Структура рынков ипотечных кредитов

Ипотечный рынок-это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам либо юридическим лицам с целью приобретения недвижимости под залог этой (или иной) недвижимости. Основой ипотечного рынка являются непосредственно кредитные отношения, поэтому кредитные отношения следует рассматривать как часть кредитного, и, в частности, рынка ссудных капиталов.

Ипотека - это товар. Любой товар обладает определенной полезностью (потребительской) стоимостью и служит удовлетворению определенных потребностей людей, готовых платить за удовлетворение этой потребности.

Потребительская стоимость товара «ипотека», в общем случае, заключается в том, что человек расширяет свои финансовые и временные возможности при приобретении недвижимости и удовлетворении потребности в жилье.

Стоимость данного товара определяется общественно-необходимым временем, затраченным на его производство, то есть затратами на андеррайтинг, оформление и обслуживание ипотеки.

Цена ипотечной услуги есть денежное выражение ценности услуги рыночная цена складывается в процессе взаимодействия цены спроса (определяется полезностью товара) и цены предложения (определяется издержками).

Цена ипотечного кредита определяется с одной стороны возможностями залогодателями – «цена предложения». Ее величина зависит от издержек залогодателя, а также других факторов.

С другой стороны, цена ипотечного кредита определяется полезностью услуги для заемщика, его желанием и возможностью гасить в срок и в полном объеме ипотечный кредит и предоставить в залог кредита принадлежащее ему недвижимое имущество. Это - «цена спроса».

Спрос на ипотечном рынке формируют потребители – семьи, традиционно называемые в экономической литературе домашними хозяйствами. Спрос во многом зависит от уровня реальных доходов населения, отношения доходов семьи к стоимости квартиры (часто используемый показатель – коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу семьи), их динамики и ряда других факторов. Кроме того, спрос на ипотечном рынке зависит от цены заемных средств и условий их предоставления.

Предложения на ипотечном рынке создают банки (универсальные и ипотечные), ссудосберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании и т.д.

Продавцами в данном случае являются кредитные организации. Поскольку ипотечный рынок является частью кредитного, то и ставки по ипотечным кредитам в целом соответствуют ставкам остальных кредитов с учетом специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств.

Кроме того, формирование цен на банковские услуги определяется действием факторов, характерных для рыночной экономики: состояния конъюнктуры на фондовом и валютных рынках, экономической политикой государства, темпом и размером инфляции и т.д.

В результате взаимодействия «цены спроса» и «цены предложения» формируется рыночная цена ипотечной услуги, ее ценовое выражение заключено в величине процента за пользование ипотечным кредитом.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов представляет собой сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 1.1.

Должник		Кредитор
Недвижимость		Обязательство
Право по договору об ипотеке		Право по обязательству
Закладная (не эмиссионная ценная бумага)
Кредитор хранит закладную у себя		Кредитор пускает закладную в оборот на рынке

Рисунок 1.1 - Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов

Реализацией указанных на рисунке 1.1 процедур в большинстве случаев, в сущности, исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с кредиторами, если они при этом не участвуют в отношениях прежде всего по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков. В последнем случае для банка (кредитной организации) реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля одной из сторон обеспечивают успешную деятельность на ипотечном рынке. Другой не менее важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередных заемщиков.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов представлены на рисунке 1.2

Заемщик		Выдача кредитов
Передача прав по закладной		Банк
Эмиссионно-финансовая компания (корпорация, агентство, фонд)		Реинвестирование выданных кредитов (возврат денег)
Выпуск облигаций		Рынок ценных бумаг (фондовый рынок)

Рисунок 1.2 - Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляяфинансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные архивы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов.

Систему ипотек можно разделить на открытую, где источником средств, являются средства, заимствованные с рынка, на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности использования льготной ссудой.

Таким образом видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.