Определение задачи оценки

Содержание

Введение. 3

1 Определение задачи оценки. 6

2 Составление плана и договора на проведение оценки. 6

3 Сбор и анализ информации. 7

4 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. 8

4.1 Принципы оценки стоимости недвижимости. 10

4.1.1 Принцип вклада. 11

4.1.2 Принцип предельной продуктивности. 11

4.1.3 Принцип сбалансированности (пропорциональности). 11

4.1.4 Принцип полезности. 12

4.1.5 Принцип замещения. 12

4.1.6 Принцип ожидания. 13

4.1.7 Принцип внешнего воздействия. 13

4.1.8 Принцип изменений. 14

4.1.9 Принцип конкуренции. 14

4.1.10 Принцип спроса и предложения. 15

4.1.11 Принцип соответствия. 16

5 Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости. 17

5.1 Затратный подход. 18

5.2 Сравнительный подход. 19

5.3 Доходный подход. 21

6 Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. 23

7 Составление отчета об оценке. 24

Список использованных источников. 27

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появились слой новые владельцы недвижимости как сфере личного потребления, так и многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно. А зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. В связи с этим постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

Все объекты недвижимости уникальны, поэтому при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каждого конкретного объекта. При определении залоговой стоимости, принятии решений о финансировании и обосновании инвестиционных проектов необходим анализ рыночной стоимости недвижимости. Расчет инвестиционной стоимости объекта всегда сопровождается оценкой его рыночной стоимости. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

Проведение оценки обязательно в случаях:

- составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;

- выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

- передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;

- реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

- передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

- физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

- заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

 Рынок недвижимости неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и защитить свои вложения, поэтому прежде, чем принять решение об инвестировании, рассмотрит все возможные объекты для инвестиций. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.  

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 1).

Рис. 1 – Основные этапы процесса оценки недвижимости

Определение задачи оценки

На начальном этапе оценки недвижимости осуществляется постановка задачи. Которую необходимо решить:

- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта;

- устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

- формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 Составление плана и договора на проведение оценки

Следующим этапом оценки недвижимости являются предварительный осмотр, составление плана и договора. На данном этапе определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта. Устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.