Глава 2. Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение. Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни, прихожей, одного встроенного шкафа, ванной, санузла, одной лоджии, общей полезной площадью 43 кв. м., в том числе жилой площадью 27 кв. м., высота потолка - 2,7 м.

Квартира расположена в пятиэтажном панельном жилом доме 1995 г. постройки.

Распределение площадей:

Коридор - 2,5 кв. м.

Встроенный шкаф - 0,5 кв. м.

кухня - 7 кв. м.

первая жилая комната - 15 кв. м.

вторая жилая комната - 12 кв. м.

туалет - 2 кв. м.

ванная - 4,5 кв. м

Площади нежилых помещений согласно Техническому паспорту одной лоджии - 2 кв. м.

Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные.

Прихожая - прямоугольная. Полы - ковролин (имп); стены окрашены водно-дисперсной краской (имп); входная дверь - двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь - металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской (имп). Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроен один шкаф; электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Жилая комната - зал. Полы - ковролин (имп) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография (имп), потолок - обои бумажные тисненые (имп); окна - двойные - двойные, створчатые, окрашены масляной краской; электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Жилая комната - спальня. Полы - ковролин (имп) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография (имп), потолок - обои бумажные тисненые (имп); окна - двойные - двойные, створчатые, окрашены масляной краской; электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Лоджия (из спальни). Полы - плитка керамическая метлахская; стены и потолок окрашены водно-дисперсной краской (имп); окна - одинарные во всю стену, окрашены масляной краской.

Кухня. Полы - линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены - обои виниловые (имп); потолки - обои бумажные тисненные (имп); электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Ванная комната. Пол - керамическая плитка; стены - кафельная плитка, потолок - плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель - имп.; дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурованной полимерной пленкой.

Туалет. Пол - керамическая плитка; стены - кафель; потолок - плитка потолочная; сантехника: унитаз-комплект - имп.; дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурованной полимерной пленкой; полки - деревянные, оклеены текстурованной полимерной пленкой.

Место положение объекта оценки

Объект оценки расположен в Тракторозаводском районе города Челябинска по адресу улица Бажова дом 50а, в 28-й территориально экономической зоне г. Челябинска

Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Челябинск, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая. Средний возраст окружающих жилых домов около 20 лет.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое их физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.