Рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге

 

Все существующие сегодня на рынке ипотечные программы условно можно разделить на два больших блока. Первая группа – целевые кредиты под залог покупаемой недвижимости. В первую очередь это кредит на покупку готовой квартиры. При этом квартира может находиться как в Санкт-Петербурге и области, так и в других регионах, где представлен банк-кредитор. Срок предоставления кредита в этом случае составляет от 1 года до 30 лет, а процентная ставка – от 9,5% годовых в валюте.

Вторая группа – потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (квартиры, дома, земельного участка). Кредитные средства в этом случае заемщик может направить на различные цели, например ремонт и благоустройство жилья, долевое строительство, покупку недвижимости, строительство дома. Процентные ставки в этом случае – от 9,9 % в валюте.

Главная новинка нынешнего года – это долгожданные ипотечные программы, позволяющие покупать в кредит любую отдельно взятую комнату в коммунальной квартире. Такие кредиты очень востребованы заемщиками, особенно после прошлогоднего взлета цен. После двукратного подорожания многие не могут купить квартиру даже в кредит. Остается выбирать жилье за городом или покупать комнату.

Постоянно совершенствуется и упрощается процедура выдачи кредитов. Получить одобрение в некоторых банках можно буквально за несколько дней, а сама сделка (включая взаиморасчеты) может занимать менее недели. [30]

В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских, риэлтерских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников рынка.

Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода.

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем видам рисков приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на квартиру.

Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.

Следует отметить, что в настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации и деятельность по обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершении реорганизации главными целями Агентства станут:

1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их последующее рефинансирование Федеральным агентством посредством выкупа закладных для обеспечения ликвидности банков;

2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых агентством ценных бумаг.

3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах и других государственных организациях.

Учитывая производный характер спроса на ипотечные кредиты от общего объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков, можно с определенным приближением определить объем рынка ипотечных кредитов Санкт-Петербурга в размере более 200 млн. долларов при количестве потенциальных заемщиков с платежеспособным спросом - 30 тысяч семей.

Из них, как минимум, 10 тысяч семей, полностью отвечает предъявляемым требованиям по кредитоспособности.

Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 20% Санкт-Петербургского рынка жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из года в год увеличиваются. Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit, сформированного в 2004-2006 годах, приведено в табл.4.

 

Таблица 4. - « Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit»

	2004 год	2005 год	2006 год
Число выданных кредитов, ед.	62	80	91
Общий объем выданных кредитов, долл. США	1,562,184	2,194,352	2,973,248
Средний размер кредита, долл. США	25,197	33,194	42,192

 

В свою очередь, за время работы консультационного центра в Северо-западном филиале Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, были предоставлены консультации и проведена предварительная квалификация более 3000 граждан.

Анализ рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения.

Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов.

Так планируется, что в этом году по ипотечному кредитованию будет приобретено около 10% строящегося жилья.

В городском бюджете заложено более 100 млн. рублей на субсидирование ипотечного кредитования работников бюджетной сферы.

По моему мнению, недостаточное увеличение количество выданных кредитов заключается в следующем:

· значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.

· сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, доминирование кредитов в иностранной валюте.

· в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.

· недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.

· неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на санкт-петербургском рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.

Кроме того, статья 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ, ограничивает обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику, что существенно сужает возможности кредиторов и создает дополнительные риски в сфере жилищного ипотечного кредитования.

Как показал анализ программ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами.

 Основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются следующие основные моменты.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет.

Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 15-20 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

В связи с этим необходимо внесение ряда изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, направленных на формирование рынка доступного жилья:

Гражданский кодекс Российской Федерации. Изменения должны быть направлены на создание правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом. Предлагаемые дополнения и изменения помогут снизить риски и затраты на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит положений о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Однако, ст. 25 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что: «В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

Несмотря на это, практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости даёт достаточные основания для того, чтобы и статья 130 ГК РФ была дополнена указанием на этот новый вид недвижимого имущества - объект незавершенного строительства.

Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим, особенно вопросы ипотеки и регистрации, прав на подобные объекты при кредитовании строительства.

2. В пункте 2 статьи 292 ГК требуется ввести норму о прекращении права пользования данным жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение (далее – жилое помещение) к новому собственнику.

Целью данного изменения является создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижения рисков ипотечного кредитования.

В результате реализации данной поправки в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений.

Соответствующие изменения и дополнения необходимо также внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и новый «Жилищный кодекс».

3. Согласно действующей редакции пункта 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Данное существенное условие в правоприменительной практике значительно затрудняет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности.

Прежде всего, в силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и законных интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.

Тем самым законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (в рассматриваемых случаях – жилищных) закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства.

В условиях отсутствия нормативно правовых актов, регламентирующих понятие (нарушения интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения), органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой финансовой ответственности.

В тех случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают разрешение родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями ставятся условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда исполнимые (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка и проч.).

Таким образом, норма о получении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку не может рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних детей. Предлагается установить, что требование получения согласия органа опеки и попечительства, распространяемое лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав.

Предлагаемое изменение редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений.

4. В соответствии с частью второй пункта 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариус удостоверяет сделки в соответствии со ст. 53, 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате». При этом нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма и разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки требованиям закона. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 10 данного Закона).

В тоже время, в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы регистрации прав также регистрируют договор ипотеки, и только с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

При этом регистрацию сделок с недвижимостью орган по регистрации обязан, на основании ст. 13 указанного Закона, проверять, в том числе и законность сделки, путем проведения правовой экспертизы предъявляемых документов.

Размер пошлины за нотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процентам от размера сделки, что ведет к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании.

Таким образом, участники кредитования несут существенные материальные и временные издержки на прохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), а в целом ипотечный кредит удорожается, что делает его менее доступным широким слоям населения и, как следствие, мешает его развитию.

Исходя из этого, установление требования об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, а также их государственной регистрации является неоправданным и обременительным для участников ипотечного кредитования, поскольку в настоящее время институт нотариального удостоверения во многом дублирует функции государственной регистрации.

Поэтому целесообразно исключить требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом возможность добровольного нотариального удостоверения сделки у граждан остается.

5. В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка предполагается, что здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являются предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Развитие рынка доступного жилья требует увеличения строительства жилья. Привлечение банковских кредитов на строительство требует адекватного обеспечения. Предлагается норма, при которой залог земельного участка предполагает залог зданий, строений, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, если иное не установлено договором. Данное предложение направлено также на предотвращение возможного разрыва прав на земельный участок и на объекты недвижимого имущества, на нем расположенного.

Принятие поправки требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. 1 февраля 2003 г. вступила в силу новая редакция Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам» взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Это же ограничение распространяется на земельные участки, на которых расположены данные объекты, а также на земельные участки, приобретение которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данная норма статьи 446 не соответствует пункту 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания может быть также произведено на индивидуальный жилой дом с земельным участком, на котором он расположен, если для приобретения использовались кредитные средства, а также на земельный участок, который приобретен для жилищного строительства с помощью кредитных средств и находится в ипотеке с целью обеспечения возврата этих средств.

Таким образом, существующие и предлагаемые положения закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на практике не могут быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих им процессуальных норм.

Однозначный запрет Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на обращение взыскания на жилое помещение, земельные участки, которые являются предметом ипотеки, даже в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий, подрывает саму основу развития ипотечного жилищного кредитования населения.

Данная норма, неизмеримо повышая риски для кредитных организаций и вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, является препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия.

Предлагаемые изменения позволят более сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц-залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительного исполнения судебных решений и разрешить имеющуюся правовую коллизию, уменьшит возможность злоупотребления со стороны недобросовестных кредитополучателей.

Кроме того, предлагаемые изменения создают условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы по вышеприведенным причинам, и будет способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, как механизма, обеспечивающего формирования рынка доступного жилья.

Налоговый кодекс Российской Федерации. В настоящее время развитие рынка доступного жилья сдерживается недостаточной ориентированностью налогового законодательства на регулирующую функцию налогов. Кроме того, не развиты эффективные институты на рынке жилья, к числу которых следует отнести институты жилищного кредитования населения, вторичного рынка ипотечных кредитов и другие.

Оптимизация налогообложения физических лиц позволит создать условия для более эффективного развития вышеуказанных институтов и повышения покупательной способности населения на рынке жилья.

Для достижения поставленных целей необходимо частично изменить подход к действующему в настоящее время порядку осуществления в целях налогообложения доходов физических лиц имущественного вычета при приобретении жилья, а также при его последующей реализации.

Предлагается установить следующие положения:

· предоставление субъектам Российской Федерации права увеличения размера имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилого дома или квартиры в пределах соответствующих доходов региональных бюджетов;

· изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета, позволяющего получать вычет при приобретении и продаже налогоплательщиками жилого дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по целевым кредитам (займам) на строительство или приобретение жилья, не только в налоговых органах по окончании налогового периода, но и до окончания налогового периода у налогового агента (работодателя по основному месту работы) при условии подтверждения налоговыми органами права на имущественный вычет;

· предоставление имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья, не зависимо от сроков приватизации, в сумме, направленной на приобретение (строительство) другого жилья на территории Российской Федерации;

· распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов на все виды целевых кредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, так и другими российскими кредитными и не кредитными организациями. При этом имущественный налоговый вычет по целевым займам, предоставленным российскими не кредитными организациями, предоставляется в пределах двукратной ставки рефинансирования Банка России;

· установление ставки в размере 13% по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами), израсходованными на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов);

· снижение на переходный период формирования рынка ипотечных и ценных муниципальных бумаг налоговой ставки до 6% для доходов физических лиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам и по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на развитие коммунальной инфраструктуры на срок не менее трех лет.

· включение в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленную стоимость объектами налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ операции по реализации жилья, а также операции по реализации земельных участков.

Это позволит все операции по реализации жилья застройщиками и на вторичном рынке жилья не облагать налогом на добавленную стоимость. В результате отпадает необходимость в применении профессиональными застройщиками схем с использованием различных модификаций гражданско-правовых договоров (инвестирования, соинвестирования, долевого участия в строительстве, уступке права требования и т.п.), которые широко используются в настоящее время, в том числе, с целью – избежать налогообложения НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору (соинвестору).

Настоящие положения позволят увеличить налоговые льготы физическим лицам – покупателям, продавцам жилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирных домов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретение жилья. Эти изменения в налоговом законодательстве должны привести к развитию рынков первичного и вторичного жилья, переходу к использованию сторонами сделок рыночной стоимости жилья, развитию института ипотечного кредитования. В комплексе эти меры должны способствовать формированию в России развитого рынка жилья, доступного для основной части населения.

 

Заключение

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь только недавно наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Об ценных ипотечных эмиссионных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона. Если в ближайшее время будет принят и внедрен в практику. Вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты.

Из всего сказанного в становлении и развитии ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

1. Обеспечение населения жильем является главной социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние населения, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

В настоящее время в жилищном фонде России, сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки.

В связи с этим идет тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, следовательно, и объема производства. В конечном итоге все это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение населения, и государственные интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

· постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья и подъем экономики страны в целом;

· оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

· сохранить и расширить рабочие места;

· повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

· высокий % годовых;

· малый срок для погашения кредита;

· отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

· недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

· отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем развития ипотечного кредитования, а также сложность при использовании программного подхода, предпринимать максимально быстрые действия всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех данной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов, ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. Для развития ипотеки в России нужно создать систему ипотечного кредитования и систему управления рисками, как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Система управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.

В настоящее ипотечные программы явно выделяют стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков, при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования.

Что же касается развития непосредственно системы ипотечного кредитования, на данном этапе необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-нибудь одного звена работа системы может оказаться неэффективной.

Для полноценной работы системы должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, согласно реальной стоимости жилья страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

6.Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,

Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.

Основное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу, где должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно, чтобы выбор тех или других схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависел от особенностей налоговой системы. Разные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим нужно пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Немало зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования Российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, вследствие чего улучшению жилищных условий населения России в целом.

 

Список использованной литературы

1. Закон Российской Федерации «О залоге». – Электронные источники информации

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

4. Федеральный Закон РФ «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года N218-ФЗ, вступающий в силу с 1 июня 2005 года

5. Гражданский кодекс Российской Федерации I, II, III части, выпуск 15 (62) / 2004 г.

6. Жилищный кодекс Российской Федера