Понятие и виды переустройства и переоборудования жилого помещения

Обращения граждан по вопросам переустройства, перепланировки, перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме сигнализируют о продолжении конфликтов в данной сфере и по сегодняшний день и неудовлетворенности части граждан сложившимся положением.

Органы государственной власти призваны координировать интересы участников общественных отношений посредством осуществления правового регулирования и применения права.

В отношениях, связанных с переустройством, перепланировкой, переводом жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, необходима координация интересов собственников жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляющих переустройство, перепланировку, перевод такого помещения в нежилое, с одной стороны, и собственников других помещений в таком доме, жителей многоквартирного дома, с другой стороны.

На основе анализа существа рассматриваемых правоотношений и действующего законодательства, тщательного изучения мнений различных заинтересованных социальных групп, исследования возможностей совершенствования жилищного законодательства в данной сфере в статье сформулирован вывод, что последовательное и комплексное применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме, являются надежной и эффективной основой разрешения рассматриваемого конфликта. Приводятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации дает легальное определение переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует лишь обобщенный перечень действий, которые подпадают под признаки указанного понятия, он не может быть закрытым, и все множество мероприятий можно условно именовать переоборудованием жилого помещения. Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, а только то, которое в содержательном плане совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое значение имеют лишь установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Под техническим паспортом жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемоего помещения, требования к которому установлены в приложении 11 к инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Как и в случае с переустройством, норма ч. 2 ст. 25 ЖК РФ дает обобщенное наименование действия перепланировки, являющегося юридически значимым. Таким действием является изменение конфигурации жилого помещения, которое может иметь место при полной или частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве или ликвидации дверных проемов и т.п. Мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения. Нередки случаи, когда путают понятия «перепланировка», «переустройство» с понятием реконструкция. Последнее содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование - для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

перенос и разборку перегородок;

перенос и устройство дверных проемов;

разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

устройство дополнительных кухонь и санузлов;

расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

устройство или переоборудование существующих тамбуров. Согласно пункту 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

При переустройстве помещений не допускаются:

переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;

перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.