Оценка офисных зданий, магазинов и гостинец

 Для оценки офисных зданий необходимо использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.

 Задача оценщика состоит в том, чтобы определить чистый операционный доход  и соответствующие ставки капитализации.

 Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания.

 Каждый договор аренды является индивидуальным и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе не отраженных в договоре аренды. Прежде чем приступить к оценке офисного здания, оценщик должен внимательно исследовать договоры аренды.

 Если здание целиком передается одному арендатору, то, как правило, все расходы по эксплуатации возлагаются на него. Если здание сдается частями большому количеству арендаторов, то расходы по ремонту внешней инфраструктуры, коридоров, фасадов, главного входа, вспомогательных помещений, и т.д. владелиц берет на себя. Договорами аренды могут быть предусмотрены условия оплаты арендаторами части расходов по ремонту и коммунальным услугам.

 Основное правило состоит в том, что владелиц здания, для устранения как можно большего числа случайных расходов и гарантии стабильности дохода, будет стремиться переложить большую часть расходов на арендаторов.

   В случае, если здание сдается частями и владелиц оставляет за собой какую-либо часть здания и предлагает арендаторам дополнительные услуги, которые могут быть включены в арендный договор или оплачиваться отдельно, то денежные потоки оценщик должен разложить на составляющие: валовой доход, эксплуатационные расходы, чистый операционный доход и ставка капитализации.

 Валовый доход состоит из:

 - рентной платы существующих арендаторов;

 - дохода от помещения, занимаемого владельцем;

 - потенциального дохода от еще не сделанных площадей;

 - потенциального дохода от перезаключения контрактов с существующими арендаторами после истечения их сроков.

 Эксплуатационные расходы включают:

 - коммунальные платежи;

 - затраты на оплату обслуживающего персонала;

 - страхование;

 - затраты на ремонт;

 - затраты на эксплуатацию лифтов;

 - затраты на уборку помещений и территории;

 - налоги.

 Ставка капитализации может значительно изменяться в зависимости от типа здания, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого количества числа других факторов, влияющих на риск вложения капитала в офисное строение.

 Стоимость магазинов в основном зависит от их торговых возможностей, которые во многом определяются их местоположением.

 Приступая к оценке магазина, оценщик должен мысленно поставить себя на место потенциального покупателя и ответить на следующие вопросы:

1) продажа каких товаров может дать наибольшую доходность, учитывая спрос населения и местоположение магазина?

2)  каким может быть оборот магазина?

3) какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения магазином?

4) какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина?

5) каковы будут операционные расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату и налоги?

6) какую арендную плату можно будет заплатить после вычета расходов и дохода владельца?

 Так как решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то этот фактор должен быть особенно тщательно исследован оценщиком.

 При оценки магазина можно использовать три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, если имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно редко. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный.

 Применяя доходный метод, оценщик должен учитывать не только действующую арендную плату, но и изучить рыночные ставки в оцениваемом сегменте рынка. При оценке очень важно учесть все поправки на обязательные расходы, которыми отягощен арендатор, и финансовую стабильность арендатора. Если анализ показывает нестабильность арендатора, то оценщик в своих расчетах должен отталкиваться не от реальной арендной платы, а от рыночных ее показателей.

 Оценка гостинец имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Общая площадь помещения гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов, которые должны быть выяснены оценщиком при личной инспекции.

 При оценке гостинец оценщик должен провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, так как может оказаться, что сегодняшнее использование гостиницы  не является наилучшим и наиболее выгодным.

 При проведении инспекции важно собрать как можно больше информации об объекте, чтобы затем использовать ее в процессе оценки.

 После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего уяснить к какому классу относиться гостиница. После этого уточняется, какая конкуренция существует в этом классе гостинец, и какова она будет в будущем.