Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимости

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи жилых домов (квартир), регулируется ГК Республики Беларусь, ЖК Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 8 января 1998 г. №135-3 «О совместном домовладении» (с изм. и дополн.), Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. №133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изм.), «Положением о порядке и условиях продажи жилых помещений республиканского жилищного фонда», утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 г. №388; Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан»; Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 №63 «Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан»; Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 №63 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий» иными нормативными правовыми актами Республики Беларусь.

Значительную роль в регулировании отношений, связанных с правом собственности на жилые помещения, является постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. №2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения»

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. №1086 «О реализации решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. №3» установлено, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь [18].

Согласно ст. 101 ЖК Республики Беларусь граждане и юридические лица негосударственной форме собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размеров.

На основании решения Конституционного Суда Республики Беларусь от 25 марта 1997 г. «О толковании Заключения Конституционного суда Республики Беларусь от 27 июня 1996 г. «О соответствии Конституции и законам Республики Беларусь постановления Верховного Совета от 11 июня 1993 г. «О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республике Беларусь» граждане Республики Беларусь, как проживающие в Республики Беларусь, так и за ее пределами, имеют право приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства [22]. На основании указанного решения Конституционного Суда Республики Беларусь от 25 марта 1997 г. граждане Республики Беларусь, как проживающие в Республики Беларусь, так и за ее пределами, имеют право приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства. Конституционный Суд в своем решении определил, что законом могут быть определены особенности купли-продажи жилых помещений в городе Минске, поскольку, согласно Конституции, Минск как столица Республики Беларусь имеет особый статус. Указанные особенности предопределены тем, что город Минск является столицей государства, в связи с чем имеет особый статус, позволяющий определять особые условия приобретения жилых помещений в городе Минске. Закон Республики Беларусь от 12 июня 2000 г. №410-З «О статусе столицы Республики Беларусь - городе Минске» позволяет установить такие условия [19]. Но на сегодняшний день нет особенностей купли-продажи жилых помещений в городе Минске.

Указом Президента Республики Беларусь от 19.03.2007 №128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда» [13]., Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 мая 2013 г. №421 «Об утверждении Положения об определении стоимости объектов приватизации» определен порядок, условия продажи и оценки стоимости жилых помещений, относящихся к государственной форме собственности [9].

Решением Минского городского Совета депутатов от 25 апреля 2000 г. №87 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения коммунальной собственности города Минска, регламентирующее порядок отчуждения квартир, относящихся к коммунальной собственности города Минска [17]. Положение определяет, что имущество, находящееся в коммунальной собственности города Минска закрепляется за коммунальными юридическими лицами: на праве хозяйственного ведения за унитарными предприятиями (как правило, это ЖРЭО районов г. Минска);

на праве оперативного управления за учреждениями. На праве оперативного управления квартиры, относящиеся к коммунальной собственности города Минска, закрепляются за администрациями районов, хотя таковые к учреждениям и не относятся.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 17 ноября 2010 г. №1695 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 26.06.2010 г. №388», установлен порядок продажи на аукционе жилых помещений государственного жилищного фонда - находящихся в собственности Республики Беларусь и собственности административно-территориальных единиц жилых домов, квартир, а также не завершенных строительством жилых домов (квартир) (долей в праве собственности на жилые дома, квартиры, не завершенные строительством жилые дома (квартиры) [12].

Согласно порядку использования жилых домов (квартир), построенных в сельской местности за счет льготных кредитов (утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 мая 1998 г. №788), жилые дома (квартиры) построенные за счет льготных кредитов, предоставленных АСБ «Сберегательный банк «Беларусбанк» не могут быть объектом купли-продажи до полного погашения этими гражданами кредитов. Жилые помещения, построенные колхозами, совхозами в сельской местности за счет льготных кредитов, предоставленных Белорусским агропромышленным банком, а также за счет собственных средств этих совхозов, колхозов и других предприятий, в установленном порядке включаются в число служебных жилых помещений. Исключение этих жилых помещений из числа служебных может иметь место после погашения колхозом, совхозом и другими сельскохозяйственными предприятиями кредита в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 3 марта 1998 г. №98 «О дополнительных мерах по развитию строительства на селе» [11].

2.2 Понятие и содержание договора купли-продажи квартир (домов)

Продажа недвижимости, а так же деятельность в сфере продажи недвижимости осуществляется в соответствии с договором продажи недвижимости.

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) [1, п. 1 ст. 424].

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество [1, п. 1 ст. 520].

Договор купли-продажи недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор является консенсуальным (считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречное удовлетворение) и взаимным (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами и обременяются обязанностями). Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.

Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данному договору связывается со спецификой его предмета - недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи).

Содержанием договора называется совокупность условий, сформированных сторонами при его заключении. Различные виды договорных условий имеют для договора далеко не одинаковое значение. В связи с этим все разнообразные условия, встречающиеся в практике установления договорных правоотношений, обычно сводят к трем основным группам: существенные, обычные и случайные условия.

Существенными считают такие условия, которые служат необходимым и достаточным элементом для заключения договора. Это означает, что при отсутствии хотя бы одного из таких условий договор не признается заключенным, а если все существенные условия налицо, договор вступает в действие, хотя бы он не содержал в себе никаких других условий.

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимого имущества независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Нормой ст. 521 ГК сторонам такого договора предписывается составить и подписать его в виде одного документа. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимого имущества. Такая сделка как не соответствующая требованиям законодательства является ничтожной.

В ст. 525 ГК содержатся специальные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимого имуществ. В нашем случае предметом договора является квартира (дом) - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организовано с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома [2, п. 16 ст. 1]. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору [1, ч. 1 ст. 525] - т.е. адрес. При отсутствии этих данных в договоре, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор - не заключенным [1, ч. 2 ст. 525].

Еще одно существенное условие - цена квартиры (дома), поскольку в данном случае правила определения цены по аналогии, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, применяться не могут в связи со спецификой предмета договора.

Если условие о цене в договоре отсутствует, то договор признается незаключенным [1, п. 1 ст. 526]. Никаких обязательных тарифов, ставок, коэффициентов при определении стоимости продаваемой квартиры (дома) законодательство не предусматривает, поэтому окончательная цена определяется по соглашению сторон.

Сумму сделки в договоре следует указывать в белорусских рублях, но ни в коем случае не в валюте, поскольку такие сделки будут ничтожны, как запрещенные законодательством со всеми вытекающими из этого последствиями в виде недопущения реституции.

Однако Гражданский Кодекс разрешает указывать в договоре валютный эквивалент стоимости квартиры по курсу Национального Банка Республики Беларусь, «если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон» [1, ч. 2 п. 1 ст. 298].

Существенной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие у членов семьи собственника квартиры, совместно проживающих с ним, своих особенных прав на жилое помещение. К членам семьи собственника относятся супруг (супруга), дети, родители; совместно проживающие с ним и ведущие общее хозяйство другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы; а по решению суда - и другие лица, проживающие с собственником не менее пяти лет и ведущие с ним общее хозяйство [2, ст. 29]. Прежде всего, они имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было иного письменного соглашения (ч. 1 ст. 116 Жилищного Кодекса Республики Беларусь, п. 1 ст. 275 Гражданского Кодекса Республики Беларусь). По смыслу ч. 5 ст. 116 Жилищного Кодекса Республики Беларусь таким же правом обладают и лица, переставшие быть членами семьи собственника жилого помещения, но продолжающие проживать в этом жилом помещении (если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением). Это право является «обязательственным правом обязательного типа». Но не зря законодатель поместил эту норму в главе «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение» раздела «Право собственности» - в праве пользования жилым помещением членами семьи собственника явно прослеживаются элементы вещных прав:

во-первых, п. 3 ст. 275 Гражданского Кодекса Республики Беларусь гарантирует защиту жилищных прав членов семьи прав собственника от всяческих нарушений иных лиц, включая собственника жилого помещения;

во-вторых, данное право пользования как бы «обременяет» недвижимость, следуя ее судьбе. По Гражданскому Кодексу Российской Федерации это право не прекращается со сменой собственника квартиры. В свою очередь, Гражданский Кодекс Республики Беларусь содержит как общее правило обратную норму, но с оговоркой: «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (п. 2 ст. 275). А Жилищный кодекс в ст. 123 как раз и предусматривает, что при продаже собственником принадлежащей ему квартиры без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю не удастся прекратить их право. Однако, граждане, давшие согласие на отчуждение квартиры и не указанные в договоре купли-продажи, как граждане, сохраняющие за собой право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.

Гражданский кодекс также предусматривает дополнительные условия продажи жилых помещений, имеющих целью защиту прав граждан, проживающих в этих помещениях. В частности в договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры должен содержаться перечень лиц, за которыми в соответствии с законодательными актами сохраняется право пользование этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование предоставляемым жилым помещением.

Этот перечень является существенным условием договора продажи жилого помещения, а значит, при его отсутствии договор не считается заключенным. Кроме того, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Для определения в договоре имущества, относимого к недвижимому по указанию законодательства, необходимо закрепление в договоре иных условий. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

Применительно к распоряжению земельным участком в связи с продажей расположенного на нем недвижимого имущества законодательство предусматривает следующие условия распоряжения таким земельным участком:

) продажа недвижимости и, соответственно, передача права пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором [1, ч. 1 п. 3 ст. 523];

) покупатель недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Несмотря на то, что последнее условие устанавливается в Гражданском кодексе императивной нормой, Кодекс Республики Беларусь о земле предусматривает исключение из него. Согласно ч. 3 ст. 55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетом приведенной выше нормы ст. 88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такого земельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительный орган.

Когда стороны закрепляют в договоре общую сумму сделки продажи недвижимого имущества, резюмируется, что она включает как цену здания, сооружения, другого недвижимого по своим естественным свойствам имущества, так и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка. Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Заключение и оформление договора купли-продажи квартир (домов)

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение которой влечет недействительность данного договора [1, ч. 1 ст. 523]. В связи с особенностями квартир (домов) как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации [1, п. 1 ст. 165] и считаются заключенными с момента такой регистрации [1, п. 13 ст. 403]. Это означает, что право собственности у покупателя на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

) нотариальное удостоверение;

) последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры (дома) нотариус проверяет принадлежность квартиры (дома) лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается, как уже было отмечено выше, ст. 403 Гражданского кодекса Республики Беларусь, устанавливающей, что если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Однако Гражданский Кодекс не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности, о чем свидетельствует п. 2 ст. 522 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Фактическая передача квартиры (дома) покупателю может предшествовать регистрации или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру (дом), на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную квартиру (дом); свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве на наследство, в состав которого входит квартира (дом); договор купли-продажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения квартиры.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилых помещение производится по месту их нахождения. Удостоверение договора купли-продажи также может быть произведено соответствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры в соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Республики Беларусь, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного, и фактически она была исполнена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры (дома) проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации [1, п. 3 ст. 403]. На практике все расходы, связанные с регистрацией сделки и регистрацией перехода права собственности, как правило, оплачивает покупатель. Ставки государственной пошлины за удостоверение договоров отчуждения жилого дома, дачи, садового домика, гаража, других зданий и сооружений с земельным участком и без земельного участка, квартир, иных помещений, земельного участка, установлены Приложением 18 к Налоговому кодексу Республики Беларусь.

Регистрация договора отчуждения квартиры (дома) или комнаты, находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что стороны представят справку из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.

Кроме регистрации самого договора необходимо еще зарегистрировать переход права собственности по договору. Значение такой регистрации в том, что она является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Предполагается, что государственная регистрация будет единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение. Регистрация - это акт государства по совершению записи, который однозначно определяет недвижимость, субъекта и права, которые субъект имеет на недвижимое имущество. Назначение регистрации - информировать общество об этих записях, защищать права собственников, служить основой налогообложения недвижимости, способствовать устойчивости гражданского оборота.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. В случае необходимости совершения регистрационного действия в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории более чем одного регистрационного округа, прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации, производится регистратором республиканской организации по государственной регистрации. Последующие этапы регистрационного действия совершаются регистраторами соответствующих территориальных организаций по государственной регистрации по указанию регистратора республиканской организации по государственной регистрации.

Необходимо отметить, что регистрации предшествует инвентаризация недвижимого имущества, производимая учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, с изготовлением технического паспорта. Регистрация права собственности на объекты, их части, приобретенные на основе договоров отчуждения или полученные в порядке наследования, а также в процессе разгосударствления и приватизации, производятся на основании следующих правоустанавливающих документов:

• договоров отчуждения или свидетельств о праве на наследство;

• свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество;

• акта приема-передачи недвижимого имущества одним юридическим лицом другому юридическому или физическому лицу;

• справки о принятии юридическим лицом стоимости приобретаемого имущества на свой баланс.

Собственнику или владельцу этого имущества учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества выдает технический паспорт, регистрационное удостоверение или возвращает зарегистрированные договор отчуждения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности или владения и свидетельство о государственной регистрации.