Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Особенности ипотеки жилых домов и квартир определены в главе XIII Закона «Об ипотеке». Нормами статей, содержащихся в данной главе, устанавливаются:

- виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир (п. 1-3 ст. 74 Закона «Об ипотеке»);

- применение правил Закона «Об ипотеке» в случаях, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат (п. 4 ст. 74 Закона «Об ипотеке»);

- специальные правила заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир (п. 5 ст. 74 Закона «Об ипотеке»);

- правила залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме (ст. 75 Закона «Об ипотеке»);

- особенности ипотеки строящихся жилых домов (ст. 76 Закона «Об ипотеке»);

- особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита (ст. 77 Закона «Об ипотеке»);

- особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира (п. 1, 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке»);

- права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение (п. 3 ст. 78 закона «Об ипотеке»).

Следует отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в ст. 74, 77, 78 были внесены изменения и дополнения. При этом наиболее существенные изменения коснулись порядка и правил обращения взыскания на заложенные жилые дома или квартиры.

В связи с тем, что жилые дома и квартиры являются разновидностями либо частями зданий, к ипотеке жилых домов и квартир применяются правила ст. 69 Закона об ипотеке "Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельным участком, на котором они находятся". При ипотеке индивидуальных жилых домов (как возведенных, так и строящихся) следует учитывать требования, установленные нормами гл. XI Закона об ипотеке "Особенности ипотеки земельных участков".

Виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила (гл. XIII Закона «Об ипотеке»), установленные для ипотеки жилых домов и квартир, установлены в пп. 1-3 ст. 74 Закона «Об ипотеке» "Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир" следующим образом:

"1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются"[12].

Таким образом, законодатель сформулировал два критерия применения специальных правил, содержащихся в гл. XIII Закона «Об ипотеке», относящихся к предмету ипотеки. Для того чтобы применялись специальные правила, предмет ипотеки (дома, квартиры или их части) должен:

- принадлежать на праве собственности или гражданину, или юридическому лицу;

- предназначаться для постоянного проживания.

Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке», запрещает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Для целей практического применения норм Закона «Об ипотеке» может возникнуть вопрос: "Будут ли специальные правила, установленные в гл. XIII Закона об ипотеке, применяться в тех случаях, когда в ипотеку передаются жилые дома или квартиры, расположенные на территории РФ и принадлежащие на праве собственности иностранным гражданам или лицам без гражданства?" На этот вопрос следует ответить утвердительно. В действующем гражданском законодательстве РФ понятие "гражданин", если иное не оговорено специально, является эквивалентом понятия "физическое лицо". Понятие "физическое лицо" объединяет следующие категории лиц: граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства. Следовательно, к ипотеке жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности иностранным гражданам и лицам без гражданства, применяются специальные правила Закона об ипотеке. Иностранные граждане и лица без гражданства имеют право не только владеть объектами жилого фонда на территории РФ, но и распоряжаться ими в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства РФ, в том числе и передавать такие объекты в ипотеку. При этом в определенных случаях для этих категорий физических лиц могут возникать налоговые последствия, отличающиеся от налоговых последствий, возникающих у граждан РФ.

В ипотеку могут передаваться также объекты жилищного фонда, принадлежащие юридическим лицам.

Специальные правила гл. XIII Закона «Об ипотеке» применяются в тех случаях, когда предметом ипотеки выступают жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности как российским, так и иностранным юридическим лицам.

Специальные правила гл. XIII Закона «Об ипотеке» применяются только к ипотеке зданий или частей зданий, если они предназначены для постоянного проживания. Если ипотека устанавливается на здания или части здания, предназначенные для временного пребывания, к такой ипотеке не применяются нормы, установленные в статьях гл. XIII Закона «Об ипотеке». Такая ипотека устанавливается на общих основаниях. Следует подчеркнуть, что критерием является предназначение здания, а не его фактическое использование. Так, жилой дом может использоваться лишь для временного пребывания и отдыха, но если существует возможность постоянного проживания в нем (возможность постоянной регистрации), то к ипотеке такого задания будут применяться специальные нормы по ипотеке жилых домов и квартир.

Предназначение жилого помещения определяется в соответствии с записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В подразделе 1 Единого реестра в графе "Назначение" указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. N 5242-I установлено значение таких понятий, как "место жительство" и "место пребывания". Местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Местом пребывания могут быть гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, - в котором он проживает временно.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ (с изменениями от 22 ноября 2000 г.) дачные земельные участки могут быть предоставлены с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Если возведено жилое строение без права регистрации проживания в нем, то ипотека такого строения осуществляется на общих основаниях. Если собственник земельного участка возводит на нем жилой дом с правом регистрации проживания в нем, то к ипотеке такого жилого дома применяются специальные правила.

На садовых и огородных земельных участках члены соответствующих садоводческих и огороднических объединений не могут возводить жилые дома с правом регистрации проживания в них. Таким лицам предоставлено право возведения жилых строений без права регистрации проживания. Следовательно, на такие строения специальные правила, установленные в гл. XIII Закона об ипотеке, не распространяются.

Предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства. В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона «Об ипотеке» правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений. При этом должны соблюдаться правила ст. 69 Закона «Об ипотеке» "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся".

В ст. 76 "Ипотека строящихся жилых домов" Закона «Об ипотеке» устанавливается следующее: "При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства"[12].

Другими словами, в ипотеку могут быть переданы сам незавершенный строительством жилой дом, материалы (строительные и отделочные) и необходимое строительное оборудование, находящееся в собственности залогодателя. Для того чтобы передать в ипотеку объект незавершенного строительства, необходимо передать в ипотеку по тому же договору в соответствии с требованиями ст. 69 Закона «Об ипотеке»:

-    либо земельный участок, на котором он находится;

- либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;

-  либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Таким образом, для того чтобы зарегистрировать ипотеку незавершенного строительством жилого дома, необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В специальной литературе приводятся указания на то, что для регистрации прав на объект незавершенного строительства необходимо представлять документ, подтверждающий факт приостановления строительства. Обязательность представления такого документа связывается с содержанием п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 25 февраля 1998 г. N 8, который гласит: "По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". На наш взгляд, содержание процитированного пункта постановления Пленума ВАС РФ не является основанием для утверждения о том, что к недвижимому имуществу не могут быть отнесены не завершенные строительством объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. Если недвижимым имуществом признавать только не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, то при возобновлении прежнего либо заключении нового договора строительного подряда такие объекты следовало бы переводить в разряд движимого имущества.

Однако для того, чтобы при регистрации права на объект незавершенного строительства избежать конфликта с представителями органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует представлять акт о расторжении либо о приостановлении договора подряда, а в том случае, когда строительство осуществляется хозяйственным способом, представить документ, подтверждающий приостановление работ.