Определение рыночной стоимости объекта оценки

Содержание

1.Общие сведения                                                                                             3

 1.1. Задание на оценку                                                                                     3

 1.2. Процедура оценки                                                                                     4

 1.3. Источники информации                                                                            5

 1.4. Основные понятия и определения                                                           6

 1.5. Принципы оценки                                                                                    10

 1.6. Нормативная база                                                                                    12

 

2.Определение рыночной стоимости объекта оценки                                 13

 2.1. Описание оцениваемого объекта                                                           13

 2.2. Анализ среды местоположения оцениваемого объекта                      15

 2.3. Анализ местоположения объекта                                                          18

 2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного результата                20

 2.5. Расчет рыночной стоимости                                                                  21

 2.5.1. Сравнительный подход                                                                       21

 2.5.1.1. Метод сравнительных продаж                                                         21

 2.5.1.2. Метод иерархии                                                                                25

 2.5.2 Затратный подход                                                                                 27

 2.5.3. Доходный подход                                                                                 28

 2.6. Согласование результатов                                                                      29

 

Приложение № 1                                                                                              30

 

Общие сведения

Задание на оценку

Оцениваемый объект	Двухкомнатная квартира общей площадью 65,8 кв. м.
Адрес объекта	Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза, д. 79, кв. 112
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Оцениваемые права	Право собственности
Заказчик оценки	Иванов А.А.
Дата оценки	1.11.09
Дата составления оценки	5.11.09

Рыночная стоимость объекта оценки на 5.11.09 составила с учетом НДС 3897846 (три миллиона восемьсот девяносто семь тысяч восемьсот сорок шесть) рубля.

 

 

Процедура оценки

1 Осмотр объекта, описание самого объекта, его состояния и выделение   особенностей оцениваемой собственности;

2. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта.

3. Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии объекта оценки, полученных в результате осмотра;

4. Сбор необходимой информации, в том числе изучение данных о стоимости недвижимости, имеющей аналогичное назначение и конструктивное соответствие;

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта;

6. Применение общепринятых подходов к оценке стоимости;

7. Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;

8. Написание отчета об оценке.

 

 

Источники информации

1. «Зеленая площадь» № 35 от 21 сентября 2009 года

2. «Из рук в руки» № 128 от 9 ноября 2009 года

3. «Зеленая площадь» площадь» № 38 от 12 октября 2009 года

4. «Недвижимость» № 44 от 9 ноября 2009 года

5. www.63.ru

6. Л.П. Тепман «Оценка недвижимости»

 

 

Основные понятия и определения

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года).

 

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007 года).

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года).

 

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года).

 

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007 года).

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Стоимость восстановления имущества - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Оценщик – физическое лицо, обладающее профессиональными знаниями в области оценочной деятельности и состоящее в саморегулируемой организации оценщиков.

Исполнитель – юридическое лицо, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принципы оценки

Альтернативность. В каждой сделке обе стороны (продавец и покупатель) имеют возможность выбирать. В нашей ситуации альтернативность должна рассматриваться в первую очередь с точки зрения покупателя, имеющего варианты по приобретению объекта оценки за указанную цену или его аналогов, либо желающего по-другому инвестировать свои средства, например, положить в банк. С точки зрения продавца, а им в нашем случае потенциально может стать кредитор, наиболее вероятно следующее развитие ситуации: продажа объекта оценки, либо сдача его в аренду.

Принцип замещения. Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.

Принцип будущих преимуществ. Цены на рынке отражают предвидение будущих преимуществ от владения объектом. Конечно, прошлое и настоящее являются важными фазами развития, однако именно предвидение будущей динамики производства и возможности перепродажи объекта определяет его «экономическую цену». В процессе определения стоимости объекта оценки мы стремились дать обоснованный прогноз будущих состояний и динамики рынка.

Принцип избыточной производительности. Чистый доход, остающийся у собственника объекта после справедливого возмещения производственного фактора «капитал» и производственного фактора «труд», определяется как избыточная производительность и ассоциируется с фактором «управление».

Принцип изменчивости. Социальные, экономические, политические и физические силы постоянно действуют на рынке. Изменение этих факторов оказывает влияние на конъюнктуру рынка и уровень цен. Их влияние в конкретной ситуации незначительно, и это влияние учитывается поправками на риск.

Принцип наилучшего использования. Оптимальное использование объекта собственности - это наиболее прибыльное из легально допустимых и физически/технически возможных вариантов его использования. Оптимальное функционирование производства учитывает возможности совершенствования (повышения эффективности) технологического процесса и/или перехода на выпуск новой продукции.

Принцип конкуренции. Возможность извлекать доходы создаёт почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции. Объект оценивается в условиях растущей конкуренции при полном отсутствии возможности получать сверхприбыль.

Идентификация – сопоставление свойств предоставленного для осмотра объекта с качественным и количественными характеристиками объекта, на который предоставлены юридические и технические документы, в результате которого оценщик делает вывод о том, что предоставленный для осмотра объект является подлинным объектом оценки.

 

Нормативная база

· Закон об оценочной деятельности от 29.07.98 г. № 135-Ф3;

· Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ;

· ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007 года);

· ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года);

· ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20 июля 2007 года);

· Гражданский кодекс РФ Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.:-Проспект, КНОРУС, 2009-544 с. Текст Кодекса связан с официальным источником и проводится по состоянию на 20 ноября 2009 года.

 

 

Определение рыночной стоимости объекта оценки