Мегаобучалка Главная | О нас | Обратная связь  


Метод расчёта срока жизни здания.




Поможем в ✍️ написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Срок экономической жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаре­вания.

Срок физической жизни объекта – это период, когда здание су­ществует и в нем можно жить или работать. Срок физической жиз­ни заканчивается, когда объект сносится.

Фактический возраст – это период, прошедший со дня вво­да объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, техни­ческого состояния, экономических факторов, влияющих на стои­мость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который со­ответствует физическому состоянию объекта и учитывает возмож­ность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет пе­риод от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увели­чивают срок оставшейся экономической жизни.



Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жиз­ни выражается следующим соотношением:

,

где И – износ;

ВС – восстановительная стоимость;

ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – срок экономической жизни.

 

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщи­ки используют отношение хронологического возраста к норматив­ному сроку службы здания, выраженное в процентах.

Недостаток данного метода в том, что суммируются все виды износа, т.е. трудно выделить конкретно каждый вид износа.

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действи-тельный возраст, лет Общая физи-ческая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
кровля 1200 10 15 66,7 800
полы 400 5 10 50 200
окна 300 6 15 40 120
отделочные покрытия 900 1 10 10 90
Итого: 2800       1210

 

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

  Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

  Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

   У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

  Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

  Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

  Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример. Определить физический износ жилого здания

Решение:

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

 

 

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб

Прямые издержки (материалы и                  оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),

в т.ч.                                                                                      143400

устройство фундаментов                                          4 900

устройство наружных стен                                                       50 000

устройство перекрытий                                                    2 500

устройство кровли                                                             2 500

устройство перегородок                                                  32 500

устройство подвесных потолков                                           6 000

устройство полов                                                             5 000

внутренняя и наружная отделка                                        6 000

система канализации                                                         2 000

система электроснабжения                                                     3 500

система отопления                                                           13 500

вентиляция и кондиционирование                                    3 500

Косвенные издержки                                                          10 000

Прибыль предпринимателя                                                21 500

Общая восстановительная стоимость                        174 900

2. Определим величину исправимого физического износа:

Наименование элементов Восстановительная стоимость, тыс. руб. Затраты на ремонт, тыс. руб. Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.
Кровля 2500 2000 500
Полы 5000 1000 4000
итого 7500 3000 4500

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действительный возраст, лет Общая физическая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
Кровля 500 5 15 33,3 167
Полы 4000 3 10 30 1 200
Отделка 6000 5 5 60 3 600
канализация 2000 12 15 80 1 600
система электро-снабжения 3500 12 10 80 2 800
система отопления 13500 12 15 80 10 800
вентиляция и кондициони-рование 3500 12 15 80 2 800
итого 33000       22 967

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость 174 900
восстановительная стоимость исправимого физического износа 3 000
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом 33 000
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом 174 900 – 3 000 – – 33 000 = 138 900
действительный возраст 12
общая физическая жизнь 75
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (12:75) * 138 900=22224

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

3000+22967+22224=48191тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.

4. Нормативный метод . Нормативный (или бухгалтерский) метод оп­ределения физического износа строений предполагает исполь­зование Единых норм амортизационных отчислений на полное вос­становление основных фондов в Российской Федерации, утвер­жденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

- износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

- износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

  Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

  Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

  Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

1. современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 110 тыс. руб.

2. установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 190 тыс. руб.

3. в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера ):

150-110=40 т.р.

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру):

350-200-10+100+210=450 т.р.

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

800-50+80=830 т.р.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

40+450+830=1320 т.р.

  Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

  Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример . Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.

Решение:

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

2500-2100=400 т.р.

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

2100-500*0,1=1600 т.р.

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

(1-500/2100)*400=305 т.р.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

305/0,15=2035 т.р.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом

Пример. Определить внешний (экономический) износ здания, находящегося вдалеке от остановки, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от остановки – 400 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 250 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа

400-250-40=110 т.р

Общий (совокупный) износ объекта определяется путем сумми­рования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

   1.7. Определение общей стоимости объекта




Читайте также:
Как построить свою речь (словесное оформление): При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою...
Почему двоичная система счисления так распространена?: Каждая цифра должна быть как-то представлена на физическом носителе...
Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ...



©2015-2020 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (1011)

Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...

Система поиска информации

Мобильная версия сайта

Удобная навигация

Нет шокирующей рекламы



(0.025 сек.)
Поможем в написании
> Курсовые, контрольные, дипломные и другие работы со скидкой до 25%
3 569 лучших специалисов, готовы оказать помощь 24/7