Анализ эффективности операций с недвижимостью на примере предприятия ООО «Консоль»

Строительная компания «Консоль ЛТД» осуществляет производственную деятельность на рынке недвижимости Крыма и Украины, сохраняя за собой устойчивые позиции, в течение десяти лет, являясь одним из крупнейших представителей строительной индустрии Украины. Она постоянно совершенствует методы работы и добивается рекордных сроков возведения различных зданий и сооружений, не теряя при этом высокого качества. На сегодняшний день строительные работы ведутся во многих городах Украины и Крыма: в Киеве, Харькове, Одессе, Запорожье, Симферополе, Севастополе, Феодосии, Керчи, Евпатории, Ялте, Алуште и др. С компанией постоянно сотрудничают: Министерство обороны Украины, Управление по делам депортированных народов, Фонд инвалидов Чернобыля, Министерство инвестиций и технологий, Управление обслуживания проектов ООН, самые крупные предприятия и частные фирмы Крыма и Украины, зарубежные фирмы из Германии, Голландии, Бельгии, Испании, Италии, Польши, Гвинеи Бисау и других стран.

С момента регистрации - 8 июня 1993 год - фирме удалось многого достигнуть: в несколько раз увеличить объемы строительства и выйти на новый уровень технологий, организовать большое количество самостоятельных программ, обеспечить работой тысячи крымчан. Начиная с 1993 года, строительная компания «Консоль» сдала в эксплуатацию около 1 миллиона квадратных метров жилых и офисных помещений.

Общая численность работающих на данный момент составляет - 6000 человек.

За период своей деятельности «Консоль» значительно расширила материально-техническую базу: построена фабрика по производству оконных конструкций из металлопластика и алюминия. В состав фирмы сегодня входят: крымские ДСК, заводы ЖБИ, карьер по производству бутощебенной продукции, собственная фабрика по производству оконных конструкций из металлопластика и алюминия, большой парк автотранспорта, завод по производству гипсокартона, фирменные магазины стройматериалов и осветительного оборудования компании "Голландский дом", сервисно-эксплуатационная компания "Комфорт".

Высокий авторитет, финансовая и производственная стабильность определяют независимость фирмы на рынке недвижимости Украины и Крыма.

Свидетельством финансовой стабильности ООО «Консоль» являются результаты финансового анализа, проведенного автором по данным финансовой отчетности предприятия. В ходе анализа финансового состояния предприятия был проведен горизонтальный анализ активов и пассивов баланса (Приложение 5).

По данным Приложения 5 можно сделать следующие выводы:

1. Необоротные активы предприятия в динамике за период 2005-2006 гг. повысились на 19,9%. Повысился уровень незавершенного строительства за 2005-2006 гг. на 34 %.

2. По статье оборотные активы наиболее выделяющимся является рост производственных запасов в 2005 году по сравнению с предыдущим периодом – 2006 год – рост 39,54%, что является отрицательным фактором, так как рост уровня запасов сырья приводит к дополнительным издержкам по их хранению и потерям, связанным с порчей. Связанный с показателем запасов показатель, характеризующий количество готовой продукции увеличился еще больше на 355%. Данная тенденция является негативной, в связи с тем, что таким образом уменьшается оборачиваемость активов предприятия и тем самым ухудшаются финансовые показатели деятельности предприятия. Позитивным фактором явилось уменьшение уровня дебиторской задолженности в 2006 году сравнительно с 2005 годом на 360%. С одной стороны, это говорит о том, что продукция предприятия пользуется популярностью, и у фирмы нет проблем со сбытом произведенной продукции. С другой стороны, низкий уровень дебиторской задолженности не приводит к «вымыванию» оборотных средств и дает предприятию развиваться.

Вертикальный анализ баланса ООО «Консоль» позволяет сказать, что в структуре активов предприятия доля оборотных активов в среднем составляет 32,7%, а в 2006 году их доля достигла 10% (Приложение 6). Это связано с негативным фактором - износом основных средств и позитивным фактором - увеличением количества производимой продукции.

Анализируя пассив, можно отметить, что основную долю занимает обеспечение будущих расходов – в среднем 75%, доля текущих обязательств низка, в 2005 и в 2006 гг. менее 1 %. Такое соотношение собственного капитала и прочих статей пассива связано с тем, что предприятие использует в своей финансово-хозяйственной деятельности привлеченные средства – в форме заказов и др . Кроме того производственных активов на сегодняшний момент у предприятия достаточно и к аренде имущества предприятие не прибегает.

Многолетний опыт возведения жилых домов позволил фирме сформировать несколько типов жилья, позволяющих удовлетворить потребности разных слоев населения. Это позволяет предложить клиентам многовариантность и в ценах, и в площади, и в дизайне. Стандарт жилья зависит от района, в котором идет строительство, уровня внутренней и внешней отделки и общей комфортности. Фирма строит жилые дома как по индивидуальным проектам, так и по частично переработанным типовым проектам.

Проведем анализ операций с недвижимостью ООО «Консоль» на примере г. Севастополя по состоянию за период 2003-2007 представлен в табл 2.1-2.3:

Таблица 2.1

Инвестиции в строительство жилой недвижимости 2003-2007 г.

Таблица 2.2

Реализация квартир по состоянию на 21 декабря 2007

Таблица 2.3.

Реализация коммерческой недвижимости в данных жилищных комплексах

Таким образом, инвестиции в строительство жилых массивов составили $86 202 020 а прибыль после реализации жилой и коммерческой недвижимости составила $ 4896000+$ 86 020 570 =$ 91 098 020

Эффективность операций с недвижимостью ООО «Консоль» можно определить путем расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. Данный метод также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты [20, c. 32].  

Ставка денежных поступлений = ( 91 098 020 / 86 202 020 ) * 100% = 105,68%

Владея совершенной системой "проектирование - подряд - строительство", т.е. выполняя работы от чертежа до сдачи "под ключ", а также, имея такие производственные направления, как изготовление окон, монтаж и установка современных отопительных систем, весь комплекс по электромонтажным работам, телефонизация и т.д., фирма может себе позволить богатейшую палитру строительства жилья. Квартиры на любой вкус и в любом уголке Крыма, коттеджи, сблокированные дома коттеджного типа.

Проанализируем эффективность купли-продажи производимых ООО «Консоль» конструкций, которые могут быть использованы как гараж, дачные или как домик на побережье моря. Максимально возможный годовой объем их производства и монтажа — 100 ед. Конструкция «под ключ» продается за 15 000 у.е. Для упрощения предполагаем, что не существует временного лага между производством и продажей дачного дома (эта ситуация складывается при предварительной оплате — так называемой «пред-оплате»).

Постоянные затраты для данного объема производства и уровня переменных затрат на единицу продукции составляют 200 000 у.е. Переменные затраты (материалы, заработная плата, транспорт и т.п.) составляют 9000 у.е. на единицу.

Соответственно, величина выручки за минусом переменных затрат (т.е. сумма постоянных затрат и прибыли) в расчете на единицу продукции составляет 6000 у.е.

На графике в Приложении 7 представлено поведение переменных и постоянных затрат предприятия, а также выручки от реализации дачных домов при различных значениях объемов продаж для приведенных исходных данных.

Анализ графика показывает, что точка безубыточности достигается при количестве сделок купли-продажи в размере 33,3 единиц, что при сложившемся спросе на строительном рынке является реальным показателям, и при должном уровне продвижения товара может быть достигнуто.

Исследуем данные о затратах и прибыли в зависимости от объема реализации и установленного размера переменных затрат на единицу продукции (Приложение 7).

Линия постоянных затрат на рисунке в Приложении 7 показывает, что при изменении объемов реализации с 0 до 100 конструкций общая сумма фиксированных расходов составит 200 тыс. у.е. Прямая линия переменных затрат характеризует изменение общей суммы постоянных и переменных расходов с 200 тыс. у.е. при нулевом объеме реализации (продаже) конструкций до 1100 тыс. у.е. при достижении максимального объема продажи (100 домов). Прямая линия выручки от реализации домов показывает изменение суммы выручки с 0 у.е. при нулевом объеме продаж до 1500 тыс. у.е. при максимальном объеме продаж.

Точка пересечения прямых линий, характеризующих изменение выручки и переменных затрат, является точной безубыточности.

В точке безубыточности для предприятия, равной реализации 33,31 дома (принимаем 33), нет прибыли или убытков; валовая выручка в этой точке, соответствующей сумме 500 тыс. у.е., как раз и достаточна для того, чтобы возместить постоянные затраты в размере 200 тыс. у.е. и переменные затраты в сумме 300 тыс. у.е. (33,3 * 9000).

Таким образом, при объеме реализации сверх 33,3 единицы продукции предприятие будет получать прибыль; при меньшем объеме производства компания имеет убытки.

Значение показателей прибыли и убытков как функции изменения объемов продаж домов представлено данными, приведенными в табл. 2.4:

Таблица 2.4