Пути рения проблем управления жилыми домами

Если большинство квартир в доме приватизированы, то существует решение, позволяющее объединить положительные моменты существующих способов управления жилым домом и свести к минимуму отрицательные – создать управляющую компанию по управлению жилым домом силами самих собственников квартир так, чтобы они являлись ее участниками - учредителями (владельцами долей уставного капитала). Владелец доли уставного капитала имеет право на часть прибыли компании. После государственной регистрации организации на общем собрании собственников жилья необходимо принять решение о передачи управления домом этой управляющей компании. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Согласно п. 3. Ст. 45 ЖК: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов». Решение общего собрания собственников может быть принято без проведения собрания: путем проведения заочного голосования - передачи в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование[33].

Таким образом, при выборе управляющей компании:

1) исключается риск выбрать мошенников (у самих себя воровать трудно);

2) образуется дополнительная мотивация управляющей организации, кроме денежной;

3) достигается максимальное участие всех граждан в управлении (высший орган управления – общее собрание участников)

4) ведется контроль за руководителем (по решению участников он может быть в любое время снят с должности);

5) исключаются трудности, связанные с созданием и регистрацией ТСЖ.

Рекомендуемая организационно-правовая форма для такой компании – общество с ограниченной ответственностью (ООО). Но нужно помнить, что количество участников ООО не должно превышать пятидесяти, и поэтому, если собственников больше, целесообразно выбрать по одному участнику от квартиры или отобрать их по иному критерию. Для разработки учредительных документов и регистрации ООО понадобится юрист, но по сравнению с ТСЖ это обойдется значительно дешевле и займет меньше времени - около двух недель.

Чтобы организовать работу по управлению домом необходимо учитывать ее основные моменты:

1) переоформление договоров тепло-, газо-, водоснабжения, вывоза мусора на управляющую компанию;

2) расчет платежей за коммунальные услуги и содержание жилого фонда с учетом льгот и субсидий;

3) сбор оплаты от граждан и компенсации льгот и субсидий на расчетный счет организации (понадобится кассовый аппарат или договор с банком);

4) перевод денежных средств по договорам снабжающим организациям;

5) сбор информации о необходимости текущих ремонтных работ;

6) организация оперативного реагирования и проведения работ.

В отличии от ТСЖ, виды деятельности общества с ограниченной ответственностью могут быть разнообразны, т.е. «общество вправе осуществлять иные виды деятельности, не противоречащие действующему законодательству». Иными словами, каждый из собственником жилых помещений, практически ничем на рискуя, может стать совладельцем новообразуемой коммерческой организации, которая будет действовать в его интересах и в дальнейшем может приносить ему доход[34]. При этом:

1) общество с ограниченной ответственностью отвечает по своим обязательствам только своим уставным капиталом (10 000 рублей);

2) каждый участник имеет право выйти из общества в любое время, независимо от согласия других участников.

Главное, в чем нуждается дело управления жилым фондом - это энергичные, честные и ответственные люди!

 

 

Заключение

Проблемы реализации нового жилищного кодекса, а именно выбора способа управления жилыми домами, стали сегодня одной из актуальнейших тем.

По новому жилищному кодексу многие заботы, например о капитальном ремонте, ложатся на плечи самих собственников жилья. Но наиболее важный здесь момент – выбор способа управления многоквартирными домами.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Как видно, формулировка законодателя стала намного жестче. Действующий закон предписывает собственнику выбор способа управления многоквартирным жилым домом в обязательном порядке.

Характеризуя предложенные законодателем способы управления многоквартирными домами, следует отметить, что теоретически каждый из них может быть применен на практике, однако необходимо учитывать их конкретные недостатки. И в прежнем, и в новом законодательстве указана возможность непосредственного управления домовладельцами (собственниками помещений в многоквартирном доме), но Закон при этом вводил оправданные ограничения, оговаривая, что использование упомянутого способа целесообразно при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев. Действительно, наладить взаимодействие между значительным количеством собственников жилых помещений практически невозможно.

Законодательство требует от жильцов жилых многоквартирных домом брать управление в свои руки. Это задача оказывается очень сложной для подавляющего большинства домов. Для некоторых домов решение задачи управления может оказаться невыполнимой.

Основные проблемы управления жилых многоквартирных домов:

- разный материальный уровень жильцов;

- прочные иждивенческие настроения;

- разный возраст и интересы жильцов;

- отсутствие опыта управления;

- недостаток знаний.

Одним из эффективных способов решения данных проблем может явиться организация собственной управляющей компании, а так же:

- в управлении домом должны принимать участие все жильцы дома.

- Если возраст жильцов дома сильно различается, и большая часть жильцов пенсионеры, то в управлении домом им, все равно, придется принимать посильное участие.

- Если трудоспособные жильцы дома не могут, или не хотят постоянно участвовать в управлении домом, то они должны платить больше денег за управление домом, чем остальная часть жильцов дома.

Наиболее эффективная организация управления жилым многоквартирным домом смешанная, заключающаяся в том, что в управлении домом принимают посильное участие пенсионеры дома и трудоспособная часть населения дома

 

Список литературы:

1. Конституция РФ: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. – М.: Юридическая литература, 2006.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Жилищный кодекс РФ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 11. – Ст. 16.

4. Актуальные проблемы жилищного права / Отв. ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. - М.: Прогресс, 2009.

5. Андрианов И.И. Жилищное законодательство: практические вопросы. / Андрианов И.И. - М.: Право, 2009.

6. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Под ред. Аскназий С.И. - М.: Феникс, 2009.

7. Акимкин А.И. Проблемы управления жилыми домами после принятия нового Жилищного Кодекса // Менеджмент. – 2009. - №8.- С. 11-13.

8. Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. / Абрамова Т.С. – М.: Прогресс, 2009.

9. Бархатов. С.С. Управление многоквартирными жилыми домами. Подводные камни // ЖКХ. – 2009. №5. – С. 4-5.

10. Бусыгин Н.Л. Управление жилым фондом: анализ возможных способов управления, открытый конкурс на управление жилым домом, методы воздействия на управляющую компанию// Регистрация и лицензирование. – 2008. - №7. – С. 12-14.

11. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. / Грудцына Л.Ю. - М.: Эксмо, 2008.

12. Горбатова С.Ю. Управление многоквартирными жилыми домами в условиях реформы ЖКХ. / Горбатова С.Ю. – Спб.: Питер, 2009.

13. Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. - М.: Прогресс, 2008.

14. Жилищное право. Учебник / Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2008.

15. Жилищное право: сборник нормативных документов. - М.: ГроссМедиа, 2007.

16. Комментарии к жилищному кодексу РФ / М.В. Поминов, Н.Н. Ковалев, С.Д. Олейник. - М. Издательство «Экзамен», 2007.

17. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. Г.А. Жилин. - М.: Проспект, 2008.

18. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. - М.: Право, 2008.

19. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. / Корнеева И.Л. - М.: Юристь, 2009.

20. Крашенинников П.В. Жилищное право. / Крашенинников П.В. - М.: ЮНИТИ, 2008.

21. Комаров В.Д. Жилищное право. / Комаров В.Д. - М.: Право, 2008.

22. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебное пособие. / Кудашкин А.В. - М.: Право, 2008.

23. Ледовских Н.Л. Поглавный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Ледовских Н.Л. - М.: Эксмо, 2009.

24. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом. / Литовкин В.Н. - М.: Феникс, 2007.

25. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. / Лыкова Э.Б. – Воронеж: Зеркало, 2008.

26. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. / Марткович И.Б. - М.: БЕК, 2009.

27. Михайлов В.К. Место многоквартирного дома в системе объектов гражданских и жилищных прав // Семейное и жилищное право. – 2008. - №1. – С. 23-28.

28. Никитюк П.С. Жилищное право. / Никитюк П.С. - М.: Логос, 2008.

29. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Фе­дерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005.

30. Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. – 2009. - №1. – С. 12-13.

31. Рынок управления многоквартирными домами / Под ред. А.И. Тимошенко. - М.: Прогресс, 2009.

32. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. / Седугин П.И. - М.: Норма, 2008.

33. Толстой Ю.К. Жилищное право. / Толстой Ю.К. - М.: Право, 2008.

34. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. / Фаршатов И.А. - М.: ЮНИТИ, 2008.

35. Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / Под общ. ред. В.Н. Субботина. — М.: Эксмо, 2008.

 

Приложение 1

Таблица 1.1.

Критерии (условные) выбора способа управления домом

Способ управления	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, ЖСК	Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются ТСЖ, ЖК и ЖСК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ЖСК).	Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.	Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала	Могут быть.	Могут быть.	Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет.	Есть.	Есть.
Количество собственников в доме	До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично либо через представителей.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ЖСК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Нет расходов на управление домом.	- оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК).	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

 

Приложение 2

Таблица 2.1.

Положительные и отрицательные моменты способов управления жилыми домами

Способ управления	Плюсы	Минусы
Силами жильцов	-личный контроль качества оказываемых услуг -сниженные управленческие затраты -заключение договоров на коммунальные услуги с каждым из собственников	-трудности при защите личных и коллективных интересов - трудности созыва и проведения собраний (применим только для небольших домов на три-пять квартир) -отсутствие юридического лица и банковского счета, на котором можно аккумулировать сэкономленные средства
Управляющая организация	-четкие договорные отношения с каждым собственником -высокий профессионализм сотрудников -регламентированный порядок предоставления услуг и их фиксированная цена -экономия на платежах за счет применения эффективных методов эксплуатации	-минимальное участие всех граждан в управлении -заинтересованность управляющего в получении дополнительной прибыли за счет экономии на эксплуатации -отсутствие у управляющей организации иной мотивации, кроме денежной -сложный порядок заключения договора на управление (подписание договора с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания) -риск выбрать мошенников
ТСЖ	-все собранные деньги тратятся на нужды дома -возможность постоянного учета мнения большинства собственников -мотивация к качественному оказанию услуг -упрощенная смена УК, поставщиков и подрядчиков (на основании решения правления) -возможность отстаивать свои права в суде коллективно, а не поодиночке.	-потребность в помещении для размещения органов управления -отсутствие профессионалов-управленцев -трудности создания и регистрации ТСЖ -сложности с получением дополнительной прибыли от сдачи в аренду нежилых помещений и мест под рекламу

 

[1] Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / Под общ. ред. В.Н. Субботина. — М.: Эксмо, 2008. С. 34.

[2] Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: ЮНИТИ, 2008. С. 54.

[3] Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом. - М.: Феникс, 2007. С. 172.

[4] Комаров В.Д. Жилищное право. - М.: Право, 2008. С. 143.

[5] Никитюк П.С. Жилищное право. - М.: Логос, 2008. С. 213.

[6] Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. – Воронеж: Зеркало, 2008. С. 163.

[7] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Фе­дерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 182.

[8] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 269.

[9] Жилищное право: сборник нормативных документов. - М.: ГроссМедиа, 2007. С. 179.

[10] Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. - М.: Феникс, 2009. С. 218.

[11] Актуальные проблемы жилищного права / Отв. ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. - М.: Прогресс, 2009. С. 127.

[12] Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Право, 2008. С. 263.

[13] Комментарии к жилищному кодексу РФ / М.В. Поминов, Н.Н. Ковалев, С.Д. Олейник. - М. Издательство «Экзамен», 2007. С. 365.

[14] Андрианов И.И. Жилищное законодательство: практические вопросы. - М.: Право, 2009. С. 184.

[15] Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. - М.: ЮНИТИ, 2008. С. 137.

[16] Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. - М.: Юристь, 2009. С. 184.

[17] Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: Норма, 2008. С. 133.

[18] Ледовских Н.Л. Поглавный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2009. С. 234.

[19] Жилищное право. Учебник / Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2008. С. 314.

[20] Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. - М.: Эксмо, 2008. С. 211.

[21] Горбатова С.Ю. Управление многоквартирными жилыми домами в условиях реформы ЖКХ. – Спб.: Питер, 2009. С. 25.

[22] Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. - М.: Прогресс, 2008. С. 125.

[23] Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Право, 2008. С. 128.

[24] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. - М.: Право, 2008. С. 432.

[25] Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: БЕК, 2009. С. 174.

[26] Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. – М.: Прогресс, 2009. С. 328.

[27] Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. – М.: Прогресс, 2009. С. 126.

[28] Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. Г.А. Жилин. - М.: Проспект, 2008. С. 172.

[29] Бусыгин Н.Л. Управление жилым фондом: анализ возможных способов управления, открытый конкурс на управление жилым домом, методы воздействия на управляющую компанию// Регистрация и лицензирование. – 2008. - №7. – С. 12-14.

[30] Михайлов В.К. Место многоквартирного дома в системе объектов гражданских и жилищных прав // Семейное и жилищное право. – 2008. - №1. – С. 23-28.

[31] Рынок управления многоквартирными домами / Под ред. А.И. Тимошенко. - М.: Прогресс, 2009. С. 161.

[32] Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. – 2009. - №1. – С. 12-13.

[33] Акимкин А.И. Проблемы управления жилыми домами после принятия нового Жилищного Кодекса // Менеджмент. – 2009. - №8.- С. 11-13.

[34] Бархатов. С.С. Управление многоквартирными жилыми домами. Подводные камни // ЖКХ. – 2009. - №5. – С. 4-5.