Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом оценки недвижимости

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, который гласит: типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта анало­гичной полезности.

Затратный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости земельного участка, на котором он расположен, и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. При расчете затрат на воз­можное новое строительство объекта оценки учи­тываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Для расчета оценочной стоимости объекта недвижимости использована формула (7):

                                     (7)

где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. тенге;

С_з - стоимость земли, тыс.тенге;

С_нс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. тенге;

И - накопленный строением износ, тыс. тенге.

Стоимость участка земли определяется по формуле:

                                            (8)

где S _з - площадь земельного участка, м²;

P _з - цена земли за 1м², тыс. тенге.

Площадь земельного участка определена схематично с добавлением по 2 метра от кромки здания по периметру. Цена земли в контрольной работе принимается равной 146 тенге за 1м².

S_з = 12 * 21 =252 м²

С_з = 252 м² * 0,146 тыс.тг. = 36,792 тыс.тг.

Накопленный оцениваемым объектом износ складывается из величины физического, внешнего и функционального износов и определяется по формуле:

                                     (9)

где И_ф- физический износ нежилого помещения, тыс. тенге;

И_фн - функциональный износ нежилого помещения, тыс. тенге;

И_в- внешний износ нежилого помещения, тыс. тенге.

При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. При этом средняя величина предпринимательской прибыли подрядчика принимается равной 30 %. Строительные затраты на возведение аналогичных оцениваемому объекту нежилых помещений составляют - 3256 тенге/м²

С_нс = 190 м² * 3,256 тыс.тг/м² = 618,64 тыс.тг

Данные о физическом износе представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Информация о физическом износе конструктивных элементов здания

Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий.

Таблица 5 - Расчет физического износа оцениваемого нежилого помещения

Таким образом, проведя все необходимые предварительные расчеты по определению стоимости земельного участка, стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости и величины накопленного им износа, можно рассчитать оценочную стоимость данного нежилого помещения затратным подходом.

И = И_ф + И_фн + И_в

И = 52,15 + 0 + 0 = 52,15 тыс.тг

С_зп = 36,792 тыс.тг. + 618,64 тыс.тг - 52,15 тыс.тг = 603,282 тыс.тг

Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, т.к. затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.