Анализ местоположения объекта оценки

Территория местоположения и окружения Объекта исследования – одна из хорошо сохранившихся исторических частей города; относится к ядру городского центра, входит в состав объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга.

Местоположение Объекта исследования характеризуется относительно хорошей транспортной доступностью наземным транспортом. Улицы, непосредственно формирующие данный район, не очень загружены транзитным транспортом по сравнению с другими улицами центральной части города.

Несмотря на общий градоэкологический вывод относительно данной территории как о неблагоприятном районе, местоположение Объекта исследования относится все-таки к наиболее чистой его части (для центральной части такого крупного города как Санкт-Петербург). Район местоположения Объекта исследования характеризуется противоречивым уровнем комфортности (качества) существующего жилищного фонда. Он весьма высокий в новом / реконструированном фонде и, напротив, довольно низкий – в домах без реконструкции. Здесь одна из самых высоких в городе концентраций коммунальных квартир, что в значительной мере определяет и низкий уровень благоустройства дворов, и неудовлетворительное состояние фасадов зданий.

В связи с отсутствием свободных «пятен» здесь весьма не активно ведется новое строительство жилья повышенной комфортности, спрос на которое в этой части города стабильно высок; реконструкция старого фонда сдерживается проблемой расселения коммунальных квартир.

Перспективы развития и повышения градостроительной ценности территории местоположения Объекта связаны с комплексным развитием территорий и отдельных объектов, используемых в настоящее время не лучшим образом с точки зрения их уникального местоположения в центре такого мегаполиса как Санкт-Петербург.

С учетом сказанного данная территория – самая интересная и перспективная в городе для развития культурно-просветительских функций. Одновременно она весьма привлекательна для развития качественной жилой, а из коммерческих функций – торговой, офисной и гостиничной функций.

Техническая характеристика объекта

Документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки: технический паспорт на нежилое строение, выданное городским управлением инвентаризации недвижимости Фрунзенского района г. Санкт-Петербург, по состоянию на 10.11.2009 г. серия №3511/30 (табл. 1).

Нежилое административно-производственное двухэтажное помещение.

Площадь – 2987 м²

Объём помещения равен 29 272 м³

Год ввода – 1983 г.

Таблица 1.1 – Техническая характеристика объекта

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

4.1 Определение восстановительной стоимости строительства

Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.

УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

- накладные расходы и плановые накопления;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.

Для II климатического района, в котором расположен г. Санкт-Петербург, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

ВС = УС₍₆₉₎ х V х И₍₈₄₎ х И₍₀₉₎ х К_пп, где

УС₍₆₉₎                          – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);

V – строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

И₍₈₄₎               – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;

И₍₀₉₎               – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г., определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» выпуск №50, к = 46,7;

Районный коэффициент = 1,01

К_пп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам к = 22%.

Объём помещения равен 29 272 м³

ВС = 26,9*29 272*1,18*46,7*1,22*1,18 = 62 466 245,3

Восстановительная стоимость с учетом НДС = 62 466 245,3

Процент износа по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А, ВСН 52–86 «Правила оценки физического износа административных зданий».

Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.

Вывод: восстановительная стоимость нежилого административно-производственного комплекса, с учётом НДС равна 62 466 245,3 руб.