Характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГКРФ).

Классификация договоров позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять правовую специфику отдельных договоров, их значение и сферу применения. Так по своему характеру договор ренты является возмездным. Если до официального признания договора пожизненного содержания и были некоторые расхождения во мнениях при решении вопроса о его возмездности (так, например, А.Штейнберг полагал, что договор является договором дарения под условием, М.И.Бару также предлагал относить подобные договоры к договору дарения), то после помещения соответствующих правил в ГК 1964 года таких разногласий не возникало. Как писал О.С.Иоффе, «в общей правовой характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких сомнений только одни признак - возмездность , поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение: приобретатель - в виде жилого дома или его части, а отчуждатель - в виде пожизненного содержания».

Сегодня все авторы признают, что договор является безусловно возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна. Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Однако, как уже было отмечено, возмездность договора не означает его эквивалентности, так как рентные платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества. Объем платежей невозможно определить заранее, он зависит от продолжительности договора.

Законодатель формулирует договор ренты как реальный (ст. 583 ГК РФ), как впрочем, и ГК 1964 года, где также было сказано, что отчуждатель «передает жилой дом или часть его» приобретателю (ст.253 ГК РСФСР). Поэтому многие авторы (М.И.Бару, В.И.Кофман, А.Ю.Кабалкин), которые исследовали договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, считали его договором реальным. Существовала и другая точка зрения, имевшая немало сторонников. О.С.Иоффе считал, что договор является консенсуальным, так как моментом заключения договора пожизненного содержания является государственная регистрация договора в исполкоме местного Совета, а не реальная передача. Таким образом, если регистрация состоялась, а дом еще не передан, тем не менее, приобретатель уже стал собственником дома и потому обязан содержать отчуждателя. Эту позицию отстаивали В.А.Тархов, В.Ф.Яковлева, В.М.Десятков, Н.П.Волошин. М.И.Брагинский, анализируя полемику прошлых лет, занял совершенно противоположную относительно мнения, высказанного О.С.Иоффе, позицию. М.И.Брагинский указывает, что примеры О.С.Иоффе как раз свидетельствуют о реальности договора. Ведь момент государственной регистрации означает переход права собственности, и хотя реальной передачи дома может и не быть (чаще и не бывает), тем не менее, приобретатель уже является собственником имущества по договору. То есть юридически передача уже состоялась.

Н.П.Волошин относил договор пожизненного содержания к консенсуальным договорам, на том основании, что он является разновидностью договора купли-продажи, и должен соответствовать его общей характеристике. С такой аргументацией нельзя согласиться, тем более что практически все авторы (в том числе и сам Н.П.Волошин) писали о том, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от купли-продажи.

Исходя из выше изложенного, думается, можно внести следующие предложения и внести соответствующие изменения в ГК: по общему правилу, договор ренты будет являться реальным договором, если же по договору передается движимое имущество за плату, то такой договор будет являться консенсуальным, если в самом договоре стороны не предусмотрят иное правило. Но пока же договор ренты во всех случаях остается реальным договором. И это положение приобретает особую актуальность, когда закон связывает действительность договора с моментом его заключения. Так, правило, которое содержится п.З ст.596 ГК, гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Это означает, что если при заключении договора вещь не была передана плательщику, а получатель скончался, то договор ничтожен. Это особенно значимо при передаче по договору движимых вещей. Спор о действительности договора может возникнуть именно при передаче движимых вещей, потому что возникновение права собственности на движимые вещи связано с фактической передачей вещи в собственность плательщика, тогда как право собственности на недвижимость связано с моментом регистрации.

В тесной связи с предыдущей классификацией находится деление договоров на односторонние и двусторонние, или же на взаимные и не являющиеся таковыми. Среди ученых также не было и нет единства мнений по данному вопросу. Их мнения разделились в зависимости от занимаемой ими позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора. Многие цивилисты, указывая на реальный характер, определяли договор пожизненного содержания как односторонне-обязывающий. О.С.Иоффе считал договор пожизненного содержания консенсуальным, и потому определение договора как одностороннего или взаимного он ставил в зависимость от момента передачи дома. Если дом передан до государственной регистрации, то, по его мнению, договор будет односторонним, если же передаче дома предшествовала регистрация, то договор будет взаимным, так как возлагает обязанность и на отчуждателя - передать дом. Н.П.Волошин, критикуя позицию сторонников одностороннего характера договора, указывал, что раз договор считается заключенным с момента его регистрации в исполкоме местных Советов, то передача дома до завершения заключения договора не имеет юридического значения. Только с момента регистрации у покупателя возникает право собственности на дом, следовательно он имеет право требовать передачи ему дома во исполнение договора, и следовательно такой договор будет являться двусторонним.

Сегодня указывают на возможность признания договора взаимным, те авторы, которые стоят на позиции консенсуального характера ренты. Большинство же ученых (А.П.Сергеев, З.Цыбуленко, В.И.Литовкии, Л.И.Глушкова) считают, что рента относится к числу односторонне обязывающих договоров. Отстаивая реальную конструкцию рентного договора, следует признать его односторонне обязывающим. И лишь в том случае, если закон признает договор передачи под выплату ренты движимого имущества за плату консенсуальным, он будет являться одновременно и взаимным.

Таким образом, договор ренты является:

•   возмездным, так как предусматривает встречное удовлетворение;

•   реальным, так как право требования о выплате рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты, но стоит предусмотреть конструкцию консенсуального договора при передаче под выплату ренты движимых вещей за плату;

•   односторонним, так как право возникает у одной стороны - получателя ренты, а обязанность у другой - плательщика;

•   длящимся, так как предполагают систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя;