Перспективность «системы стройсбережений» .

Рассматривая современный европейский опыт, отметим, что особого внимания заслуживает изучение так называемой "системы стройсбережений". Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. Эта система рекомендована, как наиболее перспективная, авторами книги "Основы организации ипотечного кредитования" Кудрявцевым В.А. и Кудрявцевой Е.В., которые рассмотрели основы распространенных в мире систем организации ипотечного кредитования. Они впервые в отечественной литературе комплексно осветили организацию ипотеки в рамках теорий представления о функционировании финансовых систем.

Ссудосберегающая модель - это "сбалансированная автономная модель". Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Это является существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что взаиморасчеты должны реализовываться в "твердой" валюте.

Практически механизм действует следующим образом. Граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой за 2 года - 10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.

Благодаря накоплению на первом этапе финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и менее зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость. Сочетание в одном лице вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этой модели ипотечного кредитования. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы он становится ее должником.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой - от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа сроки действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% -4,5% в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды. Базирование немецкой системы стройсбережений на целевых взносах граждан, как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды: собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и увеличивает объем финансирования при строительстве; собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.

Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер полученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных ставок. Существует государственная поддержка системы стройсбережений. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления субсидий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования.

Отметим главные выгоды системы стройсбережения для государства:

государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

государству создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду; отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах; государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одно временно учитывая их при налогообложении.