Актуальные проблемы оценочной деятельности

Наболевших проблем у относительно молодого направления - профессиональной оценочной деятельности - в современных условиях немало. Главным образом все они порождены длительным забвением оценки как таковой. Плановая экономика не могла вместить в себя право частной собственности, что повлекло отсутствие понятия рыночной стоимости в чистом виде. А именно за счет этого понятия и родилась потребность в специалистах умеющих грамотно ее (стоимость) определить.

Институт независимой оценки является необходимым элементом экономики, ориентированной на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования дефицитных ресурсов.

По мере вступления на путь цивилизованного рынка в Российской Федерации все острее встает проблема грамотного определения стоимости. Прежде всего, это касается предприятий, правильного налогоисчисления, кредитных организаций и многих других.

Бурный расцвет оценка получила в 95-97 годах, когда законодательно была определена возможность привлекать независимых оценщиков к переоценке основных фондов. Практически моментально стали создаваться учебные заведения, отделения при действующих институтах для получения специальности оценщика. За одно-двух недельные курсы и за солидное вознаграждение они гарантировали профессиональный уровень обучения. Но, как известно за счет скорости всегда идет потеря качества. Отсутствие единой методологической базы, каких либо общеобязательных стандартов отнюдь не способствовало развитию упорядоченной системы оценки. Крупные государственные органы, такие, например как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, не дожидаясь появления Федерального Закона, регулирующего оценочную деятельность, издают собственные нормативные акты, чтобы хоть как то стандартизировать ведение оценочной деятельности и отчетности. Главным образом это касается защиты интересов вкладчиков. Наиболее полно требования к оценщикам определены в Методических рекомендациях по оценке имущества паевых инвестиционных фондов (утверждены распоряжением ФКЦБ РФ 25 сентября 1996 г. N 6-р). Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 30 августа 1995 г. N 7 введен порядок лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов.

Ключевым из факторов отрицательно сказавшихся на профессиональном развитии оценки является малая информированность предприятий и населения о необходимости и случаях, когда грамотная экспертиза стоимости позволяет решить многие насущные проблемы. Например, различного вида споры, купля-продажа, оценка материального ущерба и многое другое. Ограниченность элементарных знаний о принципах оценки у потребителей этого рода услуг влекло безнаказанные нарушения со стороны недобросовестных оценщиков, что, в конечном счете, подрывало доверие к специалистам оценщикам.

Выход «Закона об оценочной деятельности» в Российской Федерации, как указывалось ранее, частично снял проблемы касающиеся ответственности оценщиков. В обязательном порядке предусмотрено страхование ответственности и лицензирование деятельности. Но не определен сам порядок лицензирования. Выработка положения о лицензировании подразумевает разработку единой информационной и методологической базы, позволяющей определить соответствие образовательного уровня эксперта. В этом же контексте необходимо разработать и практически воплотить в жизнь разумную и эффективную систему контроля за качеством оказываемых оценщиками услуг. Здесь представляется необходимым расширение (по региональному уровню) единой общероссийской профессиональной организации «Российское общество оценщиков» с развитой сетью филиалов (представительств) в субъектах Федерации. Одним из ключевых направлений деятельности такой структуры и могло бы служить решение вопросов контроля за качеством осуществляемой оценочной деятельности, а также осуществление мероприятий по повышению эффективности работы независимых оценщиков. Это сложная и кропотливая работа. И пока она не будет решена окончательно, в стране так и будут существовать различные, зачастую противоречащие “школы оценки”.

В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.

При этом оценщик или оценочная фирма, в отличие, например, от банков или страховых компаний, не имеют установленных законодательством специальных резервных фондов и других механизмов, обеспечивающих возможность компенсации нанесенного ущерба.

В случае причинения оценщиком или оценочной фирмой ущерба клиенту в результате ошибок или упущений при проведении оценки клиент имеет право требовать и будет требовать от оценщика возмещения причиненного ущерба. И оценщик обязан возместить причиненный ущерб. Однако, необходимых для этого финансовых средств или имущества он может не иметь. В случае отказа от возмещения ущерба причиненный вред может быть взыскан клиентом через арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Что в итоге приводит к убыткам и для клиента и для оценщика, а в ряде случаев и к банкротству. Все это будет подрывать авторитет оценочной деятельности в целом.

Однако, существует и отработан механизм, обеспечивающий защиту имущественных интересов и оценщиков, и их клиентов.

Этим механизмом является страхование профессиональной и гражданской ответственности. И важной частью этого механизма является обязанность носителя той или иной профессии, в данном случае оценщика, или юридического лица (оценочной фирмы) заключить договор страхования гражданской (профессиональной) ответственности.

Действующая норма Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» (ст. 17) содержит положения о страховании профессиональной (гражданской) ответственности оценщиков и направлена на защиту имущественных интересов потребителей услуг. Это особенно важно, поскольку Закон регулирует новую и сложную сферу деятельности. В этой связи представляется целесообразным конкретно установить в Законе минимальную страховую сумму в размере, например, 1000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (по аналогии со ст. 158 «Таможенного Кодекса Российской Федерации», где зафиксировано, что «для получения лицензии, дающей право на осуществление деятельности в качестве таможенного брокера, необходимо: ... 2) заключить договор страхования своей деятельности. Страховая сумма не может быть менее 10 000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда).

Сопоставляя современные подходы к оценке недвижимости в развитых странах с рыночной экономикой, и подходы к оценке недвижимости в России в начале века, можно достаточно обоснованно сделать вывод, что основные принципы оценки за почти восьмидесятилетний период остались неизменными. Совершенствовались же в основном расчетная формализация и математический аппарат оценки, а также законодательно установленные взаимосвязи оценки с другими экономическими дисциплинами — бухгалтерским учетом, аудитом, финансовым менеджментом, инвестиционным проектированием и т. д. При этом практически в каждой стране оценка недвижимости развивалась в соответствии со сложившимися естественноисторическими традициями.

Именно поэтому дальнейшие перспективы развития оценки недвижимости в России связано не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением и продолжением на современной научно-методической базе традиций русской оценочной статистики. Только опираясь на отечественные особенности ценообразования в строительстве и методологию технической диагностики, учитывая фактическое состояние рынка недвижимости и сложившиеся традиции строительного производства, одновременно используя при этом современные методические разработки и международные стандарты оценки, можно говорить об адекватном отражении результатами оценки текущей экономической ситуации в России. При этом успех дальнейшего совершенствования оценки недвижимости, как самостоятельной прикладной экономической дисциплины, невозможен без постоянного научно-методического сопровождения и исследований.

Еще одним важным моментом, является вопрос интеграции оценки недвижимости, как и всей экономики России, в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии и терминологии потенциальным зарубежным инвесторам. И наоборот, оценки, выполненные зарубежными оценщиками, должны адекватно восприниматься в России.

Заключение

Оценочная деятельность, как объект правового регулирования, представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки величины рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение.

В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят и действует Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей.

Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является выполнение оценки полноправным субъектом оценочной деятельности (независимым оценщиком), действущим на основании и в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в РФ".

В законе об оценочной деятельности также приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчету об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.

Список использованной литературы

1.Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2008.-406с.

2.Бакулин В.В., Козин В.В. Оценочная деятельность/ Учебное пособие.- Средн.-Урал. Кн. изд-во,2009 .- 240с.

3.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2007.- 336с.

4.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2007.- 320с.

 5.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2008. – 496с.

 6.Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2008 г. № 519.

7.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ. (с изменениями и дополнениями)

8.Волович П.В. Система управления земельными ресурсами: П.В. Волович, Е.Л. Турова. - Томск: Изд-во Томск. гос. ун-та,.2007. - 475с.

9. Воскресенская Г.В. Саморегулирование оценочной деятельности / Е.В. Воскресенская // Современное право. - 2007. - № 3. – С. 57 - 63.

10. Горб - Ромашкевич Ф.С. Очерки по истории, теории и практике податной оценки недвижимого имущества: Ф.С. Горб - Ромашкевич. - СПб. - : Спарк. 2008. - 493с.

11. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса: Учебник: А.Г. Грязцова, М.Л. Федотова. – М. - : БЕК. - 2007. - 812с.

12. Гущин В.В. Правовое регулирование оценочной деятельности / В.В. Гущин // Право и экономика. - 2007. - №10. - С. 50 - 61.

13. Елизарова П. В. Что нового внесено в Закон о правовом регулировании оценочной деятельности / П.В. Елизарова // Налоги. - 2006. - №42. – С. 102 - 109.

Приложение 1