Особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита, установленные в Законе «Об ипотеке »

 

При покупке или строительстве жилого дома или квартиры за счет кредита банка на жилой дом или квартиру устанавливается ипотека в силу закона.

В первоначальной редакции в п. 1 и 2 ст. 77 Закона «Об ипотеке» были установлены следующие нормы:

"1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора".

Ни в Законе «Об ипотеке», ни в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не была установлена процедура регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества с привлечением кредита банка. Кроме того, существует противоречие между нормами Гражданского кодекса РФ по государственной регистрации сделок с недвижимостью и нормами Закона «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сделок с ним». В Гражданском кодексе РФ упоминается как государственная регистрация заключенного договора купли-продажи, так и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Это дало основание для утверждений о том, что существуют различные регистрационные действия в отношении, как договора купли-продажи, так и договора о приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка. Комментируя ст. 77 Закона «Об ипотеке», В.В.Смирнов и З.П.Лукина указывают:

"Регистрацию договора не следует отожествлять с государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю. Это следующая процедура в установленном порядке регистрационных действий.

В промежутке между двумя регистрационными действиями надлежит осуществить передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным (п. 2 ст. 433 ГК РФ)"[52].

Первоначально ипотека в силу закона возникала только в том случае, когда за счет банковского кредита приобретались (покупались) жилые дома или квартиры. С внесением изменений и дополнений в ст. 77 Закона «Об ипотеке» были установлены основания для возникновения ипотеки в силу закона при строительстве жилой недвижимости за счет кредита банка или кредитной организации.

В соответствии с Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ п. 1 и 2 ст. 77 Закона «Об ипотеке» изложены следующим образом:

- "1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора".

Таким образом, ипотека в силу закона возникает также, когда за счет кредита банка строится новый жилой дом (за счет кредита банка приобретаются земельный участок, строительные и отделочные материалы, оборудование, оплачиваются работы по возведению дома, выполняемые подрядчиками).

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Говоря о перспективах развития ипотеки в России необходимо иметь в виду неоформленность ныне действующего законодательства и, прежде всего законодательства о земле. Важнейшим здесь является окончательное решение вопроса о введении частной собственности на землю, и как следствие - введение в гражданский оборот сделок с землёй.

Именно земля является главным камнем преткновения в принятии закона об ипотеке. Статьёй 1 принятого Государственной Думой Российской Федерации проекта закона об ипотеке установлено, что залог любого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, то есть ипотека того или иного недвижимого имущества может быть ограничена в любых вновь принимаемых документах федерального значения. А это противоречит ст.334 ГК РФ, которая допускает регулирование залога недвижимости исключительно законом об ипотеке и никаким другим.

Легализация сделок с землёй повлекла бы бурное развитие отношений между её собственниками и иными субъектами гражданских правоотношений. А это значит, что жизнь в очередной раз подтолкнёт развитие права, в том числе и развитие норм права, связанных с ипотекой. Наиболее быстро, на мой взгляд, оформится соответствующий раздел банковского законодательства.

Спецификой российской банковской системы была, да и сейчас остаётся, её универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и оказание всего спектра услуг. В то время в как других странах банковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные, ипотечные. Подобное разделение не случайно и призвано более полно удовлетворять нарастающие потребности потребителя. У нас по мере развития рынка и его насыщения всё новыми видами услуг будет происходить нечто подобное, что приведёт к созданию целого ряда специализированных банковских учреждений. В настоящее время кредитные организации, называющие себя ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья, хотя бы на срок до 10 - 15 лет. Это можно сделать за счёт уменьшения отчислений в резервный фонд Центрального Банка.

Для начала эту практику можно распространить на несколько наиболее надёжных банков. Банки могут оказать громадное воздействие на создание рынка недвижимости и земельного рынка в частности, но отнюдь не ради того, чтобы скупать землю, а для кредитного и финансового обеспечения новой рыночной инфраструктуры.

Государство должно проводить льготную налоговую политику в сфере ипотечных отношений, разрабатывать специальные программы и образовывать необходимые государственные органы. Ещё Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" было предусмотрено создание Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Лишь недавно Правительство РФ выделило первые 70 миллиардов рублей для его регистрации. Агентство создано для предоставления физическим лицам долгосрочных ипотечных кредитов. В случае успешной работы Агентства можно надеяться, что скоро у нас появится свой рынок долговых обязательств. А с появлением рынка ценных бумаг Агентства, обеспеченных недвижимостью, к ипотечному кредитованию подключатся финансовые структуры, заинтересованные в надёжных долгосрочных активах.

Таким образом, несмотря на определённый правовой вакуум, можно сказать, что ипотека в стране начинает пускать корни. Современное состояние гражданско-правовых норм, касающихся ипотеки, свидетельствуют о начале развития этого института в гражданском праве России. Тенденции развития экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Конституция Российской Федерации 1993 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ

3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изменениями и дополнениями)

6. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 16 апреля, 26 ноября 2001 г.)

7. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"

8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (с изменениями и дополнениями)

9. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (с изменениями и дополнениями)

10. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями и дополнениями)

11. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

12. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями)

13. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями)

14. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с изменениями и дополнениями)

15. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изменениями и дополнениями)

16. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изменениями и дополнениями)

17. Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

18. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" (с изменениями и дополнениями)

19. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992г. № 4218-1

20. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах"

21. Указ Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993г. №1767

22. Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996г. №337

23. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности"

24. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"

25. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 "Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" (с изменениями и дополнениями) (утратило силу)

26. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями)24. 27. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

28. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 декабря 2005 г. N 8979/05 В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться решением суда

29. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

30. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Приложение к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1994г. №96-рз

31. Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I (с изменениями и дополнениями)

32. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Строй-Информ. - 2002 г. - №9.

33. Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. №343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №2.

34. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в России. М.,1993.

35. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.

36. Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.

37. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1890.

38. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.

39. Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997

40. Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридич. наук, проф. Е.А.Суханова) - "Волтерс Клувер", 2004 г.

41. Гриненко С.В.Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

42. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.

43. Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992.

44. Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - "Юристъ", 2002 г.

45. Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.

46. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - "Юрайт-Издат", 2004 г.

47. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1996.

48. Новицкий И. Б. Римское право. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание". 1993.

49. Практический комментарий Закона РФ "О залоге". Под ред. Колюшина Е. И. М., 1992.

50. Сгибнева О.В. Основания требования досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.//Комментарий судебно-арбитражной практики. 1996.Вып.3. С.214

51. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - "Волтерс Клувер", 2006 г.

52. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - "Правовая культура", 1999 г.

53. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ, 2005 г.

54. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

55. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет 1992.