Право собственности на земельные участки

Право собственности на землю в объективном смысле представ­ляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).

Право собственника на землю в субъективном смысле — это за­крепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участ­ком своей властью и в своих интересах путем совершения в отноше­нии этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраня­емые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельно­сти собственника.

В практике и теории земельного права под «правом собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия - владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Для всех форм собственности характерен единый набор правомо­чий, но содержание и объем их различны.

1. Владение- основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России.

Право владения в натуре (на местности) объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в слу­чае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Пользование - это допустимая законом возмож­ность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Оно выражается в двух основных фор­мах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственни­ка; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т.п. Однако свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и за­конным интересам других лиц. Об­щее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

3. Распоряжение - это допустимая законом возмож­ность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.). У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах:

◊изменение фактического состояния земли (земельного участ­ка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса (освоение земельного участка под огороды влечет за собой при­своение этому участку положения сельскохозяйственного угодья);

◊изменение правового режима земель (частный собственник не вправе менять целевое назначение – связано со льготами в час­ти размера поземельных платежей, идущих в пользу государства);

◊изменения в составе лиц, являющихся собственниками земель­ных участков в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществ­ляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.

При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в ка­честве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов.

1. Объект права собственности на землю — часть земли (земельный участок и земельная доля) как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении.

2. Субъектыправа собственности на землю — это те лица, ко­торые в установленном порядке признаны или являются собственни­ками конкретного земельного участка:

》государство в лице Российской Федерации и субъектов РФ;

》муниципальные образования (в орга­низации ведения кадастра и землеустройства, в определении правово­го статуса тех или иных земель, в регистрации прав на земельные участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);

》предприятия, учреждения, организации, которые имеют в соб­ственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обо­собленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуще­ством, могут от своего имени приобретать и осуществлять имуществен­ные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

》физические лица — граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.

3. Содержание права собственности на землю представляет со­бой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

Государство, закрепляя в нормах вариан­ты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуще­ствляет правовое регулирование отношений собственности на землю.

Применение земельного законодательства служит формой государ­ственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности.

Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В законодательстве по субъектному составу различаются следу­ющие формы земельной собственности:

• частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;

• государственная собственность — реализуется властью госу­дарства в интересах всего общества в целом;

• муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования;

• иные формы собственности — смешанные.

Различные формы собственности на землю способны оказать вли­яние на земельные отношения, улучшая их содержание или препят­ствуя их развитию.

1. Право частной собственности граждан на земельные участ­ки — право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участ­ками с соблюдением обременении и иных условий, установленных за­коном (ст. 15 ЗК РФ).

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации го­сударственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.

Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридиче­ских лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объек­тов определяются законодательством РФ.

Земля гражданам в частную собственность может быть предостав­лена как бесплатно, так и за плату.

2. Право частной собственности на землю юридических лиц.Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с соб­ственностью граждан, относится к частной форме собственности. На­личие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не толь­ко на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или опера­тивном управлении (ст. 48 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ).

Иностранные юридические лица, международные организации с уча­стием иностранных и российских юридических лиц, иностран­ные государства могут иметь земельные участки только на правах аренды.

Законодательством установлено, что земельные участки могут при­надлежать юридическим лицам на праве долевой собственности с оп­ределением для каждого из них конкретной земельной доли без выде­ла ее в натуре.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене.

При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в городах, земельные участки собственнику недвижимости предостав­ляются в долгосрочную аренду.

3. Право общей собственности на земельный участок. Общая собственность на землю является одним из видов частной собствен­ности.

В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользова­ния садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделя­ющегося собственника имеет место лишь как исключение, член кресть­янского хозяйства может при выходе из него получить только денеж­ную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

При продаже земельной доли в праве общей собственности на зе­мельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих рав­ных условиях, кроме случаев продажи с аукциона. Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной доли может быть осуществлен при условии предвари­тельного определения земельной доли каждого из участников этой собственности.

4. Право государственной собственности на землю. Это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муни­ципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собствен­ностью (ч. 2 ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ).

Государственная собственность состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации (федеральная собственность) (ст. 16 ЗК РФ), и земель, находящихся в собственности субъектов РФ.