Жилые помещения как объекты недвижимости

Введение

В настоящее время в нашей стране, пожалуй, нет человека, который бы не встречался с понятием «недвижимость». Одни граждане хотят стать обладателями квартиры, коттеджа, земельного участка, дачи, другие уже являются собственниками данных объектов, несут бремя их содержания, третьи намереваются распорядиться своей недвижимостью: подарить ее, продать или завещать. Есть граждане, которые в силу жизненных ситуаций, а зачастую правовой неграмотности и правовых просчетов, оказались втянутыми в судебные споры по поводу недвижимого имущества. Указанное свидетельствует о необходимости знания правовых вопросов, связанных с порядком заключения, содержанием и условиями исполнения сделок с недвижимым имуществом, которое находится в собственности граждан.

Юридическая неосведомленность граждан о порядке оформления той или иной сделки, прежде всего с жилыми помещениями, может применяться мошенниками. Нередко в результате махинаций граждане лишаются своего единственного жилья. При совершении сделок с жилыми помещениями не всегда учитываются также права несовершеннолетних и других членов семьи собственника жилого помещения.

Незащищенной категорией лиц в случаях отчуждения жилых помещений являются и престарелые граждане, которым порой трудно обращаться за судебной защитой, получить квалифицированную юридическую помощь. Это влечет нарушение прав сторон при осуществлении сделок с жилыми помещениями. Нарушения права собственности граждан встречаются также при отчуждении земельных участков, дач и гаражей.

Круг сделок с недвижимостью охватывает практически все возможные договоры с ней, но наибольшее распространение получили те, которые направлены на куплю-продажу квартир (домов).

Именно поэтому тема данной работы, несомненно, является актуальной на сегодняшний день.

Цель курсовой работы - рассмотреть основы правового регулирования купли-продажи квартир (домов).

Для достижения поставленной цели намечен ряд задач, среди которых необходимо:

. Дать понятие об объектах недвижимости;

. Рассмотреть основные нормативные правовые акты, регулирующие куплю-продажу недвижимости;

. Рассмотреть понятие и содержание договора купли-продажи квартир (домов);

. Рассмотреть стадию заключения и оформления договора купли-продажи квартир (домов).

Методы исследования. Основным методом, который использовался при написании курсовой работы являлся метод исследования нормативных правовых актов Республики Беларусь. Также в работе применяется сравнительно-сопоставительный метод, с помощью которого исследуется тема.

Правовую базу исследования составили нормативные правовые акты: Конституция Республики Беларусь, Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК); Кодекс Республики Беларусь о земле, Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее - ЖК) и другие нормативные правовые акты.

Объекты купли-продажи недвижимости

Жилые помещения как объекты недвижимости

недвижимость договор продажа купля

Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан.

Жилое помещение составляет особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах. В соответствии со ст. 1 ЖК жилой дом - это здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, обозначаемые по существу одним понятием - жилое помещение, могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности - это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления [7, с. 322].

Жилое помещение - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан. Таким образом, для отнесения строения к числу жилых помещений используются два критерия: назначенное строение прежде всего должно быть жилым; требуется также пригодность помещения для проживания в нем граждан и, следовательно, использование жилого помещения как жилого.

Вместе с тем с этой терминологией вряд ли можно согласиться, так как имеется множество жилых помещений, не соответствующих санитарно-техническим требованием, в которых проживают граждане, и являющихся не пригодными для проживания. Законодательством определен порядок отчуждения и «статус» данных жилых помещений. Из состава жилого фонда могут быть исключены жилые помещения в установленном законодательством порядке. В силу этого понятие жилого помещения, данное в статье 1 ЖК, требует уточнения: к жилым могут быть отнесены жилые помещения и не пригодные для проживания, но судьба их решается в особом порядке.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принят в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом; необходимо также зарегистрировать строение как жилой дом в регистрирующих органах.

Жилой дом может состоять из одной квартиры, двух и нескольких квартир (многоквартирный жилой дом).

Многоквартирный жилой дом - это жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома.

Квартирой считается жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома. Квартира является частью здания, в которой проживает семья различного численного состава или один человек. По общему правилу квартира содержит жилые и подсобные помещения, имеет отдельный выход на лестничную клетку, в коридор или наружу. Квартиры могут быть построены в одном уровне, но могут быть представлены двумя уровнями.

Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухни, ванную комнату, туалетную комнату, кладовые).

Изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения.

Неизолированная жилая комната - комната, которая связана с другой комнатой общим входом.

Подсобные помещения - помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К их числу отнесены коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения.

Жилой дом или квартира могут иметь балконы, веранды, лоджии, которые служат для отдыха в летнее время и повышают их комфортность и благоустройство.

В нормативных правовых актах используется понятие «домовладение». В него следует включать земельный участок, жилой дом и различного рода хозяйственные постройки, а также другие подсобные нежилые строения, предназначенные для обслуживания жилого дома и различного рода хозяйственные постройки и образующие с ним единое целое, который находится в государственной и (или) частной форме собственности.

Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки - вспомогательные части. В силу своего вспомогательного назначения надворные постройки не являются самостоятельными объектами сделок. В связи с этим судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником [7, с. 15].

Термину «домовладение» аналогично понятие «усадьба».

Индивидуальный жилой дом в составе усадьбы - это находящийся в частной собственности граждан жилой дом вместе с придомовым земельным участком, который предоставлен гражданину в частную собственность или выделен в пожизненное наследуемое владение. В составе усадьбы выделяют также нежилые постройки-здания и сооружения, пространственно отделенные от объема жилого помещения.

В соответствии с «Положением о порядке и условиях продажи жилых помещений республиканского жилищного фонда», утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 г. №388 объектами купли-продажи могут быть:

жилые помещения республиканского жилищного фонда (далее - жилые помещения) - жилые дома, квартиры, а также не завершенные строительством жилые дома (квартиры) (доли в праве собственности на жилые дома, квартиры, не завершенные строительством жилые дома (квартиры):

находящиеся в собственности Республики Беларусь и оперативном управлении или хозяйственном ведении государственных органов, республиканских юридических лиц, подчиненных государственным органам (входящих в их состав);

находящиеся в собственности Республики Беларусь и переданные в безвозмездное пользование открытым акционерным обществам, созданным путем преобразования республиканских унитарных предприятий в соответствии с законодательством о приватизации государственного имущества (далее - негосударственные юридические лица);

не завершенные строительством жилые дома (квартиры) - объекты строительства, создание которых в качестве жилых помещений разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено.

Жилые помещения могут быть проданы, если в них не проживают на законных основаниях граждане, за исключением случаев, установленных Президентом Республики Беларусь [16].

Если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, не подлежат продаже:

служебные жилые помещения;

специальные жилые помещения;

жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения социального пользования;

жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);

жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств. [16, п. 4].