Исполнение (прекращение) договора аренды

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учётом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

1) Смена собственника арендованного имущества влечёт прекращение договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя- физического лица договор не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если договором или законом не предусмотрено другое (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение, договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества договор аренды охраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст.419 ГК).

2) По требованию арендодателя, договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

*пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК;

*существенно ухудшает арендованное имущество;

*более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату;

*не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 3) По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

*арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

*переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

*арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.

*имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований

Его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст.610 ГК).

Виды договоров аренды

ГК специально урегулировал 5 видов договора аренды:

1) Договор проката;

2) Договор аренды транспортных средств;

3) Договор аренды зданий и сооружений;

4) Договор аренды предприятий;

5) Договор финансовой аренды (лизинг).

А) Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст.626 ГК).

Элементы договора:

1. Стороны. В качестве арендодателя выступает специальный субъект – предприниматель или коммерческая организация. Его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход о которого становиться основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической.

2. Предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила)

Предмет проката передаётся во владение и пользование арендатору. При договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

3. Срок договора проката не может превышать одного года (п.1 ст.627 ГК)

4. Форма договора – только письменная, причём посредством как составителя одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняется правилам о публичных договорах.

5. Цена договора – устанавливается по тарифам или по договору. В виде арендной платы, определяемой в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

6. Содержание договора – права и обязанности сторон.

Особенности договора проката:

А) Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своём намерении арендодателя не менее чем за 10 дней.

Б) Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества, либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

В) При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся а надлежащем состоянии.

Г) Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Д) Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Е) Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества не допускаются.