Какие разъяснения ему следует дать?

Примерный перечень простых практических контрольных заданий, выносимых на государственный экзамен

по дисциплине «Актуальные проблемы гражданского права»

Никитин продал Костину жилой дом. Договор был удостоверен у нотариуса. Костин вселился в дом, но зарегистрировать договор стороны не успели, так как Никитин заболел и вскоре умер, а основная часть необходимых для регистрации документов находилась у него. Наследники Никитина потребовали выселения Костина, утверждая, что заключенный им с Никитиным договор недействителен, не осуществлена и передача жилого дома. Они же нуждаются в данном жилом доме, так как всегда использовали его под дачу. Кроме того, наследники считали договор недействительным еще и потому, что в нем ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом. Уплаченную Костиным денежную сумму они готовы вернуть. Костин обратился в юридическую консультацию с просьбой разъяснить ему, действителен ли заключенный им договор и может ли он зарегистрировать свое право собственности на дом и земельный участок. Подготовьте ответ Костину.

Следует подать исковое заявление о признании права собственности на основании договора купли-продажи. Судя по отсутствию в условиях задачи у наследников претензий к самому содержанию договора, он заключен в рамках требований гражданского законодательства. Значит, сделка состоялась. Единственная проблема – отсутствие государственной регистрации, с момента которого договор приобретает юридическую силу. Конечно, можно было зарегистрировать нотариально удостоверенный договор и самому покупателю при наличии у него всех требуемых регистрационной службой документов на недвижимость. Но паспортные документы на дом у покупателя отсутствуют. Да еще есть спор со стороны наследников. По моему мнению, государственная регистрация и прочие подобные формальные требования не могут быть первичны по отношению к осуществлению гражданами своих прав. В определении Конституционного суда РФ от 5 июля 2001 г. №154-О сказано следующее: «Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности». Более того, выскажу одну интересную и обоснованную мысль в развитие указанного принципа. Любой договор купли-продажи является консенсуальным, то есть считается совершенным в момент достижения соглашения между продавцом и покупателем. Передача вещи, уплата денег, иные действия совершаются во исполнение уже заключенной сделки. В нашем случае деньги могли быть уплачены сразу или позже, и дом мог быть передан сразу или позже. Это не имеет важного значения. Главное – сделка состоялась. И при раскладе: договор заключен, но вещь не передана, а деньги не получены - покупатель может обратиться в суд с обязательственным иском к правопреемнику продавца.

По земле: Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются "права на земельный участок", занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Так что Костин имеет право продолжать дальнейшие действия по оформлению дома в свою собственность, а для этого ему надо обратиться к нотариусу за выдачей дубликата договора

2 Спортивная школа заключила договор с заводом-изготовителем о покупке санитарно-технического оборудования с обязательством доставки и предварительной оплатой в размере 50% стоимости товара. Срок исполнения определен в один месяц. В договоре не было указано, является ли он договором поставки или купли-продажи. Через неделю после заключения договора директор спортивной школы, придя утром на работу, обнаружил, что во дворе школы выгружены душевые кабины, причем в количестве, превышающем установленное договором. Предусмотренный договором срок доставки наступал только через три недели, а ремонт здания школы находился в такой стадии, что установка кабин была невозможна. Руководитель строительной организации, производившей ремонт школы, предложил директору школы продать ему все завезенные душевые кабины. Директор решил обсудить с юристом вопрос о том, сможет ли он в данном случае потребовать от завода-изготовителя доставки всего предусмотренного договором оборудования в установленный договором срок.

Какие разъяснения ему следует дать?

Согласно ст.457 п.2 и ст.508 п.3 доставка товара до срока, прописанного в договоре, возможна только при согласии покупателя. Такого согласия дано не было, следовательно, спортивная школа в лице директора имеет право не принять этот товар и потребовать выполнения договора в срок.

Волкова согласно письменному договору подарила ко дню свадьбы своей племяннице Нефедовой часть своего земельного участка. Та приняла этот дар. Весной выяснилось, что земельный участок сильно заболочен и требует больших денежных затрат для его окультуривания. Денег у Нефедовой не было, и она в устной форме отказалась от земельного участка.