Метод сравнительных продаж
12 Объект оценки: 2-х комнатная квартира, площадь 65,8/31,3, кухня 12,9 м., 4/10 этажного панельного дома, хороший ремонт, с/у раздельный. Окна выходят во двор, рядом находится школа, детский сад. Для проведения оценки подбираются следующие аналоги: 1. Карбышева/Дыбенко, 2-х комнатная квартира, 7/10 этажного кирпичного дома, улучшенная планировка, площадь 74,3/35, кухня 12,1 м., с/у раздельный. Полный пакет документов.(26000000 руб.) 2. Свободы 5, 2-х комнатная квартира, 3/10 этажного панельного дома, площадь 71,4/47, кухня 11 м., состояние хорошее, две лоджии. (3250000 руб.) 3. Мориса Тореза 79, 2-х комнатная квартира,6/10 этажного панельного дома, площадь 62,6/36,7,улучшенная планировка, кухня 10,2 м., с/у раздельный, отличный ремонт, лоджия 5,5 м., окна во двор, дому 2 года, свидетельство СОРП. (3600000 руб.) 4. Аэродромная, 2-х комнатная квартира, 10/10 этажного кирпичного дома, улучшенная планировка, площадь 50/30, кухня 9 м., с/у раздельный, один балкон. Состояние хорошее, рядом школа, детский сад, детская поликлиника, хорошая транспортная развязка. (2100000 руб.) 5. Дыбенко/Запорожская, 2-х комнатная квартира, площадь 62,7/35, кухня 10 м., хороший ремонт, встроенная мебель, три балкона, 3/10 этажного кирпичного дома. (3800000 руб.) 6. Мориса Тореза 79, 2-х комнатная квартира, общей площадью 77 кв.м., 7/10 этажного панельного дома, отделка черновая. (3600000 руб.) Таблица №4
Полученным после внесения корректировок, объектам-аналогам были присвоены весовые коэффициенты, в зависимости от количества введенных корректировок. Так как у Аналога №3 наименьшее количество корректировок, то из этого можно сделать вывод, что он наиболее всего близок к объекту оценки и поэтому ему присваивается весовой коэффициент- 0,35, соответственно Аналогам №1 и №2 присваивается весовой коэффициент- 0,1,а Аналогам №4 и №5- 0,15. После чего определена стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки: (34993*0,1)+(45518*0,1)+(57508*0,35)+(42000*0,15)+(60606*0,15)+(46753*0,15)=50583 Стоимость объекта оценки: 50583*65,8=3328361 Объяснения проведенных корректировок: 1. Корректировка на право собственности Данной корректировки требует Аналог №1,т.к. у него нет свидетельства на право собственности, поэтому к нему применима повышающая корректировка-5% 2. Корректировка на местоположение Местоположение объекта оценки идентично всем аналогам, но Аналог №2 находится не много дальше и поэтому к нему применима корректировка -2% 3. Корректировка на наличие инженерных коммуникации Подобранные объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют полный набор инженерных коммуникаций, поэтому корректировка на данный элемент сравнения не производилась. 4. Корректировка на наличие близости остановки общественного транспорта Данной корректировки требуют Аналоги№1 и №5, так они находятся далеко от остановок общественного транспорта 5. Корректировка на наличие парковки Объект оценки и Аналоги №1,3,4,5,6,корректировки не требуют. А Аналог №2 присваивается повышающая корректировка- 3%. 6. Корректировка на наличие отделки В отличие от объекта оценки, у которого отделка хорошая, у Аналога №4 отделка удовлетворительная, поэтому к нему применима корректировка-5%, а у Аналога № 6 отделка черновая-5%. Таким образом, стоимость объекта оценки полученная методом сравнительных продаж составит 3328361 (три миллиона триста двадцать восемь тысяч триста шестьдесят один) рубля.
Метод иерархии Таблица №5
Матрицы критерия согласования см. Приложение №1 Стоимость 1 кв.м.=49820 Таким образом, стоимость объекта оценки полученная методом иерархии составит 3278156 (три миллиона двести семьдесят восемь тысяч сто пятьдесят шесть) рубля.
Затратный подход Затратный подход- это совокупность методов оценки стоимости оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Сфера применения и ограничения затратного подхода: v Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному земельному участку; v Определение рыночной стоимости старых объектов, но только в том случае, когда имеется надежная информация для расчета износа; v Определение рыночной стоимости строительных проектов и определение рыночной стоимости объектов специального назначения; v Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; v Определение рыночной стоимости объектов не подходящей оценки методом доходного подхода. В данной курсовой затратный подход не используется, так как не было достаточных данных.
Доходный подход Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется для определения стоимости земельного участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. В данной курсовой доходный подход не используется, так как в период кризиса он не будет приносить доход. (очень большой % не сдачи жилой недвижимости в аренду.)
12
Популярное: Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Модели организации как закрытой, открытой, частично открытой системы: Закрытая система имеет жесткие фиксированные границы, ее действия относительно независимы... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (139)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |