Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Определенная Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) система государственного регулирования оценочной деятельности включает:

· лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий;

· установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости;

· формирование методологической базы оценочной деятельности.

Перечисленные функции выполняются государством через органы его исполнительной власти. Процесс государственного регулирования оценочной деятельности представлен на рисунок 1.

Рисунок 1 - Государственное регулирование оценочной деятельности

Оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, с привлечением к ее проведению независимого оценщика использовалась и до принятия Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) в целях защиты интересов государства как участника гражданских правоотношений.

Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 декабря г. № 178 (с последующими изменениями и дополнениями).

Различают несколько целей использования объектов оценки.

После принятия Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) в соответствии со ст. 8 проведение оценки объектов является обязательным при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям:

В целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (далее — федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Во исполнение положений Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (2001 г.) было принято Постановление Правительства РФ «О размере и видах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества» от 26 апреля 2002 г. Постановили затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества возложить на Российский фонд федерального имущества.

Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации, повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации (ст. 72 - Бюджетного кодекса РФ) могут быть проведены конкурсы по отбору организаций, осуществляющих оценочную деятельность.

При приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия на основе акта инвентаризации предприятия составляется передаточный акт, содержащий расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия — сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций (ст. 11 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» 2001 г.).

Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится по данным промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого на базе данных промежуточного бухгалтерского баланса с учетом результатов проведения инвентаризации имущества предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов предприятия, исчисляемая по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной согласно п. 3 ст. 11 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», за вычетом балансовой стоимости объектов, не принадлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

При приватизации государственной собственности важное значение имеют результаты научно-технической деятельности.

При аренде (имущественном найме) арендодатель по договору обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы арендатора в результате использования арендованного имущества согласно договору являются его собственностью. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы (ст. 607 ГК РФ) земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендная плата за пользование устанавливается в зависимости от рыночной величины годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

Порядок реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (2001 г.), утвержден постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. № 707.

В соответствии с данным постановлением основанием для принятия решения о выкупе федерального имущества по договорам аренды с правом выкупа, в которых не определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, являются направленные арендатором в Минимущество России (его территориальный орган) заявление о выкупе арендуемого имущества с приложением нотариально заверенной копии договора аренды с правом выкупа, платежных документов о внесении выкупа (если до подачи заявления арендатор согласно условиям договора производил платежи в счет выкупа) и предложения о порядке выкупа имущества.

Минимущество России (его территориальный орган) в двухмесячный срок рассматривает поступившие документы и привлекает независимого оценщика для оценки арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе.

В случае, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе составит 10 тыс. установленных федеральным законодательством минимальных размеров оплаты труда или меньше, Минимущество России (его территориальный орган) принимает решение о продаже этого имущества арендатору. В решении указываются наименование имущества и иные данные, позволяющие его идентифицировать на основе договора аренды, а также цена имущества, установленная на основании отчета независимого оценщика.

Заключение и исполнение договора об оценке объекта

Регулирование заключения договора в ГК РФ начинается со стадии выражения стороной воли заключить договор, то есть выступления с офертой.

На практике заключению договора об оценке почти всегда предшествуют переговоры с целью выяснения условий предполагаемого заказа и возможности его принятия. Здесь оферта может представлять собой развернутый проект договора либо заказ, исходящий от стороны, которая нуждается в услугах оценщика. В любом случае договор признается заключенным только при условии прямого подтверждения оферты. Переговоры необходимы сторонам договора об оценке, чтобы совместно обсудить проблему, которая представляет взаимный интерес, и принять совместное решение.

При заключении договора стороны должны руководствоваться определенными принципами, которые лежат в основе заключения общегражданских договоров вообще.

Принцип законности договора означает, что договор действителен, если он соответствует предъявляемым к нему требованиям закона или иных правовых актов. Здесь важно соблюдение условий действительности общегражданской сделки, к которым относятся законность содержания сделки; способность лиц, ее совершающих, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.

Права и обязанности порождаются договором, в котором соблюдена его необходимая форма. Относительно договора об оценке в ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Принцип свободы договора означает, что субъекты предпринимательской деятельности свободны в заключении договора и какое-либо понуждение к его заключению не допускается.

В соответствии со ст. 11 Закона надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки являются своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в письменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчет включаются:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта;

· юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;

· последовательность расчета стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки, проведения оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком-индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Закона, и его руководителем.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством России, или в судебном порядке не установлено иное.