АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Заказчик(Ф И О ) Фомина Юлия Николаевна

Оценщик : Соколовский Виктор Юрьевич

Дата :15 . 09. 97

 

 

2 .2. Анализ месторасположения . Ограничения и допущения

Квартира расположена в Дзержинском районе,  на улице Театральная, которая пересекается с улицей Авиастроителей. Этот правобережный район относительно удален от центра и линии метро, но рядом имеются места общественного отдыха, спорта, службы быта, продовольственные и промтоварные магазины, поликлиники, больницы, даже небольшой рынок .

Места общественного отдыха:  ДК Чкалова, ДК Калинина, относительно недалеко расположены ДК Горького, клуб "Отдых".

Спортивные учреждения:  СК завода им. Чкалова, СК "Сибирь", СК "Север", плавательный бассейн "Нептун".

Службы быта:  ателье, парикмахерская, филиал НДМ.

Хорошо развита транспортная сеть: 3 и 29 маршруты автобусов, 11,14,23 маршруты трамваев, 13,33 - маршрутные такси, 22 троллейбус, имеются коммерческие рейсовые автобусы в разные районы города.

      В ближайшем будущем планируется капитальный ремонт ,  предлагаемого к продаже дома, что повысит его стоимость.  К ноябрю 1998 года будет проведена новая телефонная линии,  которая затронет и ул. Театральную.

 

Глава 3. Методы оценки

 

3.1.Затратный метод

Основные понятия:

  исходная восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент сдачи дома. ( См. тех. паспорт сооружения.).

  восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент оценки.

  коэффициент удорожания - во сколько раз выросла исходная восстановительная стоимость на момент оценки. (Представляются ежемесячно.).

  остаточная стоимость - восстановительная стоимость с учетом износа.

 

Методика расчета цены продажи жилья.

 

 1.Свд = Сисх * Куд,

где Свд - восстановительная стоимость;

  Сисх - исходная восстановительная стоимость;

  Куд - коэффициент удорожания;

 

 

Тип дома	Стоимость строительства 1 мІ на 01.05.97г.
	(млн. руб.)
Панельный 9 эт.	2,0
Панельный 5 эт.	1,6
Панельный 3 эт.	1,4
Кипичный 5 эт.	2,2
Кирпичный 9-12 эт.	3,1

 

Свд=2,2*1=2,2 млн. руб.

 

2. Со = Свд * ( 1 - Иф/100 ),

 где Со - остаточная стоимость

 Иф - физический износ дома на год последнего обследования БТИ. (Данные БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.).

                                                                                                            Таблица 1.

 

Группа капитальности строений	Среднегодовой прирост физического износа (%) в зданиях построенных :
	до 1917 г.	до 1941 г.	после 1941 г.
1 кирпич камен.	0,2	0,4	0,7
2 панельн. кирпич. (лент.фунд) монолит	0,3	0,5	0,8
3 Камен облегчен	0,4	0,6	1,0
4деревян. брусчатые	0,6	0,9	1,5
5 деревян. Щитовые	---	1,5	2,0

    *Для всех серий пятиэтажных строений - 1.

 

        Со = 2,2*(1-0,7*28/100) =1,7

 

3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кх * Км ,

где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади:

0.95 - менее 1.50

        1.00 - от 1.50 до 1.66

        1.05 - от 1.66 до 2.00

        1.10 - свыше 2.00;

 

       Кбл - при наличии балкона данный коэффициент равен 1.00;

                    при наличии лоджии - 1.05; при их отсутствии - 0.95;

                    при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10;

 

 Кэт- в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже

здания, равен 0,90 Во всех остальных случаях - 1,00.

   Киз - изолированность комнат;

    1,04 -все комнаты изолированы;

     096-смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах,

1,00 - во всех остальных случаях;

    Клиф -наличие лифта;

     1,03 - есть в домах,имеющих,5 и менее

этажей;;

      1,00 -есть в домах имеющих более 5этажей,либо нет в домах, имеющих 5 и

менее этажей;

       0,97 - в домах , имеющих , более 5

этажей;

        К выс- высота помещений; 0,98 -менее

2,5 м ;

      1,00 - от 2,50 м до 280м

       1,02 - от 2,80 м до 300 м ;

       1,04 - от 3,00 до 340 м;  

       1,06 - свыше 3,40 м;

       К мус - наличие мусоропровода;

       1,02 - есть в домах, имеющих менее 4

этажей;

       097 - нет в домах, имеющих более 4

этажей ;

        Кх -коэффициент, учитывающий площадь кухни;

         0,95 -при площади кухни до 6 кв. м;

         1, 00 при площади от 6 кв. м до 9 кв. м

          1,05 при площади от 9 кв. м до 12 кв. м;

           1,10-----свыше 12 кв. м.

         Км - коэффициент,| учитывающий материал стен

в том случае если кирпич - 1 ,10

в том случае если монолит - 1,05

в том случае если сборный железобетон -1,0

 

Стм = 1,77+1,05+0,95+0,90+1,04+1,0+1,02+0,97+1,05+1,10=10,85

 

4. Стоимость жилья с учетом месторасположения дома (Смм):

 

Смм = Стм*Кзон

 

 

Месторасположение	Кзон
Центр	1,3
Приближенные к центру	1,2
По линии метро (800 м от станции)	1,1
Средней удаленности	1,0
Удаленные	0,9
Престижный пригород	1,2
Пригород	0,75

 

Смм = 10,85*0,9=9,765

 

3.2 . Доходный метод.

 

Задачей оценки является определение цены спроса и/или

цены предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на

конкретную дату или конкретный период "T", исходя из ее

равноценности с квартирами данного типа.

  Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира

задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не

обязательно входит в эту выборку.

  Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в

расчете на 1 кв. м общей площади квартиры.

3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются

равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в

которых расположены квартиры и функциональные модели квартир по

первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату.

  К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме,

построенном по типовому проекту, и расположенные на первом этаже,

признаются равными по цене, если функциональная модель

"однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего

данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

  Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий

перечень и упорядочение свойств в функциональной модели

"m-комнатная квартира":

  3.3.1. Месторасположение строения.

  3.3.2. Капитальность строения.

  3.3.3. Общая площадь.

  3.3.4. Жилая площадь.

  3.3.5. Площадь кухни.

  3.3.6. Этажное расположение квартиры.

  3.3.7. Количество проходных комнат.

  3.3.8. Высота помещений (этажа).

  3.3.9. Количество балконов, лоджий.

3.3.10. Наличие телефона.

 

 

Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для

данной местности удобствами, важность которых учитывается

комплексно, без упорядочения.

Общая жилая площадь и площадь кухни в выборочных

квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более

1 кв. м от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.

3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих

трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего,

последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих

равных показателях признаются равными по цене.

3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах

плюс - минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными

по цене.

3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с

телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона

на величину, равную затратам на установку телефона.

 

Строим выборку из аналогичных объектов по следующим параметрам:

· Количество комнат

· Тип квартиры (ПГ,УП,ИНП,МГ,МС,К)

· Тип дома (Кирпич, Панельные)

· Район

 

N п/п	Район	Улица	Тип	эт/эт/м	Площадь	Б/л	С/у	Телефон	Стоимость млн.р
1	Дзерж	Трикотажная	изол	5/5/к	90/60/7	б	р	-	180
2	Дзерж	Кошурникова	см-из	1/9/п	65/41/7	л	р	-	120
3	Дзерж	Шекспира	из	8/10/к	67/48/7,5	л	р	+	180
4	Дзерж	Гоголя	см-из	3/9/п	64/44/7	б,л	р	-	135
5	Дзерж	Толбухина	из	2/5/п	57/38/7	б	р	+	115
6	Дзерж	25 лет Октября	см-из	2/9/к	54/38/7	-	р	+	125
7	Дзерж	Учительская	см-из	9/9/п	60/43/7	б,л	р	+	130
8	Дзерж	Д.Давыдова	из	2/5/к	74,3/51,4/9	б,л	р	+	230
9	Дзерж	Авиастроителей	из п/г	5/6/к	80/50/12	л	р	+	180
10	Дзерж	Авиастроителей	из п\г	2/3/к	82/57/10	-	р	-	145

 

 

Квартира	ст-ть 1м2						Эквивал.ст-ть.
Оцениваемая квартира.	Х	0,9	1,0	0,9	1,05	0,95
Квартира M3	2,687	1	1,10	0,9	1,05	0,9	2,5138
Квартира M6	2,315	1	1,10	0,9	1,05	1	2,4064
Квартира M1	2,000	1	1,05	1	1,05	0,95	2,0948
Квартира M5	2,018	1	1,05	0,9	1,05	0,95	1,9022
Квартира M4	2,109	1	1,10	0,9	1,05	0,86	1,8854
Квартира М2	1,846	1	1,05	1	1,05	0,9	1,8317
Квартира М9	2,250	1	1,00	0,9	1	0,9	1,8225
Квартира М10	1,768	1	1,10	0,9	1	1	1,7503
Квартира M8	3,096	1	1,10	0,9	1	0,48	1,4712
Квартира M7	2,167	1	1,10	1	1,05	0,48	1,2014

 

Математическое  ожидание предложения:

М(х)^предл=(2,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+ +1,2014) / 10 =1,8880

Математическое ожидание спроса :

М(х)^спрос=( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154

 

Медиана предложения :

М_е^предл = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586

Медиана спроса :

М_е^спрос = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108

Цена сделки :

Р = ( М(х)^предл + М(х)^спрос) / 2 * К _ти

К_ти  определяется в том случае, когда медиана отличается от математического ожидания более чем на 10 % 

К_ти = (М_е^спрос + М_е^предл) / ( М(х)^спрос + М(х)^предл )

Р = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517

Цена квартиры

Р_кв = Р * Общ. площадь

Р_кв = 1,7517 * 90 = 160,653 млн.руб

 

3.3. Согласование результатов (расчет стоимости методом капитализации ренты)

Цель: Определить стоимость квартиры в зависимости

n от дохода, который она будет приносить

n от срока реализации данного проекта

n от применяемой для инвестора ставки капитализации

 

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА АРЕНДУ КВАРТИР (в месяц)

 

Месторасположения	Тип квартиры
	Комн. Млн р.	1 ком млн р.	2 комн млн р.	3 ком млн р.
Центр	0,5	1	1,3	2
Приближенные к центру	0,3	0,6	0,8	1,3
По линии метро (800 м от станции)	0,3	0,6	1	1,1
Средней удаленности	0,2	0,5	0,6	0,8
Удаленные	0,2	0,4	0,5	0,6
Престижный пригород	0,35	0,75	1	1,4
Пригород	0,1	0,25	0,35	0,5

 

 

Средняя рыночная арендная ставка	0,6
Мебель	0,3
Телефон	0,2
Сумма периодической ренты (Дт)	1,1

 

*Поправки берутся из затратного метода

 

 

Ставки по налогам используемые в расчетах

 

НДС	Налог на пользователей автомобильных дорог	Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц-но культурной сферы	Налог на прибыль	Налог на имущество
20%	2,6%	1,5%	35%	2%

 

РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА

 

Текущих издержки за период (Зт)	0,28
Сумма налоговых отчислений за период (Н)	0,098
Сумма чистого дохода за период (после уплаты налогов) (ЧДт)	0,7216
Безрисковая ставка на реинвестированные средства (Сб)	0,14
Суммарный чистый доход за весь срок владения (ЧД)	9,1896 187,3944
Ставка капитализации (Ск)	0,5
Ставка прироста будущей стоимости (Сп)	через 1 год - 0,1 через 10 лет - 0,2
Денежный эквивалент (Э)	-
Сумма издержек на смену прав собственности (Зи)	0,05
Стоимость по методу капитализации (Р)	19,145 39,702

 

ЧД = R * ([ (1+ j / m ) ^mn - 1 ] / j / m ) , где

R - сумма чистого дохода за период (ЧДт)

j = 0.14

m = 12

 для n = 1  

ЧД = 8,6572 * ([ ( 1+0,14/12)¹² - 1] / 0,14/12 ) = 9,1896

для n = 10

ЧД = 8,6572 * ([( 1+0,14/12)¹²⁰ - 1] / 0,14/12) = 187,3944

Р = (ЧД / n *С_к) +( Р*С _n + Р*(1+С _n )*0,05 ) / (1+ n_i ) , где

С₁ = 10% = 0,1

С₁₀=0,2

i = 0,15

Р₁ = 19,145

Р₁₀ = 39,702

 

 

Заключение

 

Без оценки стоимости не обходится не одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости оценивается при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и т.д.

Все сделки с недвижимостью заключаются на рынке. Рынок – пространство , которое может представлять собой конкретное место, где заключаются сделки по бизнесу, либо его можно соотнести с деятельностью по ведению переговоров, направленных на достижение соглашений между сторонами. Оценщик должен достичь полного понимания рынка недвижимости прежде, чем он может правильно определить рыночную стоимость любого объекта представленного на этом рынке.

В советский период рынок недвижимости в России почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, дачными домиками, как правило носили незаконный характер. Естественно, в этих условиях ни о какой рыночной оценке недвижимости не могло быть и речи. С развитием рыночной экономики в России нам приходится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Одним из них и является оценка недвижимости

    

 

Список используемой литературы.

1.  Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru

 

2. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер.  1996г.

 

3. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4. 2003г.

 

4. Паттури Я. В. Экономика надвижимости: Учебное пособие. – Великий Новгород. 2002 г

 

5. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь . № 3. 1999г.