Движимое и недвижимое имущество

В совместной собственности членов крестьянского хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Как видно из приведенного перечня, объектом общей собственности в крестьянском хозяйстве является движимое и недвижимое имущество производственно-хозяйственного назначения (средства производства).

При этом критерий необходимости, думается, должен определяться самим КФХ в лице его главы. Так, в состав имущества КФХ могут входить такие не упомянутые в п.1 имущественные объекты, как компьютеры, современные электронные средства связи[56].

В соответствии с абз.1 п.3 ст.6 имущество КФХ принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, и определяется ст.244, 253-256 ГК РФ[57]. Эта норма диспозитивна, соглашением между членами КФХ может быть установлена общая долевая собственность на имущество хозяйства. Думается, законодатель имел в виду соглашение, заключаемое в порядке ст.4 Закона, но иное соглашение фактически (крут подписантов, предмет регулирования) будет дополнительным соглашением по отношению к указанному соглашению членов КФХ.

Согласно абз 2 п.3 ст.6 доли членов КФХ при общей долевой собственности на имущество хозяйства определяются соглашением между его членами. Если такое соглашение не удается заключить, в соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ[58] доли всех участников общей долевой собственности на имущество хозяйства признаются равными. Из этого может исходить, например, суд при разделе соответствующего имущества (выделе из него доли выходящему из КФХ члену).

"Взаимное согласие" членов КФХ, о котором говорится в п.4 ст.6, может оформляться соглашением, предусмотренным ст.4 Закона, и иными соглашениями, которые фактически будут дополнительными по отношению к первому.

Значение перечня объектов, входящих в состав имущества КФХ, на практике будет зависеть от подзаконного правового регулирования. Если данный перечень войдет в состав обязательной регулярной отчетности КФХ, скажем, перед налоговыми органами, то его значение будет велико. В частности, им смогут пользоваться судебные приставы-исполнители при обращении взыскания на имущество КФХ по судебным решениям.

Если этот перечень останется внутрихозяйственным документом КФХ, в который глава КФХ сможет беспрепятственно вносить записи задним числом, его значение будет относительно невелико и проявится лишь в случае спора между членами КФХ.

Порядок формирования имущества КФХ должен быть зафиксирован соглашением членов КФХ, предусмотренным ст.4 комментируемого. Изменения в этот порядок могут вноситься дополнительными (по отношению к вышеупомянутому) соглашениями членов хозяйства. Соответствующим условием соглашения членов КФХ о порядке формирования имущества хозяйства могут предусматриваться, в частности:

а) внесение первоначального и последующих взносов членов КФХ в состав имущества хозяйства;

б) разграничение продукций, доходов и плодов, получаемых в результате деятельности КФХ, между "централизуемым" имуществом КФХ, т.е. оставляемыми в хозяйстве для сохранения (расширения) воспроизводства, с одной стороны, и имуществом (продукцией, доходами и плодами), подлежащим передаче в личный доход каждого члена хозяйства, - с другой.

Поэтому не случайно в этом перечне отсутствует жилой дом (жилые дома), хотя ранее - по Закону РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" - жилые дома относились к имуществу крестьянского хозяйства.

Е.А. Суханов специально подчеркивает, что, поскольку жилой дом, предметы потребления и иное имущество не относятся к имуществу крестьянского хозяйства, они могут быть объектом общей собственности супругов или быть собственностью отдельного участника хозяйства. Здесь, следовательно, возможно сосуществование различных видов общей собственности[59]. Вместе с тем в литературе встречаются и суждения, основанные на противоположных посылках. Так, Е. Чефранова полагает, что "жилой дом не подлежит разделу в натуре между супругами-фермерами, судом может быть определен лишь порядок пользования им"[60].

На практике возник вопрос о возможности отдельных членов крестьянского хозяйства построить для себя жилой дом на земле, принадлежащей главе крестьянского хозяйства на праве индивидуальной собственности, и зарегистрировать его. В такой ситуации оказываются многие крестьянские хозяйства, в состав которых входят по несколько семейных пар (например, глава хозяйства с женой и их взрослые женатые (замужние) дети) либо вообще лица, не связанные родственными отношениями.

С согласия других членов хозяйства супруги или отдельные граждане, входящие в состав хозяйства, строят для себя жилой дом, а когда обращаются в БТИ и в комитеты по земельной реформе с просьбой зарегистрировать права на этот дом, у них возникают проблемы в связи с отсутствием у указанных граждан прав на земельный участок, который юридически принадлежит только главе хозяйства. Таким образом, получается, что дом; как объект недвижимости стоит на земельном участке, принадлежащем другому лицу. В принципе Гражданский кодекс РФ (ст.271) предусматривает, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке" принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В просьбе главы крестьянского хозяйства закрепить права на земельный участок за владельцами жилого дома в размере, необходимом для обслуживания данного жилого дома, отказывают также на том основании, что эти действия рассматриваются как раздел земельного участка крестьянского хозяйства, который действующим законодательством (ст.258 ГК РФ) запрещен. Главе крестьянского хозяйства обычно предлагают зарегистрировать построенные жилые дома на, свое имя, однако это нарушает права лиц, построивших жилые дома на свои средства.

Для разрешения возникшей юридически неопределенной ситуаций можно посоветовать членам крестьянского хозяйства переоформить право на землю (что допускается ст.357 ГК РФ), т.е. заключить договор о том, что земельный участок признается не индивидуальной собственностью главы хозяйства, а общей совместной (или долевой) собственностью всех членов хозяйства. В таком случае вновь возведенный ("спорный") жилой дом будет уже стоять не на чужой земле, а на земле, в том числе и принадлежащей членам хозяйства, построившим этот дом. Вероятно, возможна и передача главой крестьянского хозяйства (собственником земли) части земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, в аренду собственникам данного дома. При этом право собственности на землю сохраняется за главой крестьянского хозяйства, и раздела имущества (выдела доли) крестьянского хозяйства не происходит.

В целях более полного обеспечения прав членов крестьянского хозяйства, достроивших с согласия других членов хозяйства жилой дом на "чужой" земле, необходимо четко закрепить право этих лиц зарегистрировать свои права на жилой дом и земельный участок, необходимый для его обслуживания, и подчеркнуть, что эти действия, если указанные граждане не выходят из состава крестьянского хозяйства, не могут рассматриваться как раздел земельного участка крестьянского хозяйства.

Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского хозяйства и используются по соглашению между ними.

На этапе становления крестьянских хозяйств основными источниками формирования их имущества являются денежные и материальные средства членов хозяйства, банковские кредиты, дотации из бюджета, а также благотворительные взносы организаций и отдельных граждан. Со временем общая собственность крестьянского хозяйства будет умножаться за счет доходов, полученных от реализации собственной продукции, работ, услуг, доходов от ценных бумаг и иных источников, не запрещенных действующим законодательством.

Владение, пользование и распоряжение движимым и недвижимым имуществом в крестьянском хозяйстве осуществляется по взаимному согласию его членов. Сделки по распоряжению общим имуществом хозяйства совершает его глава. Эта норма является изъятием из общего правила гражданского законодательства, согласно которому сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, может совершать любой из ее участников. Но такое изъятие вполне допустимо, так как в соответствии с п.4 ст.253 ГК РФ указанный выше порядок применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Кодексом или другими законами не установлено иное.

Наемные работники КФХ используют в своей работе имущество хозяйства в соответствии с внутренним распорядком КФХ (п.1 ст.15).

Текущее руководство использованием имущества КФХ как его членами, так и его наемными работниками осуществляет в соответствии с внутренним распорядком глава КФХ (ст.16-17 комментируемого Закона).

Члены (член) КФХ, полагающие, что пользование имуществом хозяйства осуществляется не в соответствии с соглашением, вправе отстаивать свои интересы.

а) на собрании членов КФХ, если соглашением такому собранию отведена соответствующая компетенция;

б) в суде общей юрисдикции.

Земельные участки

Земельные участки являются специфическим объектом права собственности крестьянского (фермерского) хозяйства. Это связано с тем, что земля является основным средством производства сельскохозяйственной продукции и источником доходов для крестьянских хозяйств. В настоящее время крестьянские хозяйства встречают немало проблем связанных с получением в собственность и использованием земельных участков. В основном это связано с тем, что современное земельное законодательство устарело и не даёт разъяснения многих вопросов в области земельных отношений. Всё это дало толчок к созданию нормативно-правовых актов на уровне субъектов РФ.11 марта 2005 года Самарской Губернской Думой был принят Закон Самарской области № 94-ГД "О земле"[61], который до сегодняшнего времени регулирует земельные отношения в нашей области.

В ст.12 - 13 указанного закона прямо установлено предоставление земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства максимальным размером не более 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальной единицы Самарской области, минимальный размер 5 гектаров.

Согласно этому закону земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и индивидуальной предпринимательской деятельности предоставляются в собственность, пожизненное наследуемое владение, аренду. Граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство на земельных участках, находящихся в собственности или пожизненном наследуемом владении, имеют право дополнительно арендовать земельные участки без ограничения их размеров для производства сельскохозяйственной продукции. За гражданином, имеющим жилой дом в поселении и получившим земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сохраняется приусадебный земельный участок при доме на праве собственности, который не включается в состав землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства. Размер земельного участка, предоставляемого гражданином в пожизненное наследуемое владение или в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, должен быть не менее средне районной нормы.

Согласно норме п.1 ст.11 земельные участки для ведения КФХ могут:

а) предоставляться претендентам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности из состава так называемых фондов перераспределения (ст.34 ЗК РФ[62] и ст.10 Закона об обороте земель[63]);

б) приобретаться претендентами на "вторичном" рынке земельных участков;

б) выдел земельной доли в счет приватизации земельных угодий.

В соответствии с п.2 ст.11 гражданам, ведущим КФХ, "для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий".

Здесь следует разобраться, как минимум, с тремя вопросами.

Во-первых, могут ли соответствующие земельные участки предоставляться и приобретаться для граждан, еще не ведущих КФХ, но планирующих его вести?

Во-вторых, кем и у кого могут приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий, необходимые для осуществления деятельности КФХ?

В-третьих, каков правовой механизм перевода предоставленных или приобретенных земель сельхозназначения в земли, предназначенные под застройку "зданиями, строениями и сооружениями"?

Ответ на первый из поставленных вопросов, как нам представляется, следует дать положительный. Какое-либо рациональное и корректное обоснование обратному трудно, а может, и невозможно, подобрать. Права граждан, как-то право на начало ведения КФХ с соответствующими имущественными условиями и право на продолжение ведения КФХ с такими же имущественными условиями, нельзя противопоставить друг другу, что и следует из абз.1 п.1 ст.12 комментируемого Закона.

Ответ на второй вопрос состоит из двух частей.

Во-первых, предоставляться соответствующие земельные участки могут органами государственной власти и местного самоуправления, естественно, из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.81 ЗК РФ) [64].

Во-вторых, приобретаться соответствующие земельные участки могут самими гражданами, ведущими или планирующими вести КФХ, в частности на "вторичном" рынке земельных участков у собственников таковых участков, решивших по каким-либо соображениям произвести отчуждение своих участков (см. также ст.37 ЗК РФ[65] и ст.8 Закона об обороте земель[66]).

Ответ на третий вопрос следующий: в общем порядке, предусмотренном действующим законодательством, в том числе ст.8 ЗК РФ[67].

Кроме того, следует иметь в виду, что не требуется перевод земель из состава земель сельскохозяйственного назначения в случае, если возводимое (предполагаемое к возведению) здание, строение или сооружение имеет "чисто" сельскохозяйственное назначение, например ток. Другое дело, если речь идет о возведении жилого дома или, скажем, автозаправочной станции (последняя может с равным успехом использоваться для заправки сельхозтехники КФХ и легковых автомобилей, принадлежащих совершенно посторонним лицам).

Целью юридического формирования объекта недвижимости является его индивидуализация посредством конкретизации места его нахождения, а также различных его параметров и свойств.

Применительно к земельным участкам правовым режимом их юридического формирования как объектов недвижимости является их кадастровый учет, производимый в соответствии с указанным Федеральным законом и принятыми на его основе подзаконными нормативными правовыми актами[68].

Цель,для которой испрашивается предоставление земельного участка, может заключаться в следующем:

а) создании КФХ;

б) осуществлении нового (дополнительного) вида деятельности ранее созданного КФХ;

в)"механическом" (экстенсивном) расширении поля (и в прямом, и в переносном значении этого слова) деятельности ранее созданного хозяйства.

Вид субъективного гражданского права, на титуле которого (титуле предполагаемого будущего владения которым) испрашивается предоставление земельного участка. Должны императивно применяться нормы пп.5 и 6 ст.10 Закона об обороте земель, если речь в заявленииидет о землях, определенных п.5 ст.10 указанного Закона или об оленьих пастбищах в районах Крайнего Севера и отгонных пастбищ в остальных местностях) Эти нормы являются специальными и не противоречат ЗК РФ, и, значит, в регулируемых ими случаях речь может идти только о предоставлении земельных участков в аренду (см. гл.34 ГК РФ). При этом из абз.2 п.5 и формулировки п.6 ст.10 указанного Федерального закона следует, что эта аренда не может быть арендой с правом выкупа[69].

В остальных случаях, кроме предусмотренных п.3 ст.15 ЗК РФ и ст.3 Закона об обороте земель, заявитель вправе по своему усмотрению испрашивать предоставление земельного участка как в собственность, так и в аренду. В принципе, нет чего-либо некорректного в просьбе предоставить земельный участок в собственность (как наиболее желательный вариант) либо в аренду (если адресат заявления по какой-либо объективной или субъективной причине не пожелает предоставить земельный участок в собственность). Можно испросить предоставление земельного участка в аренду с правом последующего выкупа. Адресат заявления может предложить заявителю этот последний вариант, удобный, кстати, тем, что заявителю предоставляется своего рода испытательный срок - чтобы проверить его состоятельность как землепользователя.

Обоснование размера испрашиваемого к предоставлению в собственность или аренду под КФХ земельного участка законодатель в какой-то мере предлагает в подп.5 п.1 ст.12 в виде "подсказки" заявителю (заявителям):

а) число членов КФХ, рассматриваемое и как трудовой ресурс КФХ, и как количество "ртов", которые должно кормить хозяйство. При создании КФХ, естественно, речь может идти о числе потенциальных членов хозяйства, но, как представляется, в заявлении должны быть указаны Ф.И.О., адреса и паспортные данные не только наличествующих, но и предполагаемых членов хозяйства - все с соблюдением условий п.2 ст.3 комментируемого Закона;

б) виды деятельности КФХ (как осуществляемые - с указанием, почему недостаточно ранее предоставленного земельного участка, так и планируемые к осуществлению - с указанием (в виде своеобразного бизнес-плана), почему наиболее эффективным будет хозяйствование при условии предоставления испрашиваемого земельного участка).

Перечень элементов обоснования, приведенный в подп.5 п.1 ст.12, безусловно, не является исчерпывающим. В заявление могут быть включены и иные мотивы, заслуживающие, по мнению заявителя (заявителей), внимания и уважения. Например, для расширения "фронта" деятельности КФХ при неизменном числе его членов (но - почему бы и нет - при увеличении числа его наемных работников) могут понадобиться дополнительные площади для соблюдения агрономических требований к севообороту (необходимость нахождения определенных площадей под парами, внедрение новых культур в сфере растениеводства и т.п.).

Решение об отказе может быть обжаловано в арбитражный суд, если КФХ прошло регистрацию. Если регистрация не пройдена обжалование осуществляется в суд общей юрисдикции[70].