Можно выделить 4 опоры земельного рынка

Опоры земельного рынка – участники, здания, финансы – объекты реального мира.

1.Земельные участки, как товар и объект рынка, формируются человеком. Для этого используется специальная система, называемая земельным кадастром. Система земельного кадастра является первой опорой земельного рынка.

2.Части земельного рынка связаны между собой определенными правоотношениями. Типы правоотношений устанавливаются законодательством. Права конкретного субъекта на конкретный объект устанавливается записями в регистре прав на недвижимость. Система государственной регистрации – вторая опора земельного рынка

3.Стоимость недвижимости – еще одно отношение между объектами и финансами. Стоимость определяется оценкой размера денежной суммы, на которую возможно за разумное время обменять недвижимость. Система оценки недвижимости – третья опора земельного рынка.

4.Особенностью финансового рынка являются:

· большая стоимость товара;

· как правило, его участники не имеют достаточно средств.

Необходимы финансовые услуги, поддерживающий переход прав путем купли-продажи, на развитие недвижимости. Формируются отношения, основные инструменты которого - ипотека и кредит.Система финансовых услуг – четвертая опора земельного рынка.

Четыре опоры стоят на фундаменте, которым является законодательство.

 

47. Оценка земельного рынка.

Разработаны методики оценки степени развития земельного рынка, определяющие его эффективность.

Признаки эффективного земельного рынка:

· политика государства;

· элементы земельного рынка;

· Система земельного кадастра и регистрации прав;

· Система оценки;

· Финансовые инструменты.

Показателями такого признака, как политика государства, являются:

1. Юридические и физические лица имеют равные права собственности на недвижимость.

2. Функционирование инфраструктуры рынка недвижимости хорошо защищено законом.

3. Ясная политика государства создает понимаемые обществом хорошие условия для инвестирования и сильно мотивируют деятельность индивидуумов.

4. Государство проводит ясную политику использования городских земель и земель сельскохозяйственного назначения.

5. На земельном рынке существуют профессиональные услуги, которые хорошо принимаются и понимаются обществом.

Элементы земельного рынка:

1. Существует достаточно много собственников и землепользователей, которые обладают долями капитала в собственности предприятии.

2. Существует сильный частный сектор;

3. Существуют большие корпоративные инвесторы, который является участниками земельного рынка;

4. Земельные участки государственной формы собственности используются лишь для общественных целей и социального жилья;

5. Различные активы (офисы, земли сельскохозяйственного назначения) разнообразны и легко доступны.

Система государственного земельного кадастра и регистрации прав

1. Для собственности и торговле правами существует хорошая правовая основа;

2. Системы государственного кадастра и регистрации прав хорошо функционирует;

3. Факты экспроприации без справедливой компенсации отсутствует;

4. Земельные участки здание легко могут продаваться и сдаваться в аренду;

5. Данные систем государственного кадастра и регистрации прав имеют высокое качество и покрывает всю территорию страны.

Система оценки

1. Оценки основанный на рыночных ценах и хорошо понимают сообществом;

2. Для расчета величины активов признается и используется оценка рыночной стоимости;

3. Существует хорошо понимаемый населением механизм предложения недвижимости к продаже;

4. Информация об ипотеках надежна и хорошо доступна;

5. Данные о стоимости и ценах на недвижимость имеют высокую достоверность.

Финансовые инструменты:

1. Наличные и чековые расчеты хорошо отрегулированы и закреплены законодательством;

2. Земельные участки зданий и сооружений могут быть использованы в качестве обеспечения кредитов;

3. Ипотеке доступна для создание жилищной собственности;

4. Размер обеспечения кредита ипотека определяется исходя из оценки рыночной стоимости недвижимости;

5. Хорошо развит институт банкротства;

6. Имеются прямые иностранные инвестиции, риск для которых очень мал;

7. Правила налогообложения стабильны и неожиданно не изменяются, хорошо ясны инвесторам.

Все показатели оцениваются по пятибалльной системе:

0 – утверждение не имеет место.

1 – имеются минимальные свидетельства, что данное утверждение действительно;

2 – имеются основные составные части данного утверждения, либо они развиваются;

3 – показатель в основном обеспечивается;

4 – система в части утверждения работает удовлетворительно;

5 – система функционирует в соответствии со стандартами развитых стран.

На основе индекса земельного рынка строится матрица рамок земельной политики, позволяющая охарактеризовать земельную политику государства в целом.

Оценка состояния земельного рынка осуществляется на основе интегрального показателя – индекса земельного рынка. Индекс земельного рынка вычисляется, как среднее баллов показателей отдельных частей. Индекс эффективного земельного рынка равен 5. Если земельный рынок отсутствует, то индекс равен нулю. Разница между индексом эффективного земельного рынка и индексом земельного рынка той или иной страны и есть «расстояние» этой страны до эффективного земельного рынка. Разница между индексом земельного рынка одной страны и индексом земельного рынка другой страны – есть «расстояние» между земельными рынками этих стран.

 

 

48. Государственное регулирование рынка земельных участков.

Построение рынка есть процесс направляемого государством изменения общества и его социальной культуры. Рынок функционирует в сложно организованной общественной среде и является всего лишь социально-экономической подсистемой в более широкой общественной системе отношений. Чистых, оторванных от других, экономических отношений не существует.

Ликвидация системы директивного конкретно-адресного централизованного управления и освобождение горизонтальных отношений между производителем и потребителем от прямого принудительного государственного воздействия – это только первый шаг по созданию основ рынка.

Государство может перераспределять ресурсы нерыночными методами, косвенно воздействуя на поведение фирм через ценовые, финансово-бюджетные и денежно-кредитные институты, но при этом бывшая плановая экономика не превращается в конкурентный рынок. Здесь продолжают работать прямые принудительные механизмы перераспределения натуральных ресурсов, рыночный порядок взаимодействия субъектов деформируется государственным вмешательством в экономику, а спрос и предложение субъектов рынка не формируют рыночные цены на ресурсы. Государство изменяет только формы и инструменты воздействия на экономику, создавая неэффективные структуры неконкурентного рынка, так как государственные предприятия в отличие от частных продолжают работать в рамках системы мягких бюджетных ограничений. Через эту систему государство продолжает косвенно контролировать поведение частных субъектов экономики, деформируя рыночные механизмы.

Для Беларуси вопрос организации земельного рынка является одним из главных. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов.

Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка.

Рынок земли необходимо сделать двойственным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объёмов производства и качества продукции.

Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определять права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение пра­вил оформления сделок, связанных с отчужде­нием, куплей-продажей, залогом земли, при этом следует использовать все положительные моменты зару­бежных моделей и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на развитие и совершенствование законодательно-пра­вовой базы земельной собственности в совре­менных условиях перехода к рыночным фор­мам хозяйствования.

Перед Беларусью стоит задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму соб­ственности представляет хозяйствующий субъект, и исключающую паразитирование на праве собственности на землю.

Очень важна проблема участия государства в регулировании использования земельных ресурсов, причем не только на организационно-правовом уровне, но и как активного земельного собственника. Земельная реформа проводится недостаточными темпами, требуется дальнейшее совершенствование земельной политики государства.

49. Современное состояние земельного фонда Республики Беларусь.

По состоянию на 1 января 2015 г. общая площадь земель Республики Беларусь составляет 20 760,0 тыс. га, в том числе 8 632,3 тыс. га сельскохозяйственных земель, из них 5 662,1 тыс. га пахотных.

8 726 400 га – сельскохозяйственные земли, их площадь уменьшается, увеличиваются лесные земли, земли под древесно-кустарниковой растительностью, под застройкой, транспортом.

Площадь сельскохозяйственных земель в целом по республике по сравнению с 2013 г. уменьшилась на 94,1 тыс. га, за счёт трансформации земель в результате изъятия для несельскохозяйственных нужд – 3,2 тыс. га, включая жилищное строительство – 0,8 тыс. га, и ведение лесного хозяйства – 2 тыс. га, а также для создания защитных лесонасаждений – 1,2 тыс. га.

Площадь орошаемых земель по сравнению с 2013 г. увеличилась на 0,1 тыс. га и составила 29,7 тыс. га. Общая площадь осушённых земель в 2014 г. увеличилась на 3,9 тыс. га и составила 3 410,4 тыс. га, в том числе 2 880,4 тыс. га сельскохозяйственных земель.

Площадь земель, загрязнённых радионуклидами, выбывших из сельскохозяйственного оборота увеличилась по сравнению с предыдущим годом на 0,5 тыс. га и составила 246,7 тыс. га.

Сельскохозяйственная освоенность (удельный вес сельскохозяйственных земель) территории Беларуси достаточно высокая: сельскохозяйственные земли занимают 42,0 % общей площади страны. Распаханность (удельный вес пахотных земель) сельскохозяйственных земель – 65,6 %, под постоянными культурами находится 1,4 %, луговыми землями занято 32,9 % общей площади сельскохозяйственных земель. Среди луговых земель 68,8 % являются улучшенными.

Залежные земли составляют 8,4 тыс. га или 0,1 % территории страны.

Удельный вес площади лесных земель и земель под древесно-кустарниковой растительностью в общей площади земель составляет 44,8 %, удельный вес площади земель под болотами – 4,1 %, под водными объектами 2,3 %, под дорогами и другими транспортными коммуникациями, землями общего пользования и землями под застройкой – 4,3 %.

Значительную часть общей площади страны (2,5 %) занимают неиспользуемые, нарушенные и иные земли.

Сельскохозяйственная освоенность территории областей колеблется от 33,4 % в Гомельской области до 49,2 % в Гродненской. При этом максимальная площадь сельскохозяйственных земель в Минской области – 21,4 % от общей площади сельскохозяйственных земель в стране, минимальная – в Гродненской 14,3 %. Основными землепользователями в нашей стране являются сельскохозяйственные организации (43,0 % общей площади земель) и организации, ведущие лесное хозяйство (40,8 %). Соотношение названных категорий землепользователей территориально дифференцировано.

Уменьшилось количество земель в владении и пользовании, собственности граждан. Уменьшились площади земель, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства. Фермерских хозяйств – 2 531, они занимают 164,9 тыс. га.

50. Основные направления деятельности по рациональному использованию земель.

Для рационального использования и охраны земельных ресурсов необходимо:

· создание необходимых экономических, правовых и организационных условий для рационального землепользования и охраны почв, в том числе по внедрению экологобезопасных систем земледелия;

· совершенствование земельных отношений путем обеспечения равных условий для всех субъектов хозяйствования; создание действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли при сохранении государственной собственности на сельхозземли и на территории ценных и уникальных экосистем;

· дальнейшее ведение государственного земельного кадастра и мониторинга, в том числе радиоэкологического, проведение геохимического многоцелевого картирования территории;

· оптимизация структуры земельного фонда путём перепрофилирования низкопродуктивных и экологически неустойчивых земель;

· изменение стратегии мелиорации земель – ограничение нового мелиоративного строительства при приоритете реконструкции и модернизации устаревших систем с осуществлением мероприятий по сохранению торфяных почв и предотвращению их минерализации.

Решение задач по совершенствованию земельных отношений, рациональному землепользованию, осуществлению мер по защите почвенного покрова от деградации и истощения должно привести к 2020 г. к устойчивости землепользования и форм хозяйствования на земле, оптимизации использования сельхозземель. К 2030 г. акцент будет сделан на формирование эффективной системы управления в области землепользования и развитие рыночных отношений в среде природопользования.

Совет министров Республики Беларусь принял постановление от 21 мая 2015 г. № 428 «О некоторых вопросах наведения порядка на земле» в целях совершенствования работы по наведению порядка на земле, благоустройству территории Республики Беларусь.

Стимулирование рационального использования земель также разъяснялось в статье 138 «Экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель» Кодекса о Земле 1999 г. так:

Экономическое стимулирование охраны земель направлено на повышение заинтересованности землепользователей, землевладельцев, собственников земельных участков, в том числе арендаторов, в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, на защиту земель от негативных последствий производственной деятельности и включает: 1) выделение средств из республиканского или местного бюджета для восстановления земель, нарушенных не по их вине; 2) освобождение от платы за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения или улучшения их состояния в период, предусмотренный проектом производства работ; 3) предоставление льготных кредитов; 4) частичную компенсацию снижения дохода с земельных участков в результате временной консервации нарушенных не по их вине земель из средств бюджета; 5) поощрение за улучшение качества земель, повышение плодородия почв и продуктивности земель лесного фонда, производство экологически чистой продукции.

Порядок осуществления мер, связанных с экономическим стимулированием охраны земель, устанавливается законодательством Республики Беларусь.

В нынешней редакции Кодекса данная статья исключена.