Порядок предоставления кредита коммерческими банками на примере ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Оценка кредитных рисков Банка при андеррайтинге заемщика и квартиры

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком, исходя из полученных от Заемщика данных, производятся предварительные расчеты по максимальной сумме Кредита, размеру аннуитетного платежа, сроку кредитования. Расчеты осуществляются программным путем, например, в ОАО «Банк «Санкт-Петербург» с применением «Калькулятора» - таблица 6 (см. Приложение №4)

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита, а также контроль за исполнением.

Рассмотрим данные этапы на примере ОАО «Банк «Санкт-Петербург»:

На начальном этапе - «Предварительная квалификация Заемщика (Созаемщика)»- банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски.

Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. (Документы согласно перечня, описанного в Приложении №5). Назначает Заемщику срок для сбора и предоставления в Банк, указанных в Приложении №5, документов (от 2-х до 3-х недель).

В ходе предварительного собеседования Заемщик в обязательном порядке должен быть проинформирован о том, что предварительная классификация не предполагает обязательного принятия Банком положительного решения о выдаче ему Кредита. Окончательное решение о выдаче Кредита, а также его сумме и сроке предоставления будет принято Банком на основании результатов комплексной оценки заявления Заемщика на предоставление ипотечного кредита и проверки достоверности предоставленных Заемщиком документов

Последующий этап – «Андеррайтинг Заемщика (Созаемщика), комплексная оценка кредитных рисков по кредитованию Заемщика» - заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения.

Андеррайтинг Заемщика осуществляется Банком только при наличии полного пакета документов, необходимых для рассмотрения вопроса о предоставлении Заемщику Кредита.

Срок проведения андеррайтинга Заемщика – 7 рабочих дней, считая со дня предоставления Заемщиком полного комплекта документов в соответствии с приложением №5 и оплаты Заемщиком комиссионного вознаграждения Банку за проведение проверки платежеспособности Заемщика до даты принятия Полномочным органом Банка решения о выдаче Заемщику Кредита и направления Заемщику соответствующего уведомления.

На данном этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем.

В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита.

Производится анализ (оценка) по следующим направлениям:

+ рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

+ при необходимости, осуществляет проверку финансового состояния организаций, в которой работает Заемщик.

+ производит расчет среднемесячного размера заработной платы Заемщикапо следующей формуле:

 

Ср. S з./пл. = (Д –(д. min +д. max ))/(Км. -2) –((Д –(д. min +д. max ))/(Км. -2) *Пн)

 

где: д - сумма дохода (заработная плата), указанная в справке по коду 2000 (заработная плата) (руб.);

д. min - минимальный месячный размер дохода, указанный в справке (руб.);

д. max. – максимальный месячный размер дохода, указанный в справке (руб.);

Км – количество месяцев, за который указана сумма дохода (Д).

Пн - размер налога на доходы физических лиц (подоходный налог) (%).

Период, за который в расчете среднемесячного размера заработной платы учитывается сумма дохода Заемщика, работающего по найму, составляет 6 месяцев. В отдельных случаях допускается сокращение указанного выше периода расчета до 3-х месяцев, при наличии аргументированного обоснования его сокращения и документального подтверждения уровня доходов (справка от работодателя о повышении оклада, информация в трудовой контракте и т.п.).

Алгоритм расчета среднемесячного размера заработной платы должен быть указан в заключении об андеррайтинге Заемщика.

В отдельных случаях допускается принятие в расчет совокупного среднемесячного объема дохода Заемщика данных по заработной плате Заемщика, содержащихся в Справке-характеристике с места работы Заемщика, в которую включены данные о размере дохода, получаемого Заемщиком, за подписью директора и главного бухгалтера организации- работодателя Заемщика.

+ оценка расходов Заемщика:

В расчет среднемесячного объема расходов Заемщика принимаются следующие постоянные расходы:

v расходы, связанные с имеющимся в собственности Заемщика недвижимом имуществом (коммунальные услуги, регулярные платежи и т.п..). Рекомендуемая минимальная ежемесячная сумма - не менее 1 000 рублей;

v расходы Заемщика по уплате налоговых и иных платежей ;

v расходы, связанные с поддержанием жизнедеятельности Заемщика и членов их семьи (питание, образование, медицинское обслуживание и т.п.). Вышеуказанные расходы учитываются в расходах Заемщика исходя из данных, предоставленных последним в заявлении- анкете на предоставление Кредита. Минимальная сумма расходов на одного человека определяется исходя из действующего на момент проведения оценки размера потребительской корзины, установленной для основных социально- демографических групп населения г. Санкт- Петербурга.

v расходы Заемщика на содержание иждивенцев. Расходы на содержание иждивенцев учитываются в расходах исходя из размера прожиточного минимума на одного жителя г. Санкт- Петербурга и Ленинградской области, действующего на момент проведения оценки;

v иные постоянные расходы Заемщика(платежи по ранее полученным кредитам и ссудам, содержание автотранспортного средства, расходы на мобильный телефон (не менее 500 руб. в месяц), аренда жилья, уплачиваемые алименты, страховые взносы и т.п.);

v расходы на содержание автомобиля (рекомендуемое значение – не менее 1500 руб. ежемесячно).

v расходы, связанные с приобретаемой за счет Кредита Квартирой (налоги на имущество (в расчете ежемесячных расходов – 1/12 от суммы годового взноса по уплате данного налога), расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом в Квартиру, иные регулярные платежи и сборы, связанные с эксплуатацией недвижимого имущества (за техническое обслуживание, квартплата, свет, вода, газ, отопление и т.п.));

v расходы по обслуживанию Кредита (ежемесячный платеж по погашению кредита (аннуитетный платеж), ежемесячный платеж по договорам страхования).

v иные расходы,указанные в Заявлении Заемщика на получение ипотечного кредита.

+ Оценку кредитной истории Заемщика и исполнения ими своих долговых и иных финансовых обязательств в установленные сроки:

Оценка включает в себя проверку исполнения Заемщиком следующих обязательств:

v по ранее полученным кредитам и ссудам.

Оценку кредитной истории Заемщика в Банке Кредитный работник производит на основании данных кредитных досье Заемщика.

Для оценки кредитной истории Заемщика в других банках, Кредитный работник, анализирует полученные от Заемщика документы о его кредитной истории.

При оценке исполнения Заемщиком своих обязательств по ранее полученным кредитам и ссудам могут быть использованы также иные документы, предоставленные Заемщиком.

v по платежам за имеющееся жилье (квартиру):

- налог на имущество: на основании документов, свидетельствующих о перечислении Заемщиком данного налога в соответствующие налоговые органы в течение не менее 2 лет, предшествующих обращению в Банк за Кредитом – в случае наличия у Заемщика в собственности недвижимого имущества;

- по квартирной плате и плате за коммунальные и иные услуги (за техническое обслуживание, квартплата, свет, вода, газ, отопление, телефон и т.п.): на основании документов, свидетельствующих о своевременном внесении Заемщиками данных ежемесячных платежей не менее чем за 12 месяцев, предшествующих обращению в Банк за Кредитом;

v по иным долговым обязательствам Заемщика (арендные платежи, алименты, возврат личных долгов, уплата страховых взносов по договорам страхования и т.п.): на основании информации, полученной от Заемщика и третьих лиц, а также имеющейся в Банке.

По результатам оценки Кредитный работник должен определить, является ли Заемщик ответственным при исполнении своих долговых обязательств, а также установить его готовность выполнять принимаемые на себя перед Банком обязательства в установленные сроки.

Наличие положительной кредитной истории может рассматриваться Банком как компенсирующий фактор при принятии решения о кредитовании Заемщика.

+ Оценку имущественного положения Заемщика:

Производится оценка неденежных активов Заемщика (автомобиль, дача, дом, квартира, произведения искусства, антиквариат, и иное ценное недвижимое и движимое имущество Заемщика). Оценка производится на основании документов, предоставленных Заемщиком и свидетельствующих о наличии у него в собственности движимого и недвижимого имущества.

Вышеуказанное имущество Заемщика не учитывается при определении его платежеспособности и установлении максимальной суммы Кредита. Наличие в собственности Заемщика данного имущества может рассматриваться Банком как компенсирующий фактор при принятии решения о кредитовании Заемщика.

+ Оценку достаточности у Заемщика денежных средств для оплаты первоначального взноса за Квартиру и оплаты всех необходимых расходов для совершения сделки по приобретению Квартиры за счет Кредита и передаче ее в ипотеку Банку:

Денежные средства, которыми должен обладать Заемщик на момент предоставления ему Кредита, должны составлять сумму первоначального взноса за Квартиру плюс денежные средства, необходимые для покрытия всех единовременных расходов, связанных с приобретением Квартиры за счет Кредита и передачей ее в ипотеку Банку.

Единовременные расходы, связанные с получением Кредита на покупку Квартиры и передаче ее в залог Банку включают в себя:

- плата комиссионного вознаграждения риэлтору за поиск Квартиры (в среднем от 4% до10% от сделки);

- плата за предоставление необходимых справок по приобретаемой Квартире (ПИБ – 600 руб., ГБР);

- плата Оценочной компании за независимую оценку стоимости Квартиры (в среднем от 50$ до 100$);

- плата Страховой компании за предстраховую экспертизу и Экспертизу титула Квартиры (в среднем 100-120$);

- плата за оформление документов с привлечением нотариуса (1% от суммы);

- государственная пошлина за государственную регистрацию документов, оформляемых при совершении ипотечной сделки в рамках данного Положения, в ГБР и регистрационные сборы в соответствии с действующим законодательством РФ (от 200 руб.);

- комиссии Банка за открытие Рублевых и Валютных счетов;

- комиссии Банка за рассмотрение заявки Заемщика на выдачу ему Кредита (от 1200 руб.) и за выдачу кредита (от 1% от суммы Кредита);

- расходы по оплате страховых взносов (при заключении комплексного договора страхования – от 1% от страховой суммы (в случае, если они производятся за счет собственных денежных средств Заемщика).

- плата за аренду индивидуальных сейфов Банка – 350 руб.;

- плата за проверку Банком проверка подлинности купюр (по согласованию сторон).

Наличие у Заемщика значительного объема денежных средств и высоколиквидного имущества сверх суммы, необходимой для оплаты первоначального взноса за Квартиру и покрытия всех указанных выше единовременных расходов, может рассматриваться как компенсирующий фактор при принятии решения о его кредитовании. Расчет примерной суммы единовременных расходов Заемщика по оформлению ипотечной сделки производится программным путем.

+ Оценку платежеспособности Заемщика и расчет максимальной суммы Кредита:

На основании произведенной оценки доходов и расходов Заемщика и Созаемщика Кредитный работник:

Рассчитывает ежемесячный совокупный доход и расход Заемщик: Расчет ежемесячного совокупного дохода и расхода Заемщика производится путем суммирования всех заявленных Заемщиком и Созаемщиком и проанализированных Банком доходов и расходов:

Совокупный доход определяется по следующей формуле:

n

СД = S Д i З + Д i Сз,

где i = 1

n – количество учтенных при анализе Заемщика и Созаемщика видов дохода;

Д i З – результат расчета конкретного вида среднемесячного дохода Заемщика;

Д i Сз – результат расчета конкретного вида среднемесячного дохода Созаемщика

Совокупный расход определяется по следующей формуле:

n

СР = S Р i З + Р i Сз

 

где i = 1

n – количество учтенных при анализе Заемщика и Созаемщика видов расхода;

Р i З – результат расчета конкретного вида среднемесячного расхода Заемщика;

Р i Сз – результат расчета конкретного вида среднемесячного расхода Созаемщика

Оценивает общую платежеспособность Заемщика:

Оценка общей платежеспособности Заемщика осуществляется путем расчета коэффициента, определяющего долю общих расходов Заемщика в его совокупном доходе (О/Д):

 

СР

Коэффициент О/Д = ____________ * 100%

СД

СД - размер среднемесячных совокупных доходов Заемщика и Созаемщика (руб.);

СР – размер всех ежемесячных совокупных расходов Заемщика и Созаемщика

Минимальное значение коэффициента О/Д устанавливается в размере 100%, т.е. величина всех совокупных обязательств (расходов) Заемщика и Созаемщика должна быть менее или равна величине получаемого ими ежемесячного совокупного дохода.

Производит первоначальный расчет максимальной суммы Кредита, который может быть предоставлен Заемщику:

Первоначальная максимально- возможная сумма Кредита рассчитывается исходя из величины собственных денежных средств, имеющихся у Заемщика, на момент осуществления ипотечной сделки, и минимальной величины первого взноса за Квартиру, определенной Положением, по следующей формуле:

 

(100%-20 (30)%)

S Кр1 = (ССЗ-РОС) * -----------------------------

20 (30)%

СЗЗ - собственные денежные средства Заемщика, имеющиеся на момент совершения ипотечной сделки (в расчет принимаются данные, указанные в Заявлении Заемщика на предоставление ипотечного кредита: денежные средства на счетах в банках, наличные денежные средства, ориентировочная стоимость недвижимости, планируемой для продажи в качестве оплаты первого взноса и т.п.);

РОС - приблизительная сумма расходов Заемщика на оформление ипотечной сделки (в соответствии с п. 4.2.2.5.(6) Положения).

20%- минимально допустимая величина первого взноса за Квартиру, приобретаемую за счет Кредита (для Программы А)

30% - минимально допустимая величина первого взноса за Квартиру, приобретаемую за счет Кредита (для Программы Б)

Производит первоначальный расчет соотношения между максимальной суммой Кредита и стоимостью недвижимого имущества, передающего Заемщиком в обеспечение Кредита:

S Кр1

К/З = _________________________ * 100%

СТз1

 

СТз1- предполагаемая стоимость Квартиры, приобретаемой за счет Кредита, указанная Заемщиком в Заявлении на получение кредита.

Минимальная величина коэффициента К/З составляет 30%, максимальная величина – 70%.

Оценивает платежеспособность Заемщика в части его способности в установленные сроки рассчитаться по всем имеющимся у него денежным обязательствам:

Оценка осуществляется путем расчета коэффициента, определяющего долю расходов Заемщика по кредитам и займам в его совокупном доходе (П/Д):

 

СР1

Коэффициент П/Д = _______________ * 100%

СД

 

СР1 – размер среднемесячных расходов Заемщика по погашению кредитов и займов.

СР1 включает в себя следующие расходы:

- ежемесячный платеж Заемщика по Кредиту (аннуитетный платеж);

- ежемесячные платежи по договорам страхования;

- ежемесячные платежи Заемщика по иным, имеющимся у него кредитам и займам

Максимальное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от значения коэффициента К/З и совокупного ежемесячного дохода Заемщика следующим образом:

v в случае если коэффициент К/З ≤ 50%, максимально допустимое значение коэффициента П/Д устанавливается 50%.

v В случае, если коэффициент К/З>50%, максимально допустимое значение коэффициента П/Д устанавливается исходя из следующих величин:

 

Таблица 2 - «Зависимость значения коэффициента П/Д от значения коэффициента К/З»

Ежемесячный совокупный доход Заемщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) в расчете на 1-го члена семьи Заемщика (раз)	Значение коэффициента П/Д (в %)
до 2,0	35
2,2	36
2,4	37
2,6	38
2,8	39
3,0	40
3,2	41
3,4	42
3,6	43
3,8	44
4,0	45
4,2	46
4,4	47
4,6	48
4,8	49
5,0 и более	50

 

ПМ – официально установленная величина прожиточного минимума в расчете на душу населения в Санкт-Петербурге (сообщается Банку Агентством).

В случае, если полученное в результате расчета значение коэффициента П/Д не соответствует указанным выше требованиям, максимально- допустимую сумму кредита следует уменьшить.

В случае, если испрашиваемый Заемщиком размер Кредита превышает максимально допустимую сумму Кредита, рассчитанную Банком, Кредитный работник информирует об этом Заемщика и предлагает ему:

v изыскать возможность для увеличения величины обязательного первоначального взноса за Квартиру; или

v при поиске Квартиры ориентироваться на сумму имеющихся у него собственных денежных средств и максимально допустимую сумму Кредита, которую ему может предоставить Банк.

Осуществляет расчет первоначального размера ежемесячного аннуитетного платежа

На данном этапе расчет аннуитетного платежа производится исходя из расчетной величины максимальной суммы Кредита, которую Банк может предоставить заемщику. В случае, если заявленная Заемщиком в Заявлении на предоставление ипотечного кредита сумма Кредита меньше сложившейся расчетной величины максимально возможной суммы Кредита, и Кредит требуется Заемщику в сумме, не более указанной в его заявлении, расчет аннуитетного платежа производится исходя из суммы Кредита, указанной в заявлении Заемщика на предоставление ипотечного кредита.

Аннуитетный ежемесячный платеж Заемщика по кредиту рассчитывается по следующей формуле:

 

ОСЗ - остаток суммы задолженности по Кредиту на расчетную дату (на момент первоначального расчета аннуитетного платежа данная величина равна сумме Кредита);

ПС - месячная процентная ставка по Кредиту, равная 1/12 от годовой процентной ставки по Кредиту;

Кол. мес. – количество полный процентных периодов (месяцев), оставшихся до полного возврата Кредита (на момент расчета аннуитетного платежа при оформлении Кредитного договора = сроку кредитования).

Величина ежемесячного платежа по кредиту и уплате процентов за его использование (аннуитетный платеж) не должна превышать 35% совокупного дохода Заемщика и Созаемщика за соответствующий период.

Все расчеты среднемесячного уровня дохода и расхода Заемщика (Созаемщика), а также расчеты коэффициентов П/Д и К/З, размера аннуитетного платежа и максимальной суммы Кредита, которую Банк может предоставить Заемщику.

После проведения «Андеррайтинга квартиры»:

Производит окончательный расчет максимальной суммы Кредита, который может быть предоставлен Заемщику:

Окончательный расчет максимально - допустимой суммы Кредита рассчитывается исходя из залоговой стоимости Квартиры, выбранной Заемщиком, определенной в соответствии с требованиями Кредитной политики Банка:

 

СТз2

S Кр2 = _______________________________________

80% (70% - для Программы Б).

СТз2 – окончательная залоговая стоимость Квартиры, приобретаемой за счет Кредита.

Залоговая стоимость Квартиры определяется исходя из ее минимальной стоимости, определенной по договору купли-продажи Квартиры и данным независимой оценки (в расчет принимается минимальная сумма).

В случае, если максимальная сумма Кредита в соответствии с расчетом, меньше заявленной Заемщиком в Заявлении на получение ипотечного кредита, Кредитный работник связывается с Заемщиком на предмет возможности в целях увеличения суммы Кредита: увеличения срока кредитования (в пределах допустимого по Заемщику), наличия какого-либо дополнительного источника дохода у Заемщика и/или Созаемщика, увеличения коэффициента надежности. В случае если все предпринимаемые меры не привели к возможности утверждения испрашиваемой Заемщиком суммы и Заемщик отказывается от кредита, в той сумме, которую ему может предоставить Банк, в связи с ее недостаточностью, вопрос о выдаче Кредита на Полномочный орган Банка не выносится, документы, предоставленные в Заемщиком в Банк возвращаются Заемщику. Уведомление Заемщика о максимально возможной сумме Кредита и отказ Заемщика от ее получения в связи с недостаточностью отражаются в андеррайтинге Заемщика. Электронный файл по Заемщику, сформированный с применением программного обеспечения, храниться в течение 1 года с момента отказа Заемщика от получения Кредита.

В случае, если максимальная сумма Кредита в соответствии с расчетом, больше заявленной Заемщиком в Заявлении на получение ипотечного кредита, Кредитный работник уведомляет Заемщика о полученном результате. В случае превышения максимальной суммы Кредита на суммой, заявленной Заемщиком, на Полномочном органе Банке целесообразно утвердить максимальную сумму Кредита, полученную в результате расчета. При этом в заключении об андеррайтинге Заемщика отражается информация об информировании Заемщика об утверждении ему Банком большей суммы Кредита и его согласие на это.

Производит окончательный расчет коэффициентов К/З и П/Д. Окончательный расчет коэффициентов К/З и П/Д осуществляется в порядке, указанном выше, исходя из окончательного расчета максимальной суммы Кредита и залоговой стоимости Квартиры, определенной в соответствии с требованиями Кредитной политики Банка.

Осуществляет расчет окончательного размера ежемесячного аннуитетного платежа. На данном этапе расчет аннуитетного платежа производится исходя из окончательной суммы Кредита, которую Банк предполагает предоставить Заемщику.

Расчет аннуитетного платежа содержит информацию о его размере, а также данные о ежемесячном остатке задолженности Заемщика по Кредиту после уплаты очередного аннуитетного платежа.

Рассчитанный размер аннуитетного платежа является окончательным и отражается в Кредитном договоре. Таблица с расчетом аннуитетного платежа является приложением к Кредитному договору.

По результатам произведенного андеррайтинга Заемщика Кредитный работник с применением программного обеспечения производит необходимые расчеты (прописанные выше),оценивает кредитный риск по Кредиту, который может быть предоставлен Заемщику на приобретение Квартиры и составляет с применением программного файла «Отчет об андеррайтинге Заемщика.

Отчет об андеррайтинге Заемщика составляется с применением программного обеспечения.

На основании полученной из Кредитного отдела служебной записки, Специалист ДБ проводит проверку благонадежности Заемщика и достоверности предоставленной им в Банк информации о размере получаемого Заемщиком/Созаемщиком дохода. По итогам проверки составляется заключение о целесообразности предоставления Заемщику Кредита. Срок проведения проверки и составления заключения – 3 рабочих дня с момента получения служебной записки из Кредитного отдела.

На основании полученной служебной записки, Специалист ДПВ проводит правовую экспертизу полученных из Кредитного подразделения документов и по ее результатам составляет соответствующее заключение. Срок проведения правовой экспертизы документов и составления заключения - 3 рабочих дня с момента получения служебной записки из Кредитного отдела.

После оформления заключения о целесообразности предоставления Заемщику Кредита на покупку Квартиры, результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета (Кредитный работник формирует кредитное досье Заемщика документами, полученными от последнего, а также составленными Банком в ходе проведения андеррайтинга Заемщика)

Далее кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении.

Лист согласования оформляется по форме, принятой в Банке.

Максимальный срок действия решения Полномочного органа Банка о выдаче Заемщику Кредита – 4 месяца с момента принятия Полномочным органом Банка решения о выдаче Кредита.

Заключение всех договоров в рамках сделки по приобретению Заемщиком Квартиры за счет Кредита Банка и непосредственно фактическая выдача Кредита должны быть осуществлены в течение срока действия решения Полномочного органа Банка о выдаче Заемщику Кредита.

О принятом Банком решении Заемщик уведомляется в письменном виде.

Вместе с Уведомлением Заемщику передаются Памятки для получения ипотечного кредита, а также перечень документов, необходимых Банку для проведения андеррайтинга Квартиры и перечень аккредитованных Банком компаний (страховые, оценочные, нотариусы).

Одновременно с уведомлением Заемщика о принятом Банком решении о выдаче Кредита, Кредитный работник готовит и направляет в Агентство «Заявку на проведение экспертизы Заемщика».

Согласование с Агентством результатов андеррайтинга Заемщика осуществляется в электронном виде.

Срок рассмотрения Агентством полученных из Банка документов и экспертизы Заемщика – 5 рабочих дней, со дня получения из Банка соответствующей Заявки. По результатам проведения экспертизы Заемщика Агентство направляет в Банк отчет о Результатах проведенной экспертизы Заемщика, с уведомлением о принятии или непринятии положительного решения.

Проведение на данном этапе согласования с Агентством результатов проведенного Банком андеррайтинга Заемщика осуществляется по усмотрению коммерческого подразделения, обслуживающего Заемщика. Проведение Агентством экспертизы Заемщика может быть осуществлено также на этапе обязательного согласования с Агентством параметров ипотечной сделки (Экспертизы ипотечной сделки).

Существуют компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита, которые можно рассмотреть в таблице 3. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

 

Таблица 3 - «Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита»

Компенсирующие факторы

Факторы риска

- Большой размер первоначального взноса; - Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы; - Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса; - Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижению по службе; - Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.); - Подтвержденная способность к накоплению денежных средств; Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам.

- Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода); - Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии; - Неблагоприятная кредитная история заемщика; - Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита; - Специфика профессионального риска заемщика. Риск потери трудоспособности; - Возраст заемщика.

 

При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлтерам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе – «Подготовка и заключение Кредитного договора, оформление Закладной». - Банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Все расходы по оплате страховых взносов по заключенным со Страховой компанией договорам страхования несет Заемщик (в случае, если оплата страховых взносов производится Заемщиком за счет собственных денежных средств).

В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

· сумма кредита и размер банковского процента;

· порядок и сроки выдачи кредита;

· порядок и сроки погашения процента;

· описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

· размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

Государственная регистрация Договора купли- продажи квартиры и закладной производится в порядке, определенном Банком.

«Выдача кредита» - Оплата Заемщиком за счет собственных денежных средств первого взноса за Квартиру в размере, не менее 20% (30%) от ее минимальной стоимости, определенной в соответствии с Договором купли- продажи Квартиры или по данными независимой оценки Квартиры, производится Заемщиком до фактической выдачи ему Кредита.

Оплата Заемщиком первого взноса за Квартиру осуществляется:

- путем безналичного перечисления денежных средств с Рублевого счета Заемщика, открытого в Банке, на депозитный счет вклада до востребования в национальной валюте, открытый на имя Продавца - физического лица или на расчетный счет Продавца - юридического лица, на основании заявления Заемщика.

- наличными денежными средствами.

В случае если, стоимость Квартиры по Договору купли-продажи превышает ее стоимость по данным независимой оценки Квартиры, разница между стоимостью Квартиры по договору купли- продажи и размером Кредита + суммой обязательного первого взноса за Квартиру, подлежит уплате Заемщиком за счет собственных денежных средств одновременно с оплатой первого взноса.

Выдача Кредита производится на основании распоряжения Кредитного отдела, подписанного Директором/ Управляющим Коммерческого подразделения, обслуживающего Заемщика, путем направления валюты Кредита на Валютный/Рублевый счет Заемщика, открытый в Банке.

Далее осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

· наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

· выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

· контроль над целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

· контроль за регулярными, в соо