Применение доходного метода определения стоимости нежилого
Помещения
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Таким образом, доходный подход заключается в преобразовании ожидаемых выгод, которые может принести использование и (или) последующая продажа объекта недвижимости с учетом риска, в текущую стоимость недвижимости. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считается ее сдача в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта и представляет собой норму дохода инвестора от использования недвижимости на единицу вложенных им средств в данный объект недвижимости. Определение стоимости оцениваемого помещения осуществляется по формуле: (10) где Сдп - стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная путем применением доходного подхода, тыс. тенге; NOIнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. тенге: TCR нп - общая норма (коэффициент) капитализации. Для определения NOI нп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта недвижимости. Потенциальный валовой доход (FCF нп) - это сумма всех ожидаемых поступлений от использования оцениваемого объекта недвижимости. В контрольной работе необходимо определить годовой FCF нп по формуле: (11) где r - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, тенге/м2; t - количество месяцев в периоде, за который определяется потенциальный валовой доход. Эффективный валовой доход (ECF нп) - это потенциальный валовой доход уменьшенный на величину потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств в иде арендной платы. Расчет ECF нп для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле: (12) где L 1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс.тенге; L 2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. тенге. В контрольной работе убытки от недозагруженности помещений (L 1) составляют 1% от FCFнп, а убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов (L2) составляют 3% от FCFнп. Чистый операционный доход (NOIнп) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после покрытия всех эксплуатационных расходов и резервов. Данный показатель определяется по формуле: (13) где E - расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией оцениваемого объекта, тыс. тенге. Расходы арендодателя по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости включают: - расходы по управлению - 12% от ECFнп; - расходы по налогу на имущество - 1% в год от остаточной стоимости (согласно Налоговому Кодексу РК); - расходы по страхованию - 0,1 % от стоимости нового строительства; - расходы по земельному налогу в год: а) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые нежилыми строениями и сооружениями – 9,65 тенге./м2 б) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые жилищным фондом, включая строения и сооружения при нем - 0,58 тенге/м2. Студент должен самостоятельно выбрать величину земельного налога в соответствии с выбранным месторасположением оцениваемого объекта недвижимости. Ставки налога на земли других районов (областей) принимаются в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан (см. Кодекс РК "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый Кодекс). Поэтапный расчет чистого операционного дохода (NOIнп) за год нужно представить в таблице 6. Для определения общей нормы (коэффициента) капитализации оцениваемого нежилого помещения необходимо рассчитать коэффициенты капитализации для объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым, по следующей формуле: (14) где NOIi – годовой чистый операционный доход i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение В, в соответствие с вариантом), тыс. тенге; Pi - цена продажи i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение № Б), тыс. тенге Расчет коэффициентов капитализации по аналогам оцениваемого объекта недвижимости проводится в таблице 7. Таблица 6 - Определение годового чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения (пример)
Таблица 7 – Коэффициенты капитализации объектов, сопоставимых с оцениваемым помещением
Средняя норма (коэффициент) капитализации по рынку недвижимости в целом определяется как среднее арифметическое значение коэффициентов капитализации аналогов, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением. Таким образом, на основе произведенных расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации для оцениваемого нежилого помещения определяется искомая величина стоимости данного объекта недвижимости доходным методом. В заключении данного раздела необходимо сделать краткие выводы к произведенным расчетам и проанализировать доходы от использования оцениваемого объекта недвижимости и расходы связанные с его эксплуатацией, дать заключение относительно его доходности, а также представить необходимые пояснения к величине оценочной стоимости рассматриваемого помещения, определенной доходным методом.
Популярное: Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней... Генезис конфликтологии как науки в древней Греции: Для уяснения предыстории конфликтологии существенное значение имеет обращение к античной... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (152)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |