Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья» /31/.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ не достаточно широк в Иваново и Ивановской области, и поэтому любому желающему решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки довольно трудно подобрать себе достойного партнера.

3.4.2 Обзор рынка ипотеки в городе Иваново и Ивановской области В непростых для коммерческих банков условиях финансового кризиса НБ «ТРАСТ» сумел не только сохранить свои позиции, но и укрепил их, создал прочную основу для дальнейшего развития. Свидетельство тому - итоги деятельности банка.Достигнутые результаты деятельности банка подтверждают эффективность избранной стратегии интенсивного внедрения на рынки банковских услуг в сочетании со взвешенным выбором решений, умелым управлением рисками, гибкой адаптацией к изменениям экономических условий.В России важнейшим источником доходов банков являются коммерческие кредиты. Основным конкурентным преимуществом банков является не объем кредитования клиентов, а спектр и качество банковских услуг. На этом поле все банки стремятся «показать себя», независимо от размера. Позитивная составляющая конкуренция соперничество за клиента принесет клиентам разных банков, благо. А маркетингу новые идеи.Большинство ивановских банков предлагают довольно стандартный пакет кредитных продуктов для физических лиц. Это кредит на личные нужны, целевые кредиты (автокредит, кредит на покупку бытовой техники, мебели и прочее) и ипотека.В данный момент в НБ «ТРАСТ» существует несколько программ предоставления кредита на неотложные нужды и кредита на покупку автомобиля, которые ориентированы на все слои населения.Для успешного развития розничного блока Банка необходимо ввести новый кредитный продукт - ипотеку. Ипотека, в сложившейся экономической ситуации, является незаполненным сегментом.

Ипотеку в Иваново и Ивановской области представляют 9 банков, которые предлагают заемщикам 43 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит, как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Иваново и Ивановской области находятся в диапазоне 11.00 – 18.00 % годовых по рублевым кредитам и 9.90 – 13.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Иваново составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования может достигать 30 лет.

Ипотека в Иваново – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика. Существующие в Иваново ипотечные программы приведены ниже в Таблице 3.1.

 

Таблица 3.1 - Ипотечные программы в Иваново и Ивановской области

Программа / Банк	Валюта	Ставка	Срок кредита	Первый взнос
Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке - доллары МДМ-Банк	USD	9.90 – 14.00 %	3 – 25 лет	от 10.00 %
Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке - евро МДМ-Банк	EUR	9.90 – 14.00 %	3 – 25 лет	от 10.00 %
Инвестиционный ипотечный кредит, программа 2 - доллары Импэксбанк	USD	10.00 %	5 – 25 лет	от 15.00 %
Ипотечный кредит жителям сельской местности - доллары Россельхозбанк	USD	от 10.00 %	до 15 лет	от 15.00 %
Ипотечный кредит жителям сельской местности - евро Россельхозбанк	EUR	от 10.00 %	до 15 лет	от 15.00 %
Индивидуальный жилой дом - доллары МДМ-Банк	USD	10.90 – 13.00 %	3 – 25 лет	от 30.00 %
Индивидуальный жилой дом - евро МДМ-Банк	EUR	10.90 – 13.00 %	3 – 25 лет	от 30.00 %
Стандартная программа Юниаструм	RUR	11.00 – 14.00 %	до 30 лет	10.00 – 65.00 %
Инвестиционный ипотечный кредит, программа 1 - доллары Импэксбанк	USD	11.00 %	5 – 25 лет	от 15.00 %
Ипотечный кредит "Валютный" Юниаструм	USD	11.00 – 12.50 %	до 30 лет	10.00 – 90.00 %
Экспресс - ипотека Юниаструм	RUR	11.00 – 14.00 %	до 30 лет	10.00 – 65.00 %
Ипотечный жилищный кредит, программа 1 - доллары Импэксбанк	USD	11.00 %	5 – 25 лет	от 10.00 %
Ипотечная программа 1 Башэкономбанк	RUR	11.00 – 14.00 %	1 – 30 лет	10.00 – 70.00 %
Новостройка - плюс Юниаструм	RUR	11.00 – 18.00 %	1 – 30 лет	10.00 – 65.00 %
Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке - рубли МДМ-Банк	RUR	11.50 – 16.00 %	3 – 25 лет	от 10.00 %
Кредит по программе АИЖК Россельхозбанк	RUR	11.50 – 14.50 %	3 – 30 лет	10.00 – 70.00 %
Кредит "Ипотечный+" (жилье, построенное с участием Сбербанка) - рубли Сбербанк России	RUR	11.80 – 14.80 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Молодая семья - рубли Сбербанк России	RUR	11.80 – 15.00 %	1 – 20 лет	от 5.00 %
Ипотечный кредит жителям сельской местности - рубли Россельхозбанк	RUR	12.00 %	до 15 лет	от 15.00 %
Инвестиционный ипотечный кредит, программа 2 - рубли Импэксбанк	RUR	12.00 %	5 – 25 лет	от 15.00 %
Ипотечная программа 3 Башэкономбанк	RUR	12.00 – 14.50 %	1 – 30 лет	10.00 – 70.00 %
Ипотечный кредит - рубли Сбербанк России	RUR	12.00 – 15.00 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Кредит по программе ДельтаМечта Башэкономбанк	RUR	MOSPRIME + (6.50 – 7.50) %	10 – 20 лет	20.00 – 70.00 %
Кредит "Ипотечный+" (жилье, построенное с участием Сбербанка) - доллары Сбербанк России	USD	12.30 – 15.30 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Молодая семья - доллары Сбербанк России	USD	12.30 – 15.50 %	1 – 20 лет	от 5.00 %
Кредит "Ипотечный+" (жилье, построенное с участием Сбербанка) - евро Сбербанк России	EUR	12.30 – 15.30 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Молодая семья - евро Сбербанк России	EUR	12.30 – 15.50 %	1 – 20 лет	от 5.00 %
Ипотечный кредит - доллары Сбербанк России	USD	12.50 – 15.50 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Ипотечный кредит - евро Сбербанк России	EUR	12.50 – 15.50 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Индивидуальный жилой дом - рубли МДМ-Банк	RUR	12.50 – 14.50 %	3 – 25 лет	от 30.00 %
Ипотечный жилищный кредит, программа 1 - рубли Импэксбанк	RUR	13.00 %	5 – 25 лет	от 10.00 %
Ипотечная программа 2 Башэкономбанк	RUR	13.00 – 16.00 %	1 – 30 лет	15.00 – 70.00 %
Кредит на недвижимость - рубли Сбербанк России	RUR	13.00 – 15.00 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Жилье молодой семье - рубли Промсвязьбанк	RUR	13.00 – 16.00 %	до 15 лет	от 5.00 %
Ипотека - первичный рынок - рубли Промсвязьбанк	RUR	13.00 – 16.00 %	до 15 лет	от 15.00 %
Ипотечный кредит под залог имеющегося жилья - доллары Импэксбанк	USD	от 13.00 %	5 – 10 лет	от 0 %
Инвестиционный ипотечный кредит, программа 1 - рубли Импэксбанк	RUR	13.00 %	5 – 25 лет	от 15.00 %
Ипотека - вторичный рынок - рубли Промсвязьбанк	RUR	13.00 – 14.00 %	до 15 лет	от 15.00 %
Кредит на недвижимость - евро Сбербанк России	EUR	13.50 – 15.50 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Кредит на недвижимость - доллары Сбербанк России	USD	13.50 – 15.50 %	1 – 20 лет	от 10.00 %
Кредитование на приобретение готового жилья (ипотека) Севергазбанк	RUR	14.00 %	до 10 лет	от 30.00 %
Ипотечный кредит под залог имеющегося жилья - рубли Импэксбанк	RUR	от 15.00 %	5 – 10 лет	от 0 %
Жилье в кредит Иваново	RUR	18.00 %	до 7 лет	от 30.00 %

На первый взгляд для Иваново и Ивановской области 43 программы по ипотеке могут обеспечить достаточно хороший выбор для населения, но, в большинстве случаев, когда человек решается на приобретение жилья в кредит он сталкивается с рядом трудностей (в приложении В приведены самые ипотечные банки в 2010 г.). 3.4.3 Разработка нового банковского продукта Ипотека окажет двойную пользу банку: привлечет новых клиентов и создаст среди жителей города и области определенный имидж банка.

Для разработки оптимальной программы необходимо определиться с условиями ипотеки. Условия ипотеки , как и любого другого кредита, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

Интересы детей в процессе купли-продажи жилья накладывают ограничения на возможность ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения.

Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

Общие параметры кредита. Введем основные требования к заемщику для предоставления кредита: заемщик должен быть гражданином Российской Федерации; иметь постоянную прописку в городе Иваново либо Ивановской области; возраст заемщика – от 18 до 55 лет; постоянное трудоустройство на последнем месте работы не менее 6 месяцев, общий стаж работы не менее 1 года.Срок кредита. Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 30 лет. Мы установим наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера ипотечного кредита и займ станет низкоэффективным.

Для определения эффективного срока ипотеки по различным условиям удобно пользоваться ипотечным калькулятором. Как и для остальных программ системным администраторам необходимо будет разработать такой калькулятор для удобства консультаций и быстрого расчета параметров кредита.

Валюта кредита. В Росси кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США или в евро. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях. Ипотека – это, как правило, долгосрочное предприятие. Угадать поведение той или иной валюты на такой период времени практически невозможно. Поэтому попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, очень рискованна.

Поэтому целесообразнее для выхода на рынок будет разработка программы в рублях.

Первоначальный взнос. Первоначальный взнос при ипотеке – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса при ипотеке могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).

Как правило, к ипотеке обращаются граждане, которые имеют значительно меньшие суммы первоначальных взносов. В разделе Выбор программы можно подобрать программу ипотеки с минимальным первоначальным взносом. При этом надо иметь ввиду, что ипотечный банк выдает кредит, исходя из оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком).

На сегодня существует целый ряд ипотечных программ, предлагающих ипотеку без первоначального взноса. Наиболее широкое распространение такие ипотечные программы получили в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превысил возможные темпы накопления первоначального взноса. Правда, программы ипотеки без первоначального взноса предусматривают более высокий процент по кредиту так как являются более рисковыми для ипотечных банков.

Исходя из опыта банка по предоставлению целевых кредитов программу лучше сделать с первоначальным взносом, скажем 10-20% от стоимости.

Ипотечные ставки. Проценты ипотеки. Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня ипотечные ставки составляют 9-14% по валютным кредитам и 10,5-18% по кредитам в рублях. Это достаточно высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более. К счастью, в России происходит снижение ипотечных ставок ежегодно на 1,5-2%.

Банку необходимо утвердить процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от:

· объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.

· рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено.

· формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.

· срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.

· первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

Использовать удобнее будет фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

Перекредитование. В условиях снижения ставок ипотеки, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно брать новый кредит с более гуманной ставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. Оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита. Естественно, как и в других программах банка будет разработана схема погашения кредита.

Расчет платежа. При ипотеке расчет платежей может проводиться по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

В НБ «ТРАСТ» расчет платежей по уже действующим кредитным программам проводится по аннуитетной схеме, поэтому и ипотечная программа не станет исключением.

Аннуитентные платежи получили наибольшее распространение, они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Справка о доходах. Для получения ипотечного кредита необходимы справки о доходах. От того, какие документы сможет предоставить в банк получатель ипотечного кредита, зависит итоговый размер кредита. Перечень доходов, которые учитываются при расчете кредита, и форма их подтверждения отличаются по банкам.

Самый простой вариант, когда получатель кредита работает на одном месте работы, не имеет дополнительных доходов и всю зарплату получает официально. В этом случае для получения ипотечного кредита достаточно справки о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ)  за последние 6-12 месяцев.

Если зарплату заемщик получает неофициально (всю или частично), то для подтверждения дохода принимаются справки в форме, установленной в банке. Такая справка о доходах должна быть выдана по месту работы и заверена руководителем и главным бухгалтером предприятия. В этом случае может потребоваться дополнительная информация о характере работы и должностных обязанностях получателя кредита, данные о деятельности компании, в которой он работает и т.п.

НБ «ТРАСТ» по ряду программ кредитования принимает от заемщиков справки по форме 2 НДФЛ либо по форме утвержденной банком, от индивидуальных предпринимателей принимаются справки по форме 3 НДФЛ (налоговые декларации) за предыдущий год с отметкой налоговой инспекции.

Кроме заработной платы, банк может принять во внимание такие доходы как получаемая арендная плата, дивиденды, проценты. Естественно, эти поступления должны быть регулярными, а не разовыми, и необходимы документы, подтверждающие их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Косвенным подтверждением стабильных высоких доходов заемщика может быть наличие у него значительных активов в виде квартиры, дачи, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и пр. Кроме доходов самого заемщика, банк может рассмотреть зарплату супруга или поручителей. В этом случае от каждого созаемщика или поручителя потребуется для получения кредита справка о доходах.

Дополнительные расходы. Ипотечное жилищное кредитование, помимо процентов по кредиту, сопровождается рядом дополнительных расходов, которые, к сожалению, неизбежны. Часть этих расходов является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сумма дополнительных расходов при ипотечном жилищном кредитовании составляет от 1,5-2% до 7-8% суммы ипотечного кредита. Набор дополнительных расходов и их величина зависит от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

При ипотечном жилищном кредитовании единовременно заемщик может оплачивать: рассмотрение кредитной заявки, оценку стоимости жилья, проверку объекта ипотеки, открытие ссудного счета, банковский сбор за выдачу кредита, нотариальное заверение договора ипотеки, сбор за обналичивание кредитных средств, аренду банковской ячейки, услуги риэлтора и ипотечного брокера.

Рассмотрение банком кредитной заявки. Ипотечное жилищное кредитование начинается с рассмотрения банком кредитной заявки заемщика, т.е. предварительной оценки его кредитоспособности. Некоторые банки берут за эту услугу деньги порядка 1000 – 3000 рублей, не зависимо от того, каким будет решение - положительным (выдавать ипотечный кредит) или отрицательным (не выдавать). В НБ «ТРАСТ» нет программ, где требуется оплата за рассмотрение заявки, поэтому для данного кредита это условие будет также актуально.

Оценка ипотечного жилья. Оценка жилья, которое предполагается приобрести с помощью ипотечного жилищного кредитования, проводится в обязательном порядке. Это связано с тем, что размер кредита банк определяет исходя из оценочной стоимости жилья, подтвержденной сертификатом. Оценщика назначает банк.  Следовательно, банку необходимо будет найти хотя бы двух партнеров-оценщиков, услуги которых и придется оплачивать заемщику в размере 3000 - 10000 рублей.

Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования. Иногда (чаще в случае, когда средства ипотечного кредита используются для приобретения недвижимости в строящемся доме) банк взимает отдельную плату за проверку объекта ипотечного жилищного кредитования - строящейся квартиры. Этот сбор будет взиматься либо в процентах от суммы ипотечного кредита, либо фиксированным платежом, и составлять порядка 4500-15000 рублей.

Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании. Некоторые ипотечные банки взимают плату с заемщика за открытие ссудного счета (1-2% от суммы кредита), а так же сбор за выдачу кредита (порядка 0,5-1,5%). В зависимости от предоставленных заемщиком документов банком будет утверждена точная сумма.

Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования. Согласно законодательству об ипотеке, это действие не является обязательным, но некоторые ипотечные банки предпочитают использовать нотариат.

Риэлтор и ипотечный брокер. Услуги риэлтора в среднем составляют 5-7% стоимости квартиры, услуги ипотечного брокера еще 2-3%. Пользоваться ли этими услугами, или проходить все этапы ипотечного жилищного кредитования и покупать квартиру самостоятельно, каждый решает сам.

При ипотечном жилищном кредитовании заемщик обязан не только погашать сам кредит, но еще регулярно нести дополнительные расходы по его обслуживанию, а именно: ежегодное страхование приобретенного жилья, ведение ссудного счета, оплата банковских переводов.

Страхование ипотечного жилья. Ипотечное страхование жилья и некоторых других рисков является обязательным условием ипотечного жилищного кредитования. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается вместе с уменьшением остатка задолженности заемщика перед банком-кредитором.

Банковские операции. Некоторые ипотечные банки ежемесячно или ежегодно взимают с заемщика плату за ведение его ссудного счета в пределах 1% годовых от остатка задолженности. А если погашение кредита осуществляется посредством банковского перевода со счета одного банка на счет ипотечного банка-кредитора, то каждый перевод так же следует оплачивать по тарифам банка.

Таким образом, до начала процедуры ипотечного жилищного кредитования, имеет смысл оценить величину предстоящих дополнительных расходов. Во-первых, величина этих расходов может повлиять на конечный выбор ипотечного банка, а во-вторых, надо изыскать источник покрытия этих расходов.

Обобщенные требования по ипотеке приведем в приложении Г.

Ипотечное жилье

Требования к ипотечному жилью. Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое отдается в залог в качестве обеспечения полученного в банке ипотечного кредита. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности заемщика. Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком.

В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, залог должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому многие банки отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Некоторые банки-кредиторы выдвигают такие требования к ипотечному жилью как наличие электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

И наконец, не все банки-кредиторы соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане.

Собственность на ипотечное жилье. Жилье, приобретаемое с использованием ипотечного кредита, сразу оформляется в собственность заемщика. Это серьезное преимущество ипотеки по сравнению с другими вариантами решения жилищных проблем, в частности жилищно-накопительным кооперативом (ЖНК), где жилье находится в собственности кооператива до момента его полного выкупа.

Право собственности на жилье принадлежит заемщику ипотечного кредита, но оно ограничено договором залога этого жилья, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение организации-кредитора на продажу или обмен этого жилья, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника.

Если ипотечный кредит берется для покупки жилья в строящемся доме, то право собственности на жилье может быть оформлено только после окончания строительства – таковы нормы нашего законодательства. Именно по этому процентные ставки на ипотечное кредитование по строящемуся жилью, как правило, бывают выше ставок по жилью на вторичном рынке.