Непосредственное управление жилым домом

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Выбор непосредственного управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятель­ность по управлению общим имуществом в доме, без привлече­ния управляющих организаций и без создания ТСЖ.

Собственники помещений не создают никакой управленче­ской надстройки для управления домом, так как при непосредст­венном управлении не нанимается штат для выполнения управ­ленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения дан­ный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке[13].

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени рис. 2.1[14].

Рис. 2.1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре рис. 2.2[15].

Рис. 2.2. Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме рис. 2.3[16].

Рис. 2.3. Заключение договоров на жилищные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален[17].

Таким образом, непосредственное управление домом самими собственниками требует от них высокой организованности и сплоченности между собой. Несмотря на то, что от их имени во взаимоотношениях с государством и третьими лицами может выступать на основании доверенности один из них или иное лицо, принимать наиболее важные решения придется на общем собрании. Организовать каждое такое собрание и обеспечить его легитимность (соответствие требованиям закона) в доме с большим количеством собственников потребует немалого труда.