Рынок жилья в России на сегодняшний день.

По данным Госстроя России на конец 2003 из всего так называемого «воспроизводимого жилищного имущества» страны (то есть из всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выражении это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир в России 56 миллионов.

На каждого гражданина России приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году – 16,4 кв. метров).

Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). Потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв. м.

Создана основная правовая и институциональная база рынка жилья (69,5% жилья находится в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более 90% строительных организаций являются частными компаниями).

Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти две трети россиян не удовлетворены сегодня жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья живет в плохих и очень плохих жилищных условиях.

Общий объем жилищного строительства в 2002 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 года происходит увеличение объемов ввода жилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2003 г. составила 47,8%. Но последние месяцы наблюдается снижение темпов строительства жилья, так в России в январе-апреле 2006 г. введено в действие 8,5 млн кв. м жилья, что на 0,9% меньше показателя первых четырех месяцев 2005 г. Хотя вместе с тем, в апреле 2006 г. было введено в действие 2,2 млн кв. м жилья - на 14,8% больше показателя апреля 2005 г.

Но в целом 2005 году предложение на рынке жилья снизилось на 36%. И, как следствие, на 40% выросли цены.

На рынке жилья во многих регионах даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение жилья, что характеризуется ростом реальных цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отстает от роста реальных доходов населения), увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства.

Одной из причин роста цен на квартиры является "выброс" на рынок крупных сумм, выделяемых государством на покупку жилья, речь идет, прежде всего, о федеральных программах, таких как государственные жилищные сертификаты, "Молодой семье - доступное жилье" и ипотека для военных.

Все программы правительства на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, а не увеличение предложения, и более того, даже не предусматривают этого. А это ведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра на рынке жилья.

Также рост цен может быть обусловлен искусственного сдерживания предложения монополистами, административных барьеров, сложного доступа к строительству и дефицита земельных участков.

Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слабо развиты институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.

Сегодня лишь 9% российских семей имеют реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов.

По данным статистики ежегодно приобретают новое жилье только около 1,5 % российских семей. 

Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал

Года.

Последние три месяца на рынке недвижимости не происходит никаких изменений. Цена как спроса, так и предложения остановилась на уровне декабря прошлого года, это 25,2 тыс. руб. Весь прошлый год демонстрировал неготовность населения платить предложенную продавцами цену. Большую часть сделок на рынке недвижимости составляли так называемые «альтернативные» сделки, когда люди уже имея какое-нибудь жилье, улучшали свои жилищные условия. Если и покупались, то только жилье по адекватным ценам. И то это чаще всего происходило с помощью различного рода кредитных продуктов. Так по данным ГУ Центробанка России по красноярскому краю объем кредитования физических лиц за 2005 год увеличился на 78%. В планах банкиров увеличивать объем кредитования населения и далее, но остается еще вопросом - готовы ли люди вкладывать эти деньги в недвижимость по столь высоким ценам. Потолок цены предложения в городе определяется ценами предложения в более привлекательных регионах. Так, например, в Санкт-Петербурге типовые дома в спальных районах стоят так же как и недвижимость Красноярска. По данным аналитиков, ситуация на рынке Санкт-Петербурга схожа с нами и дальнейшего резкого удорожания они не прогнозируют. Да и ипотека слабый повод для серьезного повышения цены. Например, в Москве при всех их возможностях и огромном неудовлетворенном спросе за 2005 год было выдано 4600 кредитов (по данным Госрегистрации). Поэтому говорить о том, что региональный рынок ипотеки опередит Московский на столько, что повысится платежеспособный спрос, влияющий на ценовую ситуацию, преждевременно и необоснованно с экономической точки зрения. Еще одним механизмом сдерживания цен станет объем предложения. Например, с лета прошлого года объем предложения на вторичном рынке снизился на 30%. Это говорит о том, что продавцы не найдя своего покупателя, заняли выжидательную позицию, следя за происходящим на рынке. При повышении платежеспособного спроса, соответственно, у вторичного рынка есть потенциал. Еще одна тенденция последнего времени, люди все чаще решая свой квартирный вопрос, обращаются на первичный рынок, где благодаря усилиям краевых властей и строителей, дефицита жилья тоже не предвидится. Однако стоит заметить, что недвижимость это такой же товар, как и остальные и поэтому при неизменной законодательной и экономической ситуации в сфере недвижимости, можно спрогнозировать повышение цен на недвижимость в пределах инфляции, т.е. на 12-15% в год.

Глава 2.