Институциональная среда формирования земельного рынка в России.

1.

В последние годы среди отечественных ученых отмечается интерес к институциональной трактовке экономического развития России, развернулась научная дискуссия о теоретическом потенциале институционализма в изучении переходных (трансформационных) экономик. Все больше исследователей согласны с тем, что «лучший баланс между теоретическими построениями и их практической значимостью может быть достигнут в результате более полного учета роли экономических институтов». Можно полагать, что институциональный образ мышления и практическая трансформация институтов являются решающими факторами успешного решения многих проблем реформирования социально-экономической системы России. В этой связи несомненный интерес представляет и рассмотрение такой актуальной темы, как формирование земельной собственности, в плоскости институциональных изменений. Однако в России пока не сложились научные школы, которые можно было бы определенно отнести к традиционному институционализму или неоинституционализму. Поэтому важной задачей исследования становится выявление эвристического потенциала институциональной экономической теории в определении особенностей российской экономики и обосновании возможных путей развития земельной собственности.

Опыт земельных реформ показывает, что формирование развитого земельного рынка связано прежде всего, с созданием институтов, обеспечивающих его функционирование. Трансформационная экономика отличается от рыночной тем, что в ней отсутствуют или только начинают формироваться институты, обеспечивающие обмен. Институциональная структура экономики важна постольку, поскольку рынок требует большого объема информации для своего функционирования, и центральная роль институтов состоит в том, чтобы совершенствовать поток информации. Кроме того, Россия не имеет ни традиций предпринимательства на земельном рынке, ни опыта децентрализованного принятия решений, поэтому качество развития институтов земельного рынка приобретает в нашей стране особенное значение. 

Важнейшее место в трансформации земельных отношений занимают системно-институциональные преобразования. Их главная цель состоит в создании действенных стимулов предпринимательской и трудовой активности субъектов на рынке земли. Институциональной основой земельной реформы является становление новых экономических институтов – экономико-правовых форм земельной собственности, производства и управления, финансовых институтов и рыночной инфраструктуры.
Институт частной земельной собственности является экономической основой эффективного функционирования современного земельного рынка. В исторической ретроспективе отношение к собственности как доминанты экономического строя общества претерпевало неоднократные изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречия между ограниченностью привлекаемых в производство ресурсов и возрастающими потребностями людей.

Экономическое переустройство в России, начавшееся в начале 90-х гг., было направлено на разгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночных отношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформирования экономики являлось юридическое закрепление частной собственности на землю Законом РСФСР от 23 ноября 1990г. "О земельной реформе". В современной России полемика вокруг частной земельной собственности носит прежде всего политический характер, поскольку речь идет о всеобщей основе жизни людей.

Частная собственность на землю – важнейший институт, обеспечивающий эффективное функционирование современного рынка земли. В силу этого анализ становления экономико-правового института земельной собственности в условиях трансформационной экономики включает в себя проблемы земельной кодификации. Официальный старт денационализации земли и земельной реформы в Российской Федерации был дан 1 января 1991 г., когда вступили в силу Законы РСФСР "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Вместе с новым Земельным кодексом, принятым в 1991 г., и Законом "О плате за землю" они создали правовую базу для возникновения различных форм земельной собственности: государственной, муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали также возможность приобретения участков земли в частную собственность. В то же время речь в них шла только об ограниченном праве собственности, поскольку земля была исключена из гражданского оборота и был введен мораторий на куплю-продажу, дарение и иные сделки с земельными участками (за исключением садовых, дачных и приусадебных) сроком на 10 лет.

Полные права собственности на землю были также провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в гл. 17 ГК РФ, регулирующей сделки с землей.

Говоря об институциональной среде формирования рынка земли, нельзя не отметить особую роль институциональных субъектов местных земельных рынков, к которым относятся организации следующего профиля:

- организации, регулирующие землеустройство и землепользование: федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

- государственные нотариусы;

- налоговые инспекции;

- арбитражные суды.

Каждая группа субъектов в силу своей профессиональной ориентации концентрирует свое внимание на различных аспектах функционирования местного земельного рынка. Однако успешное его развитие возможно только при комплексном, сбалансированном, обоснованном характере действий всех вышеперечисленных участников земельного рынка.