Основные типы и модели ипотечных кредитов

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение прибыльности и возвратности средств;

- сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

- защита от рисков;

- доступность условий предоставления кредита заемщику.

Рассмотрим основные из них:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

II. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:

1) с шаровым платежом, подразделяемый на кредит:

-с замораживанием процентных выплат до истечения срока;

-с выплатой только процентов;

-с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

2) пружинный или с фиксированным платежом основной суммы;

3) с участием в:

-доходах;

-приросте стоимости;

4) с нарастающими платежами;

5) с обратным аннуитетом;

6) с переменной ставкой;

7) канадский ролл-овер;

8) завершающая ипотека;

9) с выплатой добавленного процента.

Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный (шаровой) платеж. Последние подразделяются на:

- кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограниченно;

- кредиты с выплатой только процентов - разновидность шарового платежа; предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом также являются разновидностью кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита;

- пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга;

- кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т. п.;

- кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту;

- кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами;

- кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования;

- завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше чем по первому кредиту;

- кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Также может предоставляться кредит для освоения земли нового строительства. Эти типы кредитов отличаются тем, что их выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения.

Все существующие системы ипотечного жилищного кредитования представлены в рамках двух моделей - непосредственно кредитной (одноуровневой и двухуровневой ипотечных моделей) и ссудно-сберегательной модели.

Одноуровневая ипотечная модель - модель, которая в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных и реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое ее распространение Двухуровневая модель - модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация этой модели возможна лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Эта модель привлекает многие банки в связи с тем, что дает принципиальный подход к решению проблем дефицита долгосрочных финансовых ресурсов. Характерной чертой данных моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотек. Масштабы спроса и предложения денег в их рамках регулируются в основном двумя ключевыми взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Ключевым отличительным признаком ссудосберегательной модели является иной принцип ее функционирования. В данной модели совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита.

Необходимо отметить, что в разных странах, несмотря на существование определенных исторически и экономически сложившихся предпочтений, сосуществуют и развиваются, взаимно дополняя друг друга, несколько моделей ипотечного кредитования, что обеспечивает устойчивость и жизнеспособность системы в целом.

В заключении отметим, что мировой опыт убеждает нас в том, что это тот стержень экономики, на который нанизывается абсолютно все: смежные сопутствующие отрасли, начиная от транспорта и заканчивая производством строительных материалов. Это фактор социальной стабильности, фактор занятости.