Анализ рынка недвижимости

Общая оценка рынка недвижимости 2009 года

В 2001-2005 годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопровождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Раздача всем желающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризис банковской системы США, который приобрел мировые масштабы.

В докладе компании Global Property Guide указывается, что «цены на жилье в Латвии «просели» на 59,7%, что также является самым крупным снижением на мировых рынках недвижимости» к концу 2009 года. В Объединенных Арабских Эмиратах цены на недвижимость за год снизились на 48,05%, в Болгарии - на 28,66%, в Исландии - на 21,21%, в России - на 19,5%, в Словакии - на 15,3%http://www.gilportal.ru/analytics/krasnoyarsk/29-12.html - _ftn2#_ftn2.

Кризисный период, с середины 2008 года, серьезно подорвал основу жилищного рынка и г. Красноярска. Рассмотрим подробнее влияние экономической обстановки на рынок недвижимости в г. Красноярске

· в первую очередь спрос сократился в разы из-за нестабильной ситуации на рынке труда и невысоких доходов граждан;

· -с начала 2009 года покупатели стали больше тратить время на принятие решения о покупке той или иной квартиры. В большей степени это было связано с двумя важными факторами: во-первых, увеличился выбор квартир по доступной цене, вторых, с ожиданием дальнейшего снижения цены;

· - с апреля 2008 года началось снижение цен на вторичном рынке жилья города и составило 36% к концу 2009 года;

· на некоторые объекты незавершенного строительства снижение цены за квадратный метр составило 46%.

· С мая 2009 года отмечено снижение динамики падения цены, как на вторичном, так и на первичном рынке, возобновляется ипотечное кредитование. Текущий тренд на рынке - стабилизация и постепенное оживление. Но уже сейчас, в конце года, эксперты снова заговорили о возможных перспективах повышения цен на недвижимость, мотивируя это отложенным спросом и постепенным сокращением предложения. Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок осенью 2009 года, в 2010 году будет медленно, но все, же расти, предложение относительно спроса будет сокращаться. Безусловно, вслед за ним начнет возвращаться и частный инвестиционный спрос. Повышающийся интерес к недвижимости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Ситуация может развиваться двумя путями:

В 2010 году - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени. При этом на некоторые категории жилья повышение цены более высокое, а на иные – продолжающаяся фиксация. Продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, начнут повышать цены уже в феврале - марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию, что в прочем периодически происходит на рынке (продавцы несколько повышают цену, не находят «своего» покупателя и вновь снижают до реальной цены). В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия интереса со стороны покупателей.

Тот факт, что впервые со времени начала кризиса цены на жилье в России пошли в рост, подтверждают и исследования Российской Гильдии Риэлторов, согласно которым уже в ноябре было зафиксировано повышение стоимости квадратного метра в С.-Петербурге (1%), Брянске (1,2%), Ижевске (2%), Мурманске (1,8%), Перми (0,9%).

Согласно исследованиям Global Property Guide наибольший рост цен на недвижимость зарегистрирован в Израиле - на 10,15%. Из 26 стран, которыми располагают эксперты, в 10 странах был зафиксирован рост цен на недвижимость и в 16 - падение. Цены на недвижимость в конце 2009 года выросли также в Австралии, Швейцарии, Китае, Гонконге, Норвегии, Новой Зеландии, Португалии, Финляндии и Швеции.

Вторичный рынок жилья

Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в марте – апреле, когда были изменения в тренде курса доллара. Весь 2009 год был достаточно непростым как для продавца, так и для покупателя. Если первому приходилось снижать цену, что понятно не приносило радости, то второй ждал, что цены еще упадут, и не торопился совершать сделку.

Долгожданное оживление на рынке готового жилья началось с осени 2009 года. Покупатели, которые терпеливо выжидали в течение всего года, осенью, наконец, вышли на рынок. И этому способствовало следующее: падение цен замедлилось и с сентября ситуация перешла в стадию стабилизации. Кроме того, спрос увеличился и за счет покупателей, получивших государственные сертификаты, со сроком реализации до конца года.

Пожалуй, положительной чертой текущей ситуации можно назвать то, что 2009 год – это год покупателя, в отличие от предкризисных годов, тогда рынком «правил» продавец - на просмотр квартиры нужно было приходить с деньгами в кармане и покупать понравившийся вариант сразу же, без всяких раздумий. Сейчас покупатель имеет возможность спокойно выбирать. И если нужна квартира, то сегодня, пожалуй, действительно удачное время для покупки.

Предпочтения покупателей сегодняшнего рынка, исходя из предложений и финансовой возможности, распределились следующим образом:

Социальная среда.

Мы уже говорили о тенденции рынка готового жилья города, а именно то, что наибольшей популярностью пользуются 1, 2 – комнатные квартиры новой планировки (в процент 1-комнатных квартир гостинки не входят). Спрос на подобное жилье с каждым годом растет. Учитывая высокий процент горожан нуждающихся в улучшении своих жилищный условий, износ старого жилого фонда, постоянный приток в Красноярск новых жителей из районов края, потребность в качественном, комфортном, недорогом жилье будет сохраняться в Красноярске длительное время.

На фоне сделок купли-продажи выделяются так называемые альтернативные, т.е. сделки с одновременной продажей «старой» и покупкой «новой» квартиры. Объем таких сделок около 90% от общего количества сделок, ранее этот показатель был в пределах 55 – 60%.

Рынок дорогого, качественного – элитного жилья в Красноярске формируется. Спрос на подобное жилье стабилен, хотя и значительно ниже чем на типовое жилье. Этот сегмент вторичного рынка жилья менее подвержен колебаниям, и снижением цены отреагировал гораздо позже, чем остальной рынок. Диапазон цен на элитное жилье колеблется от 41 600 до 120135 рублей за один квадратный метр (на декабрь, 2009 г.). В среднем по городу цена снизилась за отчетный период на 17% и есть ожидания.

Первичный рынок жилья

Ввод жилья в России в январе-ноябре текущего года снизился на 0,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в целом объемы строительства упали на 17,5% (по данным Росстата).

Из данных ведомства следует, что в ноябре было введено в строй 5,8 миллиона квадратных метров жилых площадей, что больше октябрьских показателей на 0,1% (в октябре - 4,74 миллиона квадратных метров). Ввод жилья за 11 месяцев этого года составил 45,5 миллиона квадратных метров, снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 0,4% (по результатам 10 месяцев снижение также на 0,4%). Объем строительства в целом по России в ноябре 2009 года составил 368,5 миллиарда рублей (падение на 13,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года), в январе-ноябре - 3,359 триллиона рублей (падение на 17,5%). В Красноярском крае за 11 месяцев 2009 года объемы строительства снизились на 12 %. Строители сдали в эксплуатацию 2418 жилых домов общей площадью 617 тысяч квадратных метров, из них 1362 дома построили в сельской местности, 137 домов в Красноярске (обшей площадью 324 тысячи квадратных метров).

По мнению экспертов компании, наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в практически готовых новостройках, быстрее всего выкупают не только однокомнатные, но и трехкомнатные квартиры. Такая тенденция сохраниться и в 2010 году - больше квартир будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности.

Аренда жилья

Аренда жилья, как сегмент рынка недвижимости был в 2009 году одним из самых активных. Почему? Ответ достаточно логичен: любой экономический кризис даже самый локальный существенно ограничивает финансовые возможности людей, в том числе к кредитным средствам.

Учитывая высокую потребность граждан в жилье и низкую способность в условиях экономической нестабильности купить собственную квартиру, необходимость решения квартирного вопроса приводит большее число клиентов на рынок аренды.

Тем не менее, эта активность не привела к росту арендных ставок. Подтверждением этому может служит оценка рынка аренды жилья, приведенная в аналитическом отчете за 1 полугодие, - большое число предложений так называемых «инвестиционных квартир» в районах массовой застройки в период 2006-2008 гг. (Взлетка, Северный, Первомайский) было выставлено в базу предложений для сдачи в наем, зафиксировано снижение средней ежемесячной ставки по городу на 10%.

Средняя месячная арендная ставка самой востребованной клиентом 1 комнатной квартиры в конце года такова:

Хотелось бы подчеркнуть следующее, в настоящее время аренда жилья, как сегмент рынка недвижимости, может послужить индикатором изменения ситуации в сегменте купли-продажи. А именно, как только в стране, в городе начнет улучшаться общеэкономическая ситуация, увеличатся доходы и платежеспособность населения, то рынок аренды жилья, как более динамичный, отреагирует на это первым, и месячные арендные ставки начнут повышаться. Вслед за этим повышением через несколько месяцев можно ждать повышения цены на рынке купли-продажи жилья.