Становление договора ренты в послереволюционный период

В советский период становление договора ренты осуществлялось в несколько стадий. До 1964 года договор относился к числу так называемых непоименованных договоров. В Гражданском кодексе 1922 года рента не получила официального признания, по-видимому, сказалась политическая направленность законодательства. Было не допустимым использование личной собственности в целях спекуляции, извлечения нетрудовых доходов. Получение содержания в обмен на передачу собственности - доход нетрудовой, и потому законодатель не включил эту модель в список признанных поименованных договоров. Д.Ф.Еремеев, исследуя вопрос о пожизненном содержании, также писал, что «судебная практика с первых лет действия ГК вплоть до ликвидации капиталистических элементов в городе и деревне обычно признавала подобные договоры недействительными в виду их кабального характера, это были в большинстве своем сделки, с помощью которых эксплуататорские элементы пытались прибрать к своим рукам имущество лиц, не способных в силу болезни или старости вести хозяйство и обеспечить средства к существованию». Прямого же указания о недопустимости такого договора в советском гражданском праве не было.

Проанализировав законодательство, В.Ф.Маслов отмечал, что до 1940 года нотариальная инструкция НКЮ УССР (ст. 120) допускала заключение договоров дарения с возложением на одаряемого обязанности пожизненно содержать дарителя. Директивным письмом НКЮ УССР от 1 августа 1940 года было прямо запрещено вносить в договор дарения пункты об обязательстве содержания дарителя и указанных им третьих лиц, а также какие-либо другие условия, которые ограничивали бы право одаряемого в распоряжении подаренным имуществом.

В нормативных актах РСФСР по этому вопросу не было никаких указаний. На практике, указывал В.Ф.Маслов, существовали такие соглашения граждан, где предметом их обычно являлся дом, и чаще всего они оформлялись двумя договорами: письменным договором о пожизненном содержании бывшего собственника и письменным договором о передаче дома в собственность обеспечивающего лица. Нотариусы удостоверяли подобные соглашения, так как нотариальные инструкции прямо не запрещали договоры о пожизненном содержании.

Вопрос о правомерности договора с условием пожизненного содержания возникал в том случае, если между сторонами существовал спор, который доходил до суда. Споры по поводу договоров пожизненного содержания были в 1925 году рассмотрены Пленумом Верховного суда РСФСР, который, как писал И.Л.Брауде, «дал принципиальный, но не категорический ответ об их действительности»^. Верховный Суд РСФСР в общем порядке признал, что такой договор без установления срока платежа и покупной цены недействителен, но в то же время, предложил руководствоваться интересами слабейшей стороны, как правило, продавца, и - либо признавать эти сделки недействительными и восстанавливать стороны в первоначальное положение, либо признавать такой договор и определять действительную стоимость предмета сделки и производить расчет между сторонами в зависимости от выполнения ими условий сделки.

В послевоенное время усилился интерес к договору пожизненного содержания. После войны много одиноких, престарелых и инвалидов, нуждались в постоянном уходе, и многие из них хотели бы под уступку своих прав на имущество получать содержание. Поэтому в эти годы с особой силой разгорелась полемика между учеными по поводу действительности пожизненного содержания. Так, в 1945 году, перед окончанием войны, в журнале «Социалистическая законность» была опубликована в порядке обсуждения статья В.А.Рясенцева «Договор об отчуждении имущества на условии пожизненного пользования». Он писал, что договор широко используется в быту, несмотря на то, что не признан судебной практикой, и что такой договор полностью отвечает интересам сторон, в первую очередь, престарелых и нетрудоспособных собственников имущества. «Пора откликнуться на настойчивые запросы жизни и признать юридическую силу за этими договорами».

Противоположной точки зрения придерживался И.Л.Брауде. Не отрицая принцип допустимости обязательственных договоров, не предусмотренных Кодексом, И.Л.Брауде считал, что договор противоречит нормам обязательственного права. Он приводил следующие доводы: во-первых, в договоре отсутствует цена. Вернее, писал он, цена есть, но настолько неопределенная, что не поддается никакому учету. Это, по его мнению, приводит к стихийным рыночным отношениям, что не допустимо при социалистическом плановом ведении народного хозяйства. Во-вторых, не определены точно условия, в зависимость от которых ставится цена. «Без этого сделка приобретает характер спекуляции; каждый из участников ищет выгоду для себя, делая свои расчеты, покупатель надеется, что ему недолго придется бесплатно содержать продавца, а последний надеется на долгую обеспеченную жизнь на содержании покупателя». Далее, указывал автор, договор нельзя подвести ни под один из похожих видов - нельзя рассматривать его как своеобразный договор страхования, так как страхование одним гражданином другого гражданина явно противоречит закону. Нельзя рассматривать его и как дарение, так как в этом договоре нарушается принцип возмездности.

Эта точка зрения не получила поддержки в юридической литературе. Наоборот, многие ученые считали договор пожизненного содержания правомерным и, ввиду его настоятельной потребности в практике, предлагали закрепить его в законе. Отстаивая свою позицию о правомерности договора пожизненного содержания, В.Ф.Маслов также считал, что в законодательстве не сказано, что считаются допустимыми только те договоры, которые предусмотрены ГК. Наоборот, писал он, «статья 5 ГК РСФСР указывает на право граждан совершать сделки, вступать в обязательства, приобретать и отчуждать имущество с ограничениями, указанными в законе». Ограничения устанавливаются, если сделка осуществляется в противоречии с интересами социалистического общества. Что касается передачи лицу права собственности с целью получения материального содержания нетрудоспособным, то это, по мнению автора, нисколько не противоречит общественным интересам. Такую же позицию о правомерности договора пожизненного содержания занимали и другие авторы.

Таким образом, и судебная практика, и ученые-юристы пошли по пути признания договора пожизненного содержания. Но до того как договор получил формальное признание в ГК 1964 года в виде договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, в цивилистической литературе было много споров о природе данного договора. Некоторые авторы (А.Штейнберг, М.И.Бару) считали, что это договор безвозмездного дарения. На что В.Ф.Маслов возражал на том основании, что обязанность пожизненного содержания является своеобразным материальным вознаграждением за уступку права собственности, и договор не может быть квалифицирован как безвозмездный. Он определял договор с условием пожизненного содержания двусторонним и возмездным - своеобразным договором купли-продажи. Но, по его мнению, в законе следует оговорить, что имущество престарелого не должно переходить в полную собственность обеспечивающего лица, а должно составлять общую совместную собственность участников договора. В.А.Рясенцев предлагал рассматривать договор пожизненного содержания как самостоятельный вид договора. Судебная практика разрешала споры, возникающие между сторонами такого договора, чаще на основании норм, регулирующих договор купли-продажи.

Многие российские ученые продолжали настаивать на том, что необходимо выделить договор в совершенно самостоятельную модель, по причине большого числа присущих ему правовых особенностей. О.С.Иоффе считал, что «при всем отличии от купли-продажи договоров поставки и контрактации, они, как выражающие обмен имущества на деньги, более приближены к ней, чем договор пожизненного содержания, в котором для одной из сторон возмездность означает предоставление обеспечения в виде жилья, питания, ухода и помощи. Поэтому, пожизненное содержание в действительности представляет самостоятельный договор».

Действующий ГК РФ завершил признание договора, полностью автономизировал его, рассматривая в качестве самостоятельного вида договора.

Подводя итоги, следует отметить, что, несмотря на сложность отчуждения недвижимого имущества, институт, подобный ренте, существовал в обычном праве дореволюционной России, чаще по договору передавалась именно недвижимость, и оформлялись такие сделки либо в виде продажи под условием, либо завещанием, либо дарением под условием. Анализ же положений Проекта Гражданского уложения позволяет отметить преемственность норм, содержащих правила о ренте в Проекте и нынешнем российском ГК.

История развития рентных отношений в послереволюционный период позволяет прийти к выводу о том, что данный договор был широко известен в практике, являлся предметом многочисленных дискуссий в юридической доктрине. Это обусловило его легализацию, сначала, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года в качестве разновидности договора купли-продажи, а затем в Гражданском кодексе РФ - в виде самостоятельного договора ренты.

договор рента гражданский право