Особенности управления домами в РФ

Введение

В декабре 2004 г. был принят Жилищный кодекс РФ, опреде­ливший переход к рыночным отношениям в жилищно-коммуналь­ном хозяйстве. В настоящее время проводятся активные преобра­зования в данной сфере, жители домов выбирают способ управле­ния, образуются компании, специализирующиеся на управлении многоквартирными домами. Востребованной становится литерату­ра, в которой четко описаны способы управления многоквартир­ными домами, их преимущества и недостатки; рассмотрен процесс управления; определены основные понятия, используемые при осуществлении данной деятельности.

Жилье играет важную роль в жизни человека. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопас­ности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. В связи с этим вопрос управления жилыми много­квартирными домами становится наиболее актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечаю­щей современным требованиям функционирования системы жи­лищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Вступивший в действие с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (да­лее — ЖК РФ) ввел ряд новшеств.

В частности, новое жилищное законодательство меняет пред­ставление об управлении многоквартирным домом. Происходит разделение функций управления жилищным фондом и его обслу­живания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслужи­вания жилья. Теперь каждый собственник вправе определить способ управления своим домом, однако не все собственники знают о существовании у них данного права. Жильцы мало про­информированы о способах управления жилыми домами и имею­щихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. Жилищный кодекс устанавливает, что жители могут образовывать товарище­ство собственников жилья (ТСЖ) и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего. Выбранный способ управления становится обязательным для всех собственников жилья. Если собственники помещений до 1 января 2007 г. не смогли определить, какой из способов управления для них лучше, данная обязанность возлагается на орган местного самоуправле­ния, который проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом. В этом случае собственники обязаны заключить договор управ­ления с выбранной по итогам конкурса организацией.

Эффективное управление многоквартирным домом признает­ся основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства — вопросом новым, сложным и неоднозначным.

Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, над­лежащее содержание общего имущества в многоквартирном до­ме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эф­фективной работе лиц, осуществляющих управление домом.

Целью написания данной курсовой работы является изучение управления жилыми домами в условиях Жилищного кодекса РФ.

Для реализации поставленной цели в настоящей курсовой работе решаются следующие задачи:

- Дается понятие управления жилыми домами в условиях Жилищного Кодекса РФ;

- Описываются особенности управления домами в РФ;

- Изучаются современные способы управления жилыми домами в РФ;

- Выявляются проблемы управления жилыми домами и предлагаются пути их решения.

Объектом изучения в данной курсовой работе выступает управление жилыми домами. Предметом – теоретические и практические аспекты управления жилыми домами в условиях Жилищного кодекса РФ.

В ходе исследования использовались общенаучные, а также специальные методы познания: анализ, синтез, обобщение.

Практическая значимость написания настоящей работы заключается в выявлении проблем управления жилыми домами в условиях Жилищного кодекса РФ и предложении путей их решения.

При написании настоящей курсовой работы были использованы современные источники литературы по жилищному праву, управлению в сфере ЖКХ, как российских, так и зарубежных авторов.

 

 

Глава 1. Теоретические основы управления жилыми домами

Понятие управления жилыми домами в условиях

Жилищного Кодекса РФ

Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел кодекса.

Чтобы определить какое-либо явление, необходимо выделить его признаки. К признакам управления многоквартирным домом относятся:

— деятельность. Управление — это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса;

— объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В данном случае объектом управления выступает многоквартирный дом;

— субъект. Субъект управления — лицо, оказывающее давление на объект в целях управления им. В данном случае субъектами управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления);

— согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями;

— целенаправленность. Как и любая деятельность, управление многоквартирным домом должно быть максимально эффективным («эффект» (от лат. effectus — исполнение, действие, от efficio — действую, исполняю) — результат, следствие каких-либо причин, действий)1, т.е. любые действия должны дать результат, на который они направлены, с наименьшими затратами на его достижение[1].

Но в жизни зачастую это не так. Либо результат четко не сформирован (и вся деятельность превращается в каждодневную рутину, связанную с решением оперативных вопросов), либо результат сформирован, но для его достижения не предпринимаются «нужные» действия и как следствие — не достижение результата или увеличение расходов на его достижение.

Таким образом, управление многоквартирным домом — это согласованная деятельность собственников помещений в много-квартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме[2].

Эффективность управления — сложное и многообразное понятие, смысл которого заключается в том, что весь процесс управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным результатом деятельности, должен производиться с наименьшими издержками или с наибольшей результативностью (производительностью). Материальные, трудовые и финансовые ресурсы должны преобразовываться в товары, услуги и т. д. Для этого существует организация, которая должна обеспечить это преобразование не только с выгодой для потребителя, но и для самой себя. Иными словами, затраты на преобразование должны быть меньше, чем стоимость результата. В этом заключается сущность понятия эффекта и эффективной деятельности. Хороший менеджер видит организацию как систему зависящих друг от друга элементов, результативность функционирования которых зависит от непрерывного развития и движения этой системы.

При управлении стремятся к максимальному сокращению. Затраты в организации не однородны и не всегда отражаются деньгами (хотя все стараются перевести их в денежную форму). Обычно затраты подразделяют на:

• материальные затраты (сырье, полуфабрикаты) и энергия;

• трудовые затраты (время работы и квалификация работников);

• финансовые ресурсы или деньги и их эквиваленты (например, ценные бумаги)[3].

Результаты деятельности указываются в целях организации, которые могут быть долгосрочными (стратегическими — 1-5 лет и более), краткосрочными (тактическими — квартал, полугодие), оперативными (еженедельные, ежедневные).

Цели управления многоквартирным домом определены Жилищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение:

• благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

• надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

• решения вопросов пользования общим имуществом;

• предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме[4].

Исходя из перечисленных целей, не видно тех результатов, которые должны быть, достигнуты при управлении домом. Каждая управляющая компания, ТСЖ формулирует их для себя по каждому конкретному дому. Цели при этом должны обладать рядом характеристик:

• быть конкретными и измеримыми. Тем самым создается четкая база отсчета для последующих решений и оценки хода работы (контроля достижения результатов);

• быть ориентированными во времени. Следует точно определять, когда должен быть достигнут результат;

• быть достижимыми. Недопустимо установление целей, которые превышают возможности организации из-за недостаточности ресурсов или из-за внешних факторов, что может привести к катастрофическим последствиям. Если цели не достижимы, стремление работников к успеху будет блокировано и их мотивация ослабнет;

• быть взаимно поддерживающими. Действия и решения, необходимые для достижения одной цели, не должны мешать достижению других целей. Невозможность сделать цели взаимно поддерживающими ведет к возникновению конфликта между подразделениями организации, которые отвечают за достижение установленных целей[5].

После того, как были правильно сформулированы цели, возникает вопрос об их достижении. Для этого необходимо определить принципиальные направления движения к ним путем постановки задач (что необходимо сделать для их достижения?).

Можно выделить следующие общие задачи, которые обычно решают УК, ТСЖ при управлении многоквартирным домом:

• поиск и отбор поставщиков услуг;

• организация жилищно-коммунального обслуживания многоквартирного дома;

• контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;

• организация системы учета и сбора платежей;

• подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета;

• поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;

• организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед членами ТСЖ и государственными органами;

• обеспечение своевременного сбора платежей от собственников жилых помещений;

• обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг[6].

Данный перечень может быть дополнен или сокращён в зависимости от поставленных целей. Для реализации поставленных задач следует определить мероприятия (те шаги, которые необходимо сделать на пути к поставленной цели) в виде годового плана управления.

Для реализации поставленных задач следует определить ме­роприятия (те шаги, которые необходимо сделать на пути к по­ставленной цели) в виде годового плана управления.

Таким образом, можно сделать вывод, что управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Особенности управления домами в РФ

Указом Президента России от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" предусматривался поэтапный переход к конкурсному принципу отбора организаций-подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов[7].

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством России, органом государственной власти субъекта Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора об управлении данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без его проведения[8].

По сравнению с ранее действующим законодательством Жи­лищный кодекс РФ внес следующие изменения в способы управ­ления жилыми домами.

Во-первых, непосредственное управление стало доступным неограниченному числу собственников помещений. Ранее этот способ мог применяться в домах, в которых было не более четы­рех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различ­ным собственникам. Однако в настоящее время наметилась тен­денция к включению в законодательство ограничения числен­ности собственников помещений для непосредственного управ­ления шестнадцатью собственниками.

Во-вторых, раньше напрямую с собственниками помещений могли работать только государственные или муниципальные службы заказчика. Частные управляющие организации должны были работать через ТСЖ, т.е. требовалось первоначально соз­дать ТСЖ, а затем передавать управление управляющей органи­зации. Теперь все управляющие организации любой организаци­онно-правовой формы получили право заключать договоры управления как напрямую с собственниками помещений, так и через ТСЖ[9].

Перечень способов управления является закрытым, поэтому на практике не могут применяться какие-либо смешанные или дополнительные способы управления.

Для того чтобы схема управления домом, характерная для конкретного способа управления, заработала, необходимо вы­брать и реализовать данный способ.

Выбор способа управления может быть организован двумя путями:

1) собственники могут самостоятельно выбрать способ управления, приняв решение на общем собрании собственников помещений с оформлением протокола, подтверждающего сде­ланный выбор;

2) если собственники не выбрали способ управления до уста­новленного законодательством срока, то орган местного само­управления обязан провести конкурсный отбор управляющей ор­ганизации. Данная процедура признается выбором способа управления[10].

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии выбора способа управления домом приведены в таблице 1.1. (приложение 1)[11].

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Множественность вариантов управления имеет целью демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере, и создать правовые условия для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами в целях стимулирования их заинтересованности в повышении качества обслуживания. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ)[12].