Отдельные виды ограниченных вещных прав

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.До введения в действие нового ЗК земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись (стр. 544) как гражданам, так и юридическим лицам. Это право могло быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе было передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, но только с согласия собственника участка.

ЗК резко сузил круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование. Отныне это могут быть лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В то же время это право, возникшее у граждан и юридических лиц до введения ЗК в действие, за ними сохраняется. Сужено это право и по своему содержанию. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе ими распоряжаться. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, имеют право бесплатно приобрести их в собственность. Но каждый гражданин может осуществить это право только один раз. Посмотрим теперь, как сказались нововведения, предусмотренные земельным законодательством в отношении права постоянного пользования земельным участком, на соответствующих нормах гражданского законодательства.

Начнем с того, что нормы земельного законодательства не затронули права лица, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, по своему усмотрению распорядиться зданием, строением, сооружением и иной находящейся на этом участке недвижимостью. Что же касается самого земельного участка, то он к покупателю недвижимости на праве постоянного пользования перейти не может. Поскольку, однако, покупатель стал собственником недвижимости, то ему принадлежит исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка, на котором эта недвижимость расположена (см. абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК). При этом речь может идти и не обо всем участке, который был предоставлен продавцу недвижимости на праве постоянного пользования, а лишь о той его части, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Остальная же часть земельного участка по-прежнему может находиться в постоянном пользовании продавца. Какая часть земельного участка отойдет к покупателю недвижимости, а какая часть на праве постоянного пользования останется за продавцом (стр. 545) зависит от условий договора купли-продажи недвижимости, заключенного между продавцом и покупателем. В то же время землепользователь, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, не может распорядиться им, если он сохраняет за собой право собственности на недвижимость, расположенную на этом участке. Распорядиться земельным участком без передачи в собственность покупателя недвижимости, находящейся на этом участке, он может лишь тогда, когда земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности. Однако и в этом случае он не может наделить приобретателя правом постоянного пользования земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками.В отношении этого права в ЗК закреплено то же положение, что и в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками — после введения ЗК в действие предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Предоставление же земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения юридическим лицам, органам государственной власти и органам местного самоуправления не могло и не может иметь места в силу самой природы этого права. Граждане, за которыми земельные участки закреплены в пожизненное наследуемое владение, имеют право бесплатно приобрести их в собственность, но только однократно. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается. Однако из этого правила предусмотрено исключение. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может перейти к другим гражданам в порядке наследования. Оно может перейти по наследству к другим гражданам, хотя бы никакой недвижимости на этом участке еще не было. Если же на этом участке находится недвижимость, которая принадлежала наследодателю на праве собственности, то она переходит к наследникам в собственность, а земельный участок – в их пожизненное наследуемое владение. Может случиться и так, что недвижимость перейдет в собственность одних наследников, а земельный участок — в пожизненное наследуемое владение других. В этом случае наследники, в собственность которых перейдет недвижимость, имеют право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с целевым назначением. Условия пользования могут быть определены как в завещании наследодателя, так и в соглашении между наследниками.

Если же землевладелец, за которым земельный участок закреплен в пожизненное наследуемое владение, пожелает при жизни (стр. 546) распорядиться находящейся на этом участке недвижимостью, принадлежавшей ему на праве собственности, то применяются те же правила, что и в отношении распоряжения недвижимостью на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование.

Нетрудно заметить, что путем толкования соответствующих норм как гражданского, так и земельного законодательства, пусть и не бесспорного, могут быть смягчены последствия установленного в ЗК запрета распоряжаться земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении.

Сервитуты.К числу ограниченных вещных прав еще в римском праве относились сервитута, т.е. права пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. В послеоктябрьский период сервитуты оказались незаслуженно забытыми, что во многом было вызвано отсутствием права частной собственности на землю и ее изъятием из гражданского оборота, упразднением деления имуществ на движимое и недвижимое (за редчайшими исключениями) и, соответственно, отсутствием единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переход земельных участков из рук в руки путем совершения гражданско-правовых сделок встречался, по существу, лишь тогда, когда этот переход сопровождал отчуждение находящихся на этих участках строений.

Но даже тогда, когда оборот земельных участков был заморожен, в жизни остро ощущалась потребность урегулировать отношения, возникавшие между владельцами соседних земельных участков, особенно когда один из участков по своему расположению и конфигурации был предназначен к тому, чтобы в той или иной мере служить другому, без чего использование последнего сплошь и рядом невозможно. Нередко возникали и возникают споры об определении границ прилегающих друг к другу земельных участков, о том, какие деревья могут быть высажены вдоль границы, разделяющей оба участка, о праве прохода через соседний участок, прогона через него скота к водопою, о праве пользоваться водой из колодца на соседнем участке, о запрещении собственнику соседнего участка возводить на нем такие сооружения, которые препятствовали бы проникновению света на другой участок, что могло бы воспрепятствовать выращиванию на нем овощей и фруктов, использовать этот участок для отвода нечистот и т.д. На этой почве возникают нешуточные конфликты, которые далеко не всегда заканчиваются миром. Упорядочению отношений конфликтующих сторон вне всякого сомнения призвано помочь (стр. 547) установление сервитутов, с помощью которых указанные отношения могут быть введены в правовые рамки. Сервитута необходимы и тогда, когда права собственников, землевладельцев или землепользователей земельных участков должны быть ограничены в целях обеспечения публичных интересов. В то же время сервитуты могут быть прикреплены не только к земельному участку или иной недвижимости, но и к определенному лицу.

С учетом сказанного различаются сервитуты частные и публичные; земельные и личные[152]. В ГК сервитутам посвящены ст. 274-277, 553 и 1137, а в ЗК - ст. 23 и 48. Как в ГК, так и в ЗК под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком, что, однако, не означает, что ныне действующее законодательство признает лишь земельные сервитуты.

В ст. 23 ЗК сервитуты подразделяются на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

В гражданском и земельном законодательстве определены цели, для достижения которых сервитут может быть установлен (см. абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК; п. 3 ст. 23 ЗК). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжении им, т.е. не лишает собственника принадлежащего ему права собственности. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Основания установления сервитутов определены как гражданским, так и земельным законодательством, хотя и далеко не исчерпывающим образом. Совершенно очевидно, что для установления публичных сервитутов недостаточно законов и иных нормативных правовых актов, которые, по существу, лишь определяют нужды, для удовлетворения которых они могут быть установлены. (стр. 548) Для их реализации необходимы акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые носят ненормативный характер. Сервитуты могут быть установлены не только по соглашению заинтересованных сторон (например, собственников соседних участков), но и по иным основаниям, в том числе по решению суда. Предусмотрено также установление сервитута в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения (см. п. 4 ст. 274 ГК).

В законодательстве закреплен такой присущий сервитутам как одному из видов вещных прав признак, как право следования (см. п. 3 ст. 216 и ст. 275 ГК). Установлены также основания прекращения сервитута (ст. 276 ГК, ст. 48 ЗК).

Подчеркнем еще раз, что законодательство о сервитутах только еще складывается, оно не свободно от пробелов и противоречий. В частности, заслуживает внимания вопрос об учреждении особого вещно-правового иска для защиты сервитутов, а также о распространении на них отдельных правил о владельческой (поссесорной) защите, введение которой в наше законодательство не за горами.