Рекомендации по повышению эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль».

Ранее было исследовано влияние затрат (постоянных и переменных), объемов строительной продукции, последствий изменения цен на прибыль строительной организации по отдельности. В действительности же многие обстоятельства и факторы, влияющие на результаты деятельности организации, часто воздействуют на эти переменные одновременно: затраты, объем производства и цена продукции могут изменяться вместе в одно и то же время.

Ситуация еще более усложняется, когда она затрагивает несколько видов продукции. Более того, упрощенное предположение о том, что производство и продажа происходят одновременно, необязательно выполняется на практике, особенно в строительстве.

До сих пор предполагалось, что условия деятельности строительной организации можно описать линейной зависимостью. Это позволило упростить исследование точки безубыточности ее деятельности. Более реалистичная схема представлена на рисунке в Приложении 11, где показано потенциальное изменение как постоянных, так и переменных затрат в процессе производственной деятельности строительных организаций; отражены здесь и возможные изменения цены строительной продукции и выручки от осуществления сделок.

Изменения всех факторов, влияющих на экономический рычаг, представлены на данном графике (Приложение 11) одновременно. Анализ графика показывает:

А. Новый скачок постоянных затрат вызывается увеличением объема.

Б. Новое увеличение объема, потребовавшее дополнительных накладных расходов.

В. Последний небольшой прирост накладных расходов происходит из-за того, что результаты некоторых изменений проявляются через определенное время.

Г. Необходимость эффективного ведения производственной деятельности вынуждает снижать переменные затраты на единицу строительной продукции.

Д. Новое повышение объема становится причиной снижения количества выпуска.

Е. Продукция, произведенная при последнем приращении объема производства, продается по более низкой цене.

График в Приложении 11 показывает, что линейные зависимости, приведенные на рисунках в приложениях 7-10, — это всего лишь приблизительное выражение ступенчатых функций, поскольку в реальных обстоятельствах мы сталкиваемся со скачками затрат и цен. Искажения из-за инфляции, возникающие со временем, также должны быть учтены. Некоторые из возможных изменений условий и примерные причины их возникновения и представлены на рисунке в Приложении 11. Таким образом, для наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того необходимо рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН).

Любое финансовое учреждение по собственной инициативе может создавать ФОН. Он не является юридическим лицом. Управитель разрабатывает Правила фонда, инвестиционную декларацию, проспект эмиссии. ФОН считается созданным, когда подписаны правила, заключен договор между Управителем и Строителем, договор ипотеки.

Управитель ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов в операции с недвижимостью, получает прибыль от этих операций и распределяет прибыль среди владельцев сертификатов на условиях Правил ФОН.

ФОН создается на срок, указанный в проспекте эмиссии и до его окончания не берет на себя обязательства по выкупу сертификатов. Управитель ФОН может производить операции с недвижимостью на свое усмотрение с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость Управителем.

Для девелоперской организации это наиболее простой способ привлечения финансовых средств, а так же возможность снять с себя функции реализации конечного продукта, а так же обязательное страхование предусматриваемое механизмом функционирования ФОН.

Рассмотрим механизм с использованием ФОН на схеме:

1) Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем.

2) Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика.

3) Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика.

4) Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства.

5) Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию.

6) Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права доверительной собственности на недвижимость на Управителя.

7) Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают.

8) Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью.

Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов. Дает возможность инвесторам проекта направлять прибыть от предыдущего этапа строительства объекта в следующий. Позволяет отсрочить налоговые обязательства на период всего строительства. Это важный аргумент, с учетом того, что законодательство у нас в стране, в среднем, меняется каждые 8 месяцев, ФОН позволяет сосредоточиться на строительных вопросах, а не на скитании от старого налогового поля к новому.

Другими достоинствами механизма ФОН являются:

· ФОН освобождает владельцев сертификатов от возни с построенной недвижимостью, распределяя каждому свое, прибыль – инвесторам, недвижимость - покупателям.

§ Достоинством является также тот факт, что построенная недвижимость учитывается на балансе ФОНа, и после оформления прав доверительной собственности исчезает зависимость от застройщика, что значительно снижает риски для инвесторов.

§ Механизм ФОН хорошо укладывается в смысл пункта 5.1.20 закона об НДС, где поставка вновь построенной недвижимости на Управителя на праве доверительной собственности и есть первая поставка жилья, и дает возможность пользоваться льготой по НДС при последующей реализации жилья без НДС.

§ Достоинством механизма ФОН является его гибкость, возможность перебрасывать сертификаты ФОН между структурами инвестора в свободном обращении, а также возможность хеджирования, за счет закрепления недвижимости по фиксированной цене, что позволяет диверсифицировать риски инвестора между рынком сертификатов ФОН и рынком недвижимости.

Недостатками ФОН для строительной организации являются белые пятна в законодательстве и его несбалансированность.

 

 

Выводы по третьей главе.

 

В результате проведения анализа факторов, влияющих на эффективность сделок компании ООО «Консоль» выявлено, что наиболее значимыми для компании являются постоянные затраты, переменные затраты, цена строительной продукции. Для  наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того рекомендовано рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН). Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В последнее время большой интерес для многих стал представлять украинский рынок недвижимости, как наиболее динамично развивающийся. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Важным фактором анализа эффективности операций с недвижимостью является законодательная и налоговая политика государства. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы. В настоящее время в Украине в связи с отсутствием определенного закона либо кодекса законов о недвижимом имуществе, данная сфера регулируется различными законами, и разрабатываются проекты законов, регулирующие новую для Украины сферу риэлтерской деятельности. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое воздействие на процесс и эффективность сделки.

Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются показатели окупаемости, валовой рентный мультипликатор, общая ставка дохода, ставка денежных поступлений на собственный капитал, чистый располагаемый доход, общие годовые поступления на собственный капитал, метод среднегодового дохода и определение чистой текущей стоимость. В теории анализа приносящей доход недвижимости используется три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости, такие как, затратный подход, доходный подход и рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж). Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.

Для анализа эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль» был использован доходный подход, предусматривающий определение чистого располагаемого дохода, согласно которому ставка доходности рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.  Определено, что при количестве сделок 33 дачных дома в год ставка доходности составит 1,6, что свидетельствует об эффективности операций с недвижимостью в данном годовом объеме реализации.

Анализ факторов, влияющих на эффективность сделок компании ООО «Консоль» показал, что наиболее значимыми для компании являются постоянные затраты, переменные затраты, цена строительной продукции. Для  наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

Кроме того рекомендовано рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН). Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Украины №1111-V от 31.05.2007

2. Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» №889-IV от 22.05.03

3. Закон Украины «О ипотеке» N 3273-IV от 22.12.2005.

4. А. Гриффит, П. Стивенсон Системы управления в строительстве. – М: Олимп-Бизнес, 2006. – 464с.

5. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб: Изд-во «МКС», 2000. – 357 с.

6. Озеров Е.С.       Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб: Изд-во «МКС», 2003. – 478 с.

7. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения. Учебное пособие. –  СПб: Изд-во СПбГТУ, 1999. – 298 с.

8. Кузнецов Д.Д.  Экономика недвижимости в примерах и задачах. Учебное пособие. – К: Дело, 2001. – 407 с.

9. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА –М, 2005. – 672 с.

10. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 2002. – 592 с.

11. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – (Серия “Учебное пособие”).

12. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.- 336 с.: ил. – (Серия “Учебники для вузов”).

13. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 224 с.

14. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия “Учебники для вузов. Специальная литература” – СПб.: Издательство “Лань”, 2000. – 480 с.

15. Пупенцова С.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – М: Изд-во Политехн. ун-та, 2006. – 369 с.

16. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2002. – 318 с.

17. Чампнис П.       Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости. Перевод и редакция Е. И. Тарасевич. – М.; РОО, 2002. – 269 с.

18. Калашников А.А., Кузнецов Д.Д.     Управление проектами развития и обращения объектов недвижимости. Учебное пособие.// Проблемы недвижимости, вып. 1. –  2003. – С. 57-63

19. Бирюков В.В.   Принципы рыночно-затратного подхода к оценке недвижимости //Проблемы недвижимости – экономика, управление, инвестиции, оценка, вып. 1. –  2005. – С. 7-15.

20. Косарев А.А.    Анализ и сегментирование рынка недвижимости при разработке программы управления объектами // Зеркало недели. –  2001. – С. 31-38.

21. Косарев А.А.    Процесс и программа управления объектом недвижимости // Деловая столица. –  2001. – С. 45-49.

22. Озеров Е.С.       Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки //Проблемы недвижимости, вып. 1. –  2000. – С. 6-17.

23. Говоров Е.А. Информационное обеспечение анализа операций с недвижимостью // Коммерческая недвижимость. – 2007. - №7 – С. 19-24.