Исполнение договора купли-продажи квартир (домов)

Исполнение договора купли-продажи квартир производится особым способом, который состоит из двух юридически значимых действий:

) подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче;

) передачи имущества покупателю.

В соответствии со ст. 225 ГК вещь считается переданной с момента ее фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель осведомлен о готовности товара к передаче [1, ч. 2 п. 1 ст. 428].

Уклонение продавца от подписания документа о передаче квартиры считается отказом от исполнения обязанности передать имущество, а уклонение покупателя - отказом от исполнения обязанности принять имущество [1, ч. 3 п. 1 ст. 527]. Покупатель, в таком случае вправе требовать либо отобрания и передаче ему квартиры, либо возмещения убытков. Продавец же в такой ситуации вправе отказаться от исполнения договора [1, п. 3 ст. 424].

Норма, установленная ст. 527 является диспозитивной: законодательством или договором может быть предусмотрен иной, в том числе упрощенный порядок передачи. Исходя из этого, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условие о том, что квартира переходит в собственность покупателя в момент фактического поступления во владение. Или наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением квартиры и исполнением договора.

Гражданский Кодекс не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности, о чем свидетельствует п. 2 ст. 522 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Недвижимость может быть передана в любой момент - как до, так и после регистрации. Уклонение продавца от подписания документа о передаче квартиры считается отказом от исполнения обязательства передать имущество, а уклонение покупателя - отказом от исполнения обязательства принять имущество. Каковы последствия такого отклонения?

Права покупателя в такой ситуации закреплены в п. 2 ст. 433, отсылающем к ст. 369 Гражданского Кодекса Республики Беларусь: покупатель вправе требовать передачи ему квартиры, либо возмещения убытков. Продавец в такой ситуации вправе отказаться от исполнения договора [1, п. 3 ст. 454].

Кроме обязанности принять товар, на покупателе в договоре купли-продажи лежит обязанность оплатить его [1, п. 1 ст. 424]. Оплата производится непосредственно до или после передачи продавцом квартиры [1, п. 1 ст. 456]. Но в договоре может быть предусмотрено и иное. Обычно деньги уплачиваются до подписания договора. Иногда рекомендуют уплачивать последнюю часть причитающихся продавцу денег только после выписки всех жильцов из продаваемой квартиры. Но по общему правилу покупатель уплачивает сразу всю стоимость товара, однако договором может быть предусмотрена рассрочка платежа. Если покупатель своевременно не уплачивает предусмотренную договором сумму, продавец вправе потребовать ее уплаты и выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 366, а также п. 3 ст. 456 Гражданского Кодекса Республики Беларусь.

Если покупатель в нарушение договора отказывается и принять и оплатить квартиру, то продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты либо отказаться от исполнения договора [1, п. 4 ст. 456].

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой покупателем имущества по основаниям, предусмотренным ст. 420 Гражданского Кодекса Республики Беларусь («при существенном нарушении договора другой стороной»). Но в силу ст. 423 Гражданского Кодекса стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон. Иными словами, продавец в этом случае не может потребовать от покупателя возврата недвижимости в натуре, если это не предусмотрено в законодательстве или договоре. Однако он вправе настаивать на возмещении убытков, причиненных расторжением договора [1, п. 5 ст. 423], а также не исполнением или ненадлежащим исполнением обязательства [1, п. 1 ст. 364]. Исполнение будет надлежащим, если надлежащим будет его предмет - в частности, если он будет соответствовать условию о количестве.

В договоре купли-продажи квартиры условие о качестве обычно не оговаривается в связи со спецификой предмета договора. Соответственно, «продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется» [1, п. 2 ст. 439]. Какие права имеет покупатель в случае передаче ему квартиры, не соответствующей данным требованиям? В ст. 528 Гражданского Кодекса сказано, что в такой ситуации применяются общие правила о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, предусмотренные ст. 445 Гражданского Кодекса. Вследствие чего возникает следующее обязательство: покупатель вправе по своему выбору требовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещению своих расходов на устранение недостатков товара (по всей видимости, на ремонт, либо на переоборудование), либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

В случае же существенного нарушения требований к качеству покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Требовать замены квартиры он не может [1, ст. 528], так как данное имущество является индивидуально-определенным. К существенным нарушениям требований по качеству продаваемых квартир следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и подобные неустранимые недостатки. Однако следует иметь в виду, что если какое-либо из недостатков квартиры было указано в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 445 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, неприемлемы. Но если же недостатки указаны не в договоре, а в передаточном акте и покупатель подписал его, продавец не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение договора [1, п. 2 ст. 527].

Особый характер квартиры как предмета договора купли-продажи предопределен разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законодательством или договором может быть установлен и более длительный срок [1, п. 2 ст. 447].

Следует иметь в виду, что на квартиры, построенные для продажи, в соответствии с п. 10 Постановления Совета Министров от 09.12.92 г. «О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи» установлен гарантийный срок, продолжительность которого определяется по соглашению сторон с учетом законодательства [7, п. 10]. Продавец обязуется устранить дефекты, обнаруженные при эксплуатации квартиры, или возместить покупателю расходы, связанные с их ликвидацией.

Необходимо также отметить, что согласно ст. 212 Гражданского Кодекса Республики Беларусь риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законодательством или договором. А в соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством. Так как п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 522 Гражданского кодекса Республики Беларусь устанавливают, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, то покупатель становится собственником только после такой регистрации. Следовательно, и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит к покупателю только с момента регистрации перехода права собственности. Стороны вправе внести в договор условия о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества переходит на покупателя до государственной регистрации договора купли-продажи, т.е. в момент подписания передаточного акта.

Заключение

В данной работе проанализированы вышеперечисленные особенности, условия, порядок заключения и оформления договора купли-продажи квартир (домов). Рассмотрены особенности исполнения такого договора и возможная ответственность сторон за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Подводя итог, следует отметить, что договор купли-продажи квартир (домов) является разновидностью договора купли-продажи и наследует его характерные черты, обладает его признаками (возмездность, консенсуальность, взаимность) и подчиняется общим положениям о купли-продажи. Так в качестве существенного условия наравне с предметом (к определению которого Гражданский Кодекс предъявляет особые требования) договор купли продажи квартир (домов) имеет цену. Специфичен и способ его исполнения. Заключение договора сопровождается многими формальностями. В то же время к нему неприменимы некоторые общие положения о купле-продаже. Скажем, покупатель не может требовать замены квартиры в случае ненадлежащего качества таковой.

Нужно отметить, что договор купли-продажи квартир (домов) содержит и особенности по сравнению с другими договорами купли-продажи недвижимости. Так, его дополнительным существенным условием, названном в Гражданском Кодексе, является перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемой квартирой.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс. Респ. Беларусь, 7 дек. 1998 г., №218-3: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г.: одобрен Советом Республики 19 нояб. 1998 г.: в ред. Закона Респ. Беларусь от 31.12.2013 г. №96-3 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология ПРОФ [Электрон. ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

. Жилищный кодекс Республики Беларусь: Кодекс. Респ. Беларусь, 28 авг. 2012 г., №428-3: принят Палатой представителей 31 мая 2012 г.: одобрен Советом Республики 22 июня 2012 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология ПРОФ [Электрон. ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

. Кодекс о земле Республики Беларусь: Кодекс. Респ. Беларусь, 23 июля 2008 г., №425-3: принят Палатой представителей 17 июля 2008 г.: одобрен Советом Республики 28 июля 2008 г.: в ред. Закона Респ. Беларусь от 04.01.2014 г. №107-3 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология ПРОФ [Электрон. ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики: в 3 кн. / Д.А. Калимов [и др.]; отв. ред. В.Ф. Чигир. - Минск: Амалфея, 2005 Кн.1. - 1040 с.

.   Комментарий к Жилищному кодексу Республики Беларусь / А.С. Авраменко [и др.]; под ред. В.Г. Голованова, В.В. Савицкого. Минск: Дикта, 2010.

. Конституция Республики Беларусь 1994 года: c изм. и доп., принятыми на респ. Референдумах 24 нояб. 1996 г. и 17 окт. 2004 г. - 7-е изд., стер. - Минск: Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь, 2011 - 64 с.

. Липень Л.И., Володьков Н.В. Образцы договоров, используемых в хозяйственной деятельности. Мн.: Амалфея, 1999. С. 512.

. Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть): Кодекс. Респ. Беларусь, 29 дек. 2009 г., №71-3: принят Палатой представителей 11 дек. 2009 г.: одобрен Советом Республики 18 дек. 2009 г.: в ред. Закона Респ. Беларусь от 31.12.2013 г. №96-3 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология ПРОФ [Электрон. ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2014.

. Об утверждении Положения об определении стоимости объектов приватизации. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 мая 2013 г. №421. // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь, 31.05.2013, 5/37325.

. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. №133-3 " // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2002. №87, 2/882.

. О дополнительных мерах по развитию жилищного строительства на селе. Указ Президента Республики Беларусь от 3 марта 1998 г. №98 в ред. от 14.04.2000 №185 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь, 23 февраля 2001 г. №1/232413.

. О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 26.06.2010 г. №388. Постановление Совета Министров Республики Беларусь 17 ноября 2010 г. №1695, в ред. от 12.07.2013 №607. // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь, 22 ноября 2010 г. №5/32877.

. О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда. Указ Президента Республики Беларусь от 19.03.2007 №128 в ред. от 29.11.2012 №540. // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь, 21 марта 2007 г. №1/8420.

. О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений. Указ Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. №563 185 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь 18 декабря 2013 г. №1/14698

. О применении судами Законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения. Постановление Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. №2 " // Право Беларуси. 2003. №15.

. О порядке распоряжения государственным жилым фондом. Указ Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 г. №388 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь 27.07.2010 №1/11817.

. О порядке управления и распоряжения коммунальной собственностью г. Минска. Решение Минского городского Совета депутатов от 25 апреля 2000 г. №87 в ред. от 3.04.2013 г. №324. // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь 06.06.2000 г. №9/765.

. О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. №3 Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. №1086 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь 15.08.2001 №5/6786.

. О совместном домовладении. Закон Респ. Беларусь от 8 января 1998 г. №135-3 // Нац. реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. №2/667.

. О статусе столицы Республики Беларусь - города Минска Закон Республики Беларусь от 12 июля 2000 г. №410-З // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №67, 2/185.

. О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи. Постановление Совета Министров от 09.12.92 г. №741 в ред. от 30.12.2010 №1910. // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь, 25 сентября 2001 г. №5/8528.

. О толковании Заключения Конституционного Суда Республики Беларусь от 27 июня 1996 года «О соответствии Конституции и законам Республики Беларусь постановления Верховного Совета от 11 июня 1993 г. «О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республики Беларусь» и Временного положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров от 31 августа 1993 г. №589. Решение Конституционного суда Республики Беларусь от 25 марта 1997 г. N Р-55/97 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь 19.10.1999 г. №6/98.