Методические указания студенту. Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на основе договора социального найма; предоставления жилых помещений на условиях коммерческого найма у собственников жилья; кооперативного жилищного строительства; приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров жилой площади.

Особенностями правового регулирования данных отношений является наличие большого количества нормативных актов в этой области, многие из которых принимались до введения в действие ГК РФ и не соответствуют современным социально-экономическим отношениям.

Потребности граждан в жилище удовлетворяются из жилищного фонда страны. Усвойте понятие, содержание и виды жилищных фондов, а также порядок отнесения жилых помещений к тому или иному фонду.

Правовой основой реализации прав граждан на наем жилого помещения является договор. Гражданский кодекс РФ выделяет две разновидности договора найма жилого помещения: социальный и коммерческий найм. Эти договоры имеют существенные различия в элементах и содержании.

В частности, заключению договора социального найма предшествует сложный комплекс отношений, связанных с признанием гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановкой на учет в качестве такового, принятия решения о предоставлении жилого помещения и выдачи ордера.

Обратите особое внимание на различия в субъектном составе данных договоров, сроках, размерах и порядке внесения платы за жилое помещение, на таких правомочиях нанимателя по договору социального найма, как приватизация и обмен жилыми помещениями. Усвойте основания для изменения и расторжения договора социального найма, а также содержание права пользования служебными жилыми помещениями и общежитиями.

Семинарское занятие - 4 ч.

Цель занятия: усвоение и расширение знаний об обязательствах по использованию жилых помещений, их элементах, содержании и ответственности сторон; определение характера и разновидностей договоров найма жилого помещения; определение сферы и возможных правовых проблем применения данных обязательств на практике.

1. Понятие и элементы договора социального найма жилого помещения.

2. Содержание договора социального найма жилого помещения.

3. Основания и порядок изменения и прекращения правоотношения найма жилого помещения.

4. Понятие, элементы и содержание договора коммерческого найма жилого помещения.

Практическое занятие - 2 ч.

Цель занятия: дальнейшее углубление и закрепление знаний об обязательствах по использованию жилых помещений и их видах, выработка практических навыков применения нормативных материалов при решении задач.

Задача 1.

У Лебедевой, состоявшей на учете на улучшение жилищных условий, подошла очередь. Ее семья состоит из мужа, его престарелой матери и сына 10-ти лет.

Вопросы к задаче:

1. Каков порядок предоставления жилых помещений?

2. Каким требованиям должно отвечать предоставляемое жилое помещение?

3. Как должны быть учтены данные обстоятельства при определении размера предоставляемого этой семье жилого помещения?

4. Что является основанием для вселения в жилое помещение?

Задача 2.

Бирюкова расторгла брак с мужем, и они разделили договор найма на двухкомнатную квартиру. Бирюкова с дочкой стала нанимателем большой комнаты, а ее бывший муж – меньшей. Через некоторое время Бирюкова решила, что жить с бывшим мужем в одной квартире не может, и поставила перед ним вопрос об обмене, на что он ответил отказом. Бирюкова обратилась в суд с иском о принудительном обмене, предложив вариант обмена на две благоустроенные однокомнатные квартиры. Однако суд в иске отказал.

Вопросы к задаче:

1. В каких случаях и в каком порядке происходит раздел жилых помещений?

2. Что такое принудительный обмен и в каких случаях он производится?

3. Правильно ли решение суда?

Задача 3.

Максимова с семилетним сыном занимала неблагоустроенную квартиру из двух комнат размером 32 кв. м. Дом был поставлен на капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Максимовой была предложена однокомнатная квартира размером 24 кв. м в благоустроенном доме. От этой квартиры Максимова отказалась и просила вернуть ей после ремонта прежнюю квартиру, исходя из того, что эта квартира станет благоустроенной. Суд, рассматривающий этот спор, пришел к выводу, что жилищные права Максимовой и ее сына не будут существенно нарушены в результате предоставления им однокомнатной квартиры, так как размер ее соответствует норме на двух человек.

Вопросы к задаче:

1. Какие права возникают у нанимателя в связи с капитальным ремонтом дома?

2. Какие обстоятельства учитываются при решении вопроса о предоставлении жилого помещения?

3. Правилен ли вывод суда?

Задача 4.

Князева, студентка первого курса авиационного института, жилья в Уфе не имела и поселилась у своей дальней родственницы К., которая согласилась, чтобы Князева проживала у нее, пока не закончит институт. Плату за проживание К. не взимала. Неожиданно К. получила известие от своего сына, который должен был еще несколько лет работать на Севере, о его возвращении. К. обратилась к Князевой, занимающей комнату сына, с просьбой подыскать себе другое жилье. Князева заявила, что они договорились о ее проживании в этой комнате на весь период обучения в институте, и даже если они будут проживать в квартире втроем, размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, не будет менее установленной нормы. Кроме того, Князева сказала, что она, как поднаниматель, не может быть выселена до окончания срока договора поднайма, т. е. до окончания института.

Вопросы к задаче:

1. Был ли в данном случае заключен договор поднайма?

2. Какие права и обязанности возникают у поднанимателя?

3. Вправе ли К. выселить Князеву в судебном порядке?

Задача 5.

В доме, принадлежащем Ермолину на праве собственности, Шумов арендовал две изолированные комнаты, в которых проживал вдвоем с женой. Когда у Шумовых родился ребенок, они решили поселить к себе сестру Шумова – Игнатьеву для того, чтобы она могла вести хозяйство, а также 60-летнюю мать Шумова – Петрову, которая могла бы ухаживать за ребенком. Ермолин возражал против вселения в его дом новых жильцов и предупредил, что он не даст согласия на их прописку, и будет требовать выселения.

Вопросы к задаче:

1. Вправе ли наниматель жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве собственности, вселять в нанятое помещение новых членов семьи?

2. Правомерны ли доводы Ермолина?

3. Изменится ли решение, если Шумов является нанимателем жилого помещения по договору социального найма?

Глоссарий

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1, ст. 671 ГК РФ).