Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит.

Оценка – 3(удовл.)

Допущены ошибки в заданиях 2, 3, 4, 5, 8, 9

НЭР 93

Вопрос №1.

Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден.ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.

Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Решение.

 

Аренда помещения = стоимость аренды помещения * 12 мес.

1 год=1 000 ден.ед*12 = 12 000 ден.ед

2 год =10% или 0,1 * 1 000 ден.ед * 12 = 13 200 ден.ед.

3 год = 10 % или 0, 1 * 1 100 ден.ед * 12 =14 530 ден.ед.

За 3 года = 39 720 ден.ед.

Общая сумма:

1 год = 12 000ден.ед * 0,07 = 840 ден.ед

2 год = 13 200ден.ед * 0,05 = 660 ден.ед

3 год =14 520ден.ед * 0,01 = 145,2 ден.ед

За 3 года = 1645,2 ден. ед.

Ответ:

Общая сумма, заработанная агентством за 3 года = 1645, 2 ден.ед.

 

Вопрос №2.

Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:

Элементы сравнения	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Площадь, кв.м.	150	150	200	200
Гараж	Есть	Есть	Есть	Нет
Сад	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, тыс.руб.	32000	30000	45000	40000

Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.

Решение

Факторы	Объекты
		1объект	2 объект	3 объект	4 объект
Площадь, м2	150	150	150	200	200
Корректировка				-13000	-13000	1и3
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-3000	-3000	-3000		3и4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000	1и2
Цена продажи, $	29000	32000	30000	45000	40000
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена		29000	29000	29000	29000

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х;

.

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;

  .

Вопрос №3.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.

Решение.

	1 мес.	2мес.	3 мес.
Доход от продажи	100	100	100
Фактор дисконтирования	0,9803	0,9612	0,9423
Текущая стоимость	98,039	96,120	94,232
Суммарная стоимость	288,391

 

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 288,391 – 180 = 108,391 тыс.руб.

ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков

Ответ: цена свободного земельного участка составляет 108,391 тыс.руб.

 

 

Вопрос №4.

Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.

Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.

Определить итоговую оценку объекта недвижимости.

Решение.

Итоговая оценка объекта недвижимости определяется по формуле:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс)[1], где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;
ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Тогда, для данной задачи:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс) = 930 х 0,4 + 1255 х 0,35 + 1127 х 0,25 = 1093 тыс.руб.

Ответ: итоговая оценка объекта недвижимости составит 1093 тыс.руб.

Вопрос №5.

В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год?

Решение.

Безубыточная загрузка объекта определяется как отношение расходов на содержание имущественного комплекса за определенный период к выручке, полученной от реализации этого комплекса за этот же период времени[2].

       Выручка от аренды комплекса определяется как произведение суммы аренды за один офис в месяц на количество офисов и на 12 месяцев.

       Расходы на содержание имущественного комплекса определяются суммированием расходов на оплату труда, эксплуатационных расходов и прочих расходов.

Тогда, для данной задачи:

1.) Выручка от 7 офисов в год = 7*30000*12 = 2 520 000 руб.

2.) Суммарные расходы = 1 000 000 +550 000 +200 000 = 1 750 000 тыс. руб.

3.) Безубыточная загрузка объекта = 1 750 000/2 520 000*100% = 69,4 %

 

Ответ: безубыточная загрузка объекта составляет 69,4 %.

 

Вопрос №6.

Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение.

решим задачу используя доходный метод.

, где

ДВД – действительный валовый доход, тыс. руб.

ПВД – потенциальный валовый доход, тыс. руб.

Кп.н. – коэффициент потери доходов от недозагрузки, %

Кп.о. – ко-эффициент потери доходов от неоплаты, %

По данным задания:

ДВД = 540 Х (1 – 0,1) Х (1 – 0) = 486 тыс. руб.

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатационных расходов) определяется по формуле:

ЧОД = ДВД - ЭР.

Определение величины эксплуатационных расходов:

Эксплуатационные расходы включают в себя расходы на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости за минусом амортизации, а также иные виды расходов в виде налоговых платежей, страховых выплат и т.д.

Тогда по данным задания:

ЭР = ((160-40)+(520 Х 0,24)) = 120 + 124,8 = 244,8 тыс. руб.

ЧОД = 520 – 244,8 = 275,2 тыс. руб.

Базовая формула доходного подхода:

С = ЧОД / К, где

С - стоимость объекта недвижимости;
ЧОД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К - норма дохода или прибыли - это коэффициент капитализации.

С = 275,2 / 0,15 = 1834,66 тыс. руб.

 

Ответ: стоимость объекта недвижимости составляет 1834,66 тыс. руб.

 

Вопрос №7.

Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

 

Год	Остаток кредита на конец года, ден.ед.	Процентный платеж, ден.ед.	Платеж по основной сумме долга, ден.ед.
0
1
2
3
4

 

Решение.

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

В условии задания не указано ипотека с единовременным «шаровым» платежом или с выплатой процентов.

 

Составим схему погашения кредита с замораживанием процентных выплат:

Год	Остаток кредита на конец года, тыс. руб.	Процентный платеж, тыс. руб.		Платеж по основной сумме долга, тыс. руб.
		начисленный	выплаченный
0	4 000,0	-	-	-
1	4 400,0	400,0	0	0
2	4 840,0	440,0	0	0
3	5 324,0	484,0	0	0
4	5 856,4	532,4	0	5 856,4

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

1. Составим схему погашения кредита с выплатой только процентов за весь срок кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга:

Год	Остаток кредита на конец года, тыс. руб.	Процентный платеж, тыс. руб.		Платеж по основной сумме долга, тыс. руб.
		начисленный	выплаченный
0	4 000,0	-	-	-
1	4 000,0	400,0	0	0
2	4 000,0	400,0	0	0
3	4 000,0	400,0	0	0
4	4 000,0	400,0	0	4000,0

 

 

Вопрос №8.

Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

 

Год	Остаток кредита на конец года, ден.ед.	Процентный платеж, ден.ед.	Платеж по основной сумме долга, ден.ед.	Платеж по основной сумме долга, ден.ед.
0
1
2
3
4

 

Решение.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит.

Особенности кредитования следующие:

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита[3].

 

Составим схему погашения кредита для данной задачи:

Год	Остаток кредита на конец года, тыс. руб.	Процентный платеж, тыс. руб.		Платеж по основной сумме долга, тыс. руб.
		начисленный	выплаченный
0	40 000,0	-	-	-
1	30 000,0	4000,0	10 000	14 000,0
2	20 000,0	3000,0	10 000	13 000,0
3	10 000,0	2000,0	10 000	12 000,0
4	0,0	1000,0	10 000	11 000,0

Вопрос №9.

Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м².

Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.

Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:

 

Элементы здания	Нормативный срок службы, годы	Износ фактический, %	Удельный вес в общей стоимости здания, %
Фундамент	120	13	12
Стены панельные	130	12	25
Перекрытия ж/б	130	12	14
Кровля рулонная	10	50	5
Перегородки гипсобетонные	60	26	4
Полы линолеум	20	25	6
Окна	30	56	3,5
Двери	30	56	3,5
Обойные работы	5	40	5
Малярные работы	5	40	7
Наружная отделка	15	47	5
Лестницы из сборного ж/б	90	19	3
Внутренние сети	30	56	5
Прочие элементы	50	34	2
Всего по зданию		486	100

 

Решение.