Метод предполагаемого использования (определение затрат на освоение)

Задача 28.Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 4,5 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Предложен вариант продажи этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% площади будет отведено на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и др. мест общего пользования.

= 4,5га

i– 22%

Стоимость одного участка 195тыс.руб.

Издержки и прибыль инвестора составят 3900 тыс. руб. в том числе:

· Благоустройство: проектно-изыскательские работы, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций – 2400 тыс. руб.

· Управление – 300 тыс. руб.

· Маркетинг – 350 тыс. руб.

· Налоги и страхование – 200 тыс. руб.

· Прибыль инвестора – 650 тыс. руб.

20% площади при нарезке участков будет отведено на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема:

4,5*0,2 = 0,9 га

4,5 – 0,9 = 3,6 га – под участки

1 участок – 12 соток или 1200 кв.м.

36000/1200 = 30 участков

Ожидаемая валовая выручка инвестора составит 30 * 195 = 5850 тыс. руб.

Период товарного обращения составит 30/10 =3 года

Величина чистого операционного дохода составит:

ЧОД = ПВД-ИЗ = 5850- 3900 = 1950 тыс. руб.

I вариант.

V = * = * = 1327,46 тыс. руб.

Метод капитализации земельной ренты (дохода)

Задача 29.Собственник сдает земельный участок площадью 25 га в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет 73 руб./га. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора равны 23% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 770 руб./га оцениваемый земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому величина ставки капитализации принимается в размере 3%.

Площадь земельного участка – 25 га

Арендная плата в год – 770 руб./га

Земельный налог – 73 руб./га

Годовые потери - 23%

Величина ставки капитализации – 3%

1. Определение потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи в аренду:

ПВД = 770*25 = 19250 руб.

2. Вычисление действительного валового дохода (ДВД) с учетом потерь при перезаключении договора:

ДВД = 19250-(19250*0,23) = 14822,5 руб.

3. Нахождение величины чистого операционного дохода (ЧОД) после уплаты земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%):

ЧОД = 14822,56 - (73*25) - (14822,5*0,13) = 11070,575 руб.

4. Расчет стоимости земельного участка:

= 11070,575/0,03 = 369019,17 руб.