Принцип спроса и предложения.

Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные. По другому можно сказать так: производители сочтут выгодным направить большее количество ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, чем при более низком. Поэтому, если, несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы, недвижимость продолжает пользоваться спросом. На рынке недвижимости будет появляться все большее количество застройщиков.

Основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

По мере роста предложения, рыночная цена на объекты уменьшается. Избыточный спрос приведет к предложению объектов по более высоким ценам, и растущая цена вытеснит некоторых потребителей с рынка.  Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет, а в случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия.

Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют  потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

В самом общем виде – это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны (рис. 3 и 4).

1. Физическая пригодность участка: размер, топография, качество грунта, климат.					2. Юридическая обеспеченность: правила зонирования; сервитуты; строительные нормы; экономические требования.
			Критерии альтернативных вариантов
3. Экономическая целесообразность: рыночный спрос на предлагаемое использование; конкуренция других участков; виды налогов; другие условия.			Участок оценивается как свободный		4. Доходность: максимум дохода собственника; максимум стоимости самого участка.

Рис. 3 – Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования земли

		Потенциал местоположения
Ограничения на формы использования				Рыночный спрос
		Наилучшее и наиболее эффективное использование участка
Доходы населения				Ресурсное качество участка
Вид деятельности				Технологическая обоснованность: качество, затраты, сроки реализации проекта
Финансовая обоснованность

Рис. 4 – Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка