Глава 2. Исследование рынка жилой недвижимости

Март 2009 года, как и начало весеннего делового сезона в целом, во многом, оказались для московского рынка недвижимости переломными и принесли поводы для оптимизма. Во-первых, как было отмечено еще в февральском обзоре, рынок, очевидно, тормозит по мере приближения к уровню 4.000$ за квадратный метр, готовый стабилизироваться на нем.[14] Так если еще месяцем ранее темпы снижения цен на квартиры в Москве составляли 2%-3% в неделю, то во второй половине марта они уже не превышали 1% в неделю, то есть сократились более, чем вдвое. Во-вторых, последнее время многие участники рынка отметили рост активности и оживления спроса, что вполне естественно после почти полугодовой «комы» на рынке.

Тем не менее, по статистике снижение цен на недвижимость в Москве за март выглядит довольно внушительно. Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru[15] снизился за март на 8,1%, что примерно равно снижению в феврале. Однако следует отметить, что это отношение среднего значения индекса в марте к среднему в феврале, то есть, по сути, изменение цен с середины февраля по середину марта. Согласно более динамичным еженедельным индексам снижение стоимости квадратного метра с начала по конец марта составило меньшую величину – 5,7%. Но более существенно то обстоятельство, что во второй половине марта, когда курсы валют относительно стабилизировались, темпы снижения индекса стоимости жилья в Москве не превышали 1% в неделю.

При этом поведение рублевых цен на квартиры в Москве в феврале-марте 2009 года оказалось более запутанным. Так заметная девальвация рубля, имевшая место с начала года, привела к тому, что на фоне очевидного падения реальной стоимости недвижимости рублевые цены на нее росли. Нечто подобное было и после дефолта 1998 года, когда в рублях недвижимость подорожала при том что сам рубль потерял гораздо больше. Поэтому не удивительно, что по мере окончания девальвации рубля с марта 2009 года рублевые цены на жильё испытали техническую коррекцию вниз, то есть потеряли формальный прирост, вызванный игрой курсов валют. Так по данным журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры, достигнув в максимуме отметки в 175 тысяч рублей за квадратный метр, теперь скорректировались ниже уровня в 150 тысяч рублей за метр.

Утверждения, что в связи с кризисом возросла популярность сделок обмена, совершенно не соответствуют действительности, уверяют эксперты компании «ИНКОМ-недвижимость»[16]. На вторичном рынке Москвы и Московской области до 95% сделок по-прежнему составляют «альтернативы», а мена и обмен – ничтожную часть от всего объема заключаемых сделок.

Подобрать две квартиры, равноценные или полностью подходящие партнерам по сделке, практически невозможно. Такой поиск может длиться годами, уверяют эксперты.

Технология обмена квартир через куплю-продажу (так называемые альтернативные сделки) была разработана в начале 90-х годов[17]. На деньги, полученные от продажи квартиры, собственники покупали любую квартиру, находящуюся на рынке недвижимости, в зависимости от своих желаний и возможностей. «Главный вопрос обмена через куплю-продажу: не сколько стоит квартира, а что на эти деньги можно купить», - подчеркивает руководитель отделения «Проспект Мира» агентства недвижимости «Нора» Владимир Платов.

 «Обмен» предполагает сделку с неприватизированными квартирами, ее осуществляют наниматели жилья. «Мена» - это сделка между собственниками: они, соответственно, меняются жильем, которым владеют на правах собственности.

Наиболее распространенная схема – это обмен сопоставимыми по площади и качеству квартирами между двумя семьями. Существует еще родственный обмен, когда меняется не квартира целиком, а её часть (например, одна комната). В этом случае въезжающие вселяются в квартиру в качестве членов семьи нанимателя.

Встречается и такая схема, как принудительный обмен. Он происходит, когда члены бывшей семьи не могут договориться мирным путем об условиях обмена квартиры. «В этом случае подается иск в суд, и обмен происходит в соответствии с вынесенным судом решением, - поясняет Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» Компании «Инком-Недвижимость». Сейчас сделки обмена можно провести с помощью агентств недвижимости и ГУП «Московский центр арендного жилья»[18].

Существуют также варианты обмена неприватизированного жилья на «приватизированное» - между нанимателем и собственником.

Нужно знать о множестве ограничений, наложенных на «безденежные» сделки. Они существенно снижают свободу небогатого выбора. Например, обмен московской квартиры на квартиру в другой области или республики РФ осуществляется только с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые квартиры.

На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен; если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся, и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий; если получаемая жилая площадь меньше социальной нормы на одного человека и др. «Так что мнение, что сделка обмена - это спасительный круг для нанимателей социального жилья, ошибочно», - обращает внимание Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»)[19].

Тот же самый обмен, съезд или разъезд во много раз быстрее и удобнее проводить через альтернативную сделку. Если семья ограничена в средствах, и не может доплачивать за «лишние метры», то это обязательно будет учтено риэлтором. Он подберет нужный вариант по сопоставимой стоимости. Только сделает он это гораздо быстрее, поскольку в его распоряжении десятки тысяч предложений - в отличие от сотни предложений ежемесячного «Бюллетеня по обмену» ГУП «Московский центр арендного жилья» или прямых объявлений в газетах и на порталах.

Еще один недостаток обмена – это его негибкость и косность. Рыночная стоимость квартиры определяется десятками факторов – административным округом, ближайшим окружением, уровнем инфраструктуры, состоянием экологии. Сделки обмена часто игнорируют объективные законы рынка. Так, в соответствии с законодательством (Временное положение о порядке обмена (мены) жилых помещений в г. Москве, ст. 5 п. 2) обмен не допускается, если сделка носит корыстный (фиктивный характер). Получается, что доплата при совершении обмена незаконна, так как может рассматриваться как обмен с целью получить материальную выгоду, то есть корыстный обмен.

Поскольку доплата при обмене жилыми помещениями незаконна, то риэлтор не участвует в урегулировании этого вопроса. Если она все же производится, то согласуется между нанимателями помещений в ходе переговоров[20].

Несмотря на описанные выше ограничения и минусы безденежного формата сделок, говорить о полной их неликвидности было бы неверно. «При росте цен на недвижимость выгодно менять квартиру большей площади на меньшую с целью получения доплаты, - рассуждает Владимир Платов (Нора). – А в сегодняшней ситуации, когда цены на квадратные метры идут вниз, актуальны равнозначные обмены и обмены с меньшей площади на большую, так как разница между стоимостью квартир уменьшается».

Статистика

Общий объем предложения квартир в Москве увеличился на 5,4% и составил 41 тыс. объектов (см. Приложение 2). В Московской области объем предложения вырос на 9% до уровня 25,4 тыс. объектов.

В Москве рост объемов предложения был зафиксирован во всех административных округах в диапазоне от 3,6% (ЦАО) до 8,6% (СЗАО).

В разрезе видов домостроений, в столице наиболее активно объем предложения вырос среди квартир низшей ценовой категории. На прошлой неделе к продаже предлагалось 4,7 тыс. подобных объектов.

В Подмосковье рост объемов предложения был отмечен по всем географическим зонам. Наиболее активно предложение росло в самых близких к столице населенных пунктах (рост на 10,1%). Как и в Москве, наиболее активно к продаже предлагались квартиры "низшего" эконом-класса.

На фоне укрепления курса рубля предложения в Москве понизились в долларах на 2% и на 2,9% в рублях. Средняя цена предложения в столице находится на уровне $5,9 тыс. или 199 тыс. рублей за квадратный метр. В Московской области средняя цена предложения также понизилась как в рублях (на 1%), так и в долларах (на 0,1%), и составляет 81,8 тыс. рублей или $2,44 тыс. за квадратный метр[21].

В разрезе административных округов Москвы снижение долларовых цен было в диапазоне от 0,3% до 3,7%. Незначительное повышение долларовых цен было зафиксировано только в ВАО (0,2%).

Все вышеперечисленное наглядно демонстрирует реакцию продавцов на временную стабилизацию рынка. Обладатели низкокачественных квартир в массовом порядке выставили на продажу объекты, изъятые с рынка в период максимального падения спроса осенью-зимой прошлого года. Однако структура спроса с тех пор претерпела значительные изменения: вместо максимально дешевых квартир с низкими характеристиками, интерес покупателей сместился в сторону недорогого, но качественного жилья. На этот сегмент сейчас приходится до 77% спроса, поэтому маловероятно, что ожидания продавцов о быстрой реализации низкокачественных квартир в обозримый период оправдаются. Тем не менее, выброс на рынок большого числа дешевых и малоликвидных квартир может оказать дополнительное давление "вниз" на средние цены предложения, а также увеличить средние значения экспозиции объектов[22].