Учет и налогообложение заказчиков-застройщиков

В соответствии с действующим законодательством заказчиками-застройщиками являются юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. Ими могут быть специализированные организации, в частности, предприятия по капитальному строительству, дирекции строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

В своей деятельности по организации строительства объектов заказчики-застройщики руководствуются Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 г. № 58. Данное Положение является обязательным при строительстве объектов для федеральных государственных нужд и может применяться при реализации коммерческих инвестиционных проектов по соглашению между участниками этих проектов. При заключении и исполнении договоров строительного подряда заказчики-застройщики руководствуются главой 37 "Подряд" ГК РФ.

Бухгалтерский учет у заказчиков-застройщиков состоит из учета источников финансирования, получаемых от инвесторов при исполнении договоров на реализацию инвестиционных проектов, и учета капитальных затрат при исполнении договоров подряда па проектно-изыскатель-скис и строительно-монтажные работы, поставки оборудования, купли-продажи материалов,

Денежные средства, поступающие от инвестора на расчетный счет заказчика-застройщика в соответствии с договором на реализацию инвестиционного проекта, учитываются на счете 86 "Целевое финансирование" до окончания строительства:

Дт 51 "Расчетные счета"

Кт 86 "Целевое финансирование".

Инвестиционные взносы, передаваемые имуществом, учитываются на дебете счетов по учету этого имущества (например, 01 "Основные средства", 10 "Материалы" и др.) в корреспонденции с кредитом счета 86 "Целевое финансирование". Инвестиционные взносы являются источником целевого финансирования и не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Оплата заказчиком-застройщиком выполненных подрядными строительно-монтажными и проектно-изыскательскими организациями работ за счет этих источников производится с налогом на добавленную стоимость. Если размер денежных средств, полученных от инвестора (инвесторов) на финансирование строительства, превышает фактические капитальные затраты заказчика-застройщика на строительство объекта, суммы превышения облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. По окончании строительства капитальные затраты заказчика-застройщика по данному объекту в размере их инвентарной стоимости списываются в соответствии с п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций за счет полученного от инвестора финансирования: Дт 86 "Целевое финансирование"

Кт 08 "Вложения во внеоборотные активы".

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21.11.96 г. № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с изменениями и дополнениями) организации ведут раздельный учет текущих затрат на производство продукции и капитальных вложений.

Текущей деятельностью считается деятельность организации, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели либо не имеющая извлечение прибыли в качестве такой цели в соответствии с предметом и целями деятельности, то есть производством промышленной, сельскохозяйственной продукции, выполнением строительных работ, продажей товаров, оказанием услуг общественного питания, заготовкой сельскохозяйственной продукции, сдачей имущества в аренду и др.

Основной целью деятельности заказчика является организация строительства объектов, контроль за ходом строительства и ведение бухгалтерского учета источников финансирования и производимых капитальных затрат.

Под капитальными вложениями согласно Закону № 39-ФЗ понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

При осуществлении бухгалтерского учета капитальных затрат заказчики-застройщики руководствуются действующими правилами бухгалтерского учета, а также особенностями учета долгосрочных инвестиций и определения инвентарной стоимости законченных строительством объектов, установленными Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций и правилами сметного ценообразования.

Для обобщения информации об инвестициях застройщика в строительство основных средств действующим Планом счетов бухгалтерского учета предназначен субсчет 3 "Строительство объектов основных средств" счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".

На субсчете 3 "Строительство объектов основных средств" заказчик-застройщик осуществляет учет капитальных затрат на строительство объектов по технологической структуре капитальных вложений. Капитальные вложения в основные фонды слагаются из стоимости следующих видов работ и затрат:

• строительных работ;

• работ по монтажу оборудования;

• стоимости оборудования (требующего и не требующего монтажа), предусмотренного в сметах на строительство;

• стоимости инструмента и инвентаря, включаемой в сметы на строительство;

• стоимости машин и оборудования, не входящих в сметы на строительство;

• прочих капитальных работ и затрат.

Суммы налога на добавленную стоимость предусматриваются за итогом сводных сметных расчетов стоимости строительства и в состав капитальных вложений не включаются.

Капитальные затраты заказчика-застройщика формируются из перечисляемых им сумм за исходно-разрешительную документацию, расходы по изъятию земельного участка для строительства, затраты в виде компенсации за сносимые строения, на переселение жильцов, оплату строительным и проектным организациям за выполненные строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, а также другим участникам инвестиционного процесса за поставленные материальные и энергетические ресурсы и оказанные услуги.

По дебету счета 08, субсчет 3, учитываются затраты по возведению строящихся объектов, монтажу оборудования, стоимость монтируемого оборудования и другие расходы, предусмотренные сметными расчетами па строительство:

Дт 08, субсчет 3 "Строительство объектов основных средств"

Кт 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные при строительстве объектов, учитываются на субсчете 19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств" до окончания строительства. После ввода объекта в эксплуатацию на эти суммы оформляются счета-фактуры, которые передаются инвесторам для предъявления НДС по объектам производственного назначения к налоговым вычетам.

Учет капитальных затрат ведется в разрезе строящихся объектов в ведомостях № 18 — "Ведомость учета затрат по капитальным вложениям" и № 18-1 "Ведомость учета затрат по законченным капитальным вложениям" по технологической структуре капитальных вложений.

Приемка физических объемов выполненных подрядчиками строительно-монтажных работ оформляется актами о приемке выполненных работ формы № КС-2.

В акты формы № КС-2 включаются физические объемы работ и конструктивных элементов, выполненных па основных объектах строительства, объектах подсобного и обслуживающего назначения, на строительстве наружных сетей и сооружений, по благоустройству и озеленению территории и определяемых на основании журнала учета выполненных работ формы № КС-6а. Журнал ведется подрядчиком на каждом строительном объекте. Данные журнала подтверждаются подписями исполнителя работ (начальника строительного участка, прораба) и представителя технического надзора заказчика-застройщика.

В акты включаются также стоимость работ по разборке, сносу и переносу строений при освобождении территории строительства; отчисления на строительство и разборку временных зданий и сооружений; дополнительные затраты при производстве СМР в зимнее время.

В актах формы № КС-2 производится начисление накладных расходов и сметной прибыли. Заказчики-застройщики включают стоимость выполненных работ в состав капитальных затрат на основании справок о стоимости выполненных работ и затрат формы № КС-3. Данная справка является основанием для расчетов с подрядчиками. По верхней строке справки показывается стоимость СМР, отраженная в акте формы № КС-2. По дополнительным строкам справки показывается стоимость затрат, компенсируемых заказчиком согласно договору подряда. К ним, в частности, относятся:

• расходы по переселению жильцов в связи с изъятием земельных участков под строительство;

• затраты по перевозке работников к месту работ;

• затраты, связанные с осуществлением работ вахтовым методом (за исключением вахтовой надбавки к зарплате);

• средства на покрытие затрат по добровольному страхованию строительно-монтажных рисков;

• средства па оплату расходов, связанных с лизингом строительных машин и механизмов;

На итоговую стоимость работ и затрат по справке формы № КС-3 начисляется НДС по действующей налоговой ставке.

На общую стоимость работ и затрат в учете заказчика производится запись:

Дт 08 "Вложения во внеоборотные активы",

Дт 19-3 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств"

Кт 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

На статью "Строительно-монтажные работы" заказчики-застройщики относят также стоимость строительных материалов, передаваемых подрядчикам на давальческой основе для использования при производстве работ на объектах заказчика. Передача материалов подрядчику оформляется накладной на отпуск материалов на сторону формы № М-15 или актом произвольной формы. В передаточных документах указываются наименование материалов, их количество, цена за единицу и стоимость. Заказчик-застройщик отражает передачу давальческих материалов внутренней записью по счету 10 "Материалы":

Дт 10-7 "Материалы, переданные в переработку на сторону"

Кт 10-8 "Строительные материалы".

Заказчик-застройщик списывает материалы, использованные подрядчиком при производстве работ, на основании акта, составляемого подрядчиком. Количество списываемых материалов должно быть сопоставлено с производственными нормами их расхода. В учете делается запись:

Дт 08 "Вложения во внеоборотные активы"

Кт 10-7 "Материалы, переданные в переработку на сторону".

Заказчик-застройщик принимает у подрядчика выполненные работы по акту формы № КС-2, при этом стоимость давальческих материалов в объем работ не включается.

Учет прочих капитальных работ и затрат занимает особое место в бухгалтерском учете заказчиков-застройщиков. Особенности их учета заключаются в том, что нормативные документы по бухгалтерскому учету не содержат состава таких затрат. Так, в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций определено, что прочие затраты отражаются в составе капитальных вложений в размере фактических расходов по их видам, предусмотренным в сметах.

Согласно правилам сметного ценообразования стоимость прочих работ и затрат предусматривается в сводных сметных расчетах стоимости строительства при разработке проектно-сметной документации. Перечень основных видов прочих работ и затрат включает:

- "Подготовка территории строительства",

- "Прочие работы и затраты",

- "Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия",

- "Подготовка эксплуатационных кадров",

- "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор".

Учет прочих работ и затрат ведется по соответствующим статьям затрат по каждому строящемуся объекту.

К ним относятся затраты на:

• отвод земельного участка, выдачу архитектурно-планировочного задания и выделение красных линий застройки;

• разбивку основных осей зданий и сооружений, перенос их в натуру и закрепление пунктами и знаками; • плату за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также на выплату земельного налога (аренды) в период строительства;

• получение заказчиком и проектной организацией исходных данных, технических условий на проектирование и проведение необходимых согласований по проектным решениям;

• выплату компенсаций за сносимые строения и садово-огородные насаждения, посев, вспашку и другие сельскохозяйственные работы, произведенные на отчуждаемой территории;

• возмещение убытков, причиняемых проведением водохозяйственных мероприятий, прекращением или изменением условий водопользования, а также на возмещение потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель;

• возмещение убытков и потерь по переносу зданий и сооружений. В случае строительства новых зданий и сооружений взамен сносимых данные затраты включаются в графу 4 сводных сметных расчетов как строительно-монтажные работы;

• устройство объездов для городского транспорта в связи с неблагоприятными гидрогеологическими условиями территории строительства.

При новом строительстве и реконструкции объектов часто приходится освобождать территорию строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, осуществлять перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т.п. Стоимость таких работ и затрат включается в прочие затраты.