Судьба земельного участка при переходе права собственности на объекты недвижимости.

При переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу, это другое лицо приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования.

Пример: гр. А – собственник дома; гр. В- собственник земельного участка, на котором расположен дом; гр. А продал дом гражданину С. В данной ситуации гр. С получит право пользования той частью ЗУ, которая занята домом. Между гр. С и гр. В возникнут арендные правоотношения (между гр. С и гр. В заключается договор аренды земельного участка).

 Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пример: гр. А – собственник дома и собственник земельного участка, на котором расположен дом; гр. В купил у гр. А дом. В результате гр. В получает право собственности на дом и право собственности на ЗУ, на котором находится дом.

6.5. Порядок предоставления земельного участка на примере                г. Ростова-на-Дону для целей размещения объектов предпринимательской деятельности.

 1. Подача гражданином или юридическим лицом заявления* о предоставлении или выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

*Заявление подается на имя главного архитектора города и в нем должны быть указаны:

- назначение объекта, размещаемого на ЗУ,

- предполагаемое место размещения или конкретный земельный участок,

- обоснование примерного размера земельного участка,

- испрашиваемое право на земельный участок,

- наименование заявителя (Ф.И.О.),

- юридический адрес заявителя (адрес регистрации по месту жительства),

- регистрационный номер (паспортные данные) заявителя - юридического лица или предпринимателя (гражданина).

*К заявлению должны быть приложены:

- топографический план (М 1:500), срок действия которого не может превышать 1 года со дня выдачи,

- копия Устава юридического лица, копии свидетельств о регистрации и постановке на налоговый учет юридического лица или предпринимателя,

- копия свидетельства о присвоении ОГРН (основной государственный регистрационный номер),

- копия паспорта физического лица.

*Днем подачи и регистрации заявления считается день, в который предоставлены все необходимые документы.

2. Принятие в 5-дневный срок Комитетом по архитектуре и градостроительству (КаиГ) заявления и прилагаемых к нему документов к своему производству.

3. Принятие в 7-дневный срок КаиГ решения* о предоставлении или выборе земельного участка на основании принятого заявления.

*Основаниями для отказа в предоставлении земельного участка могут являться:

- невозможность осуществления строительства на испрашиваемом земельном участке вследствие ограничений в его использовании, несоответствия предполагаемого использования участка его разрешенному использованию и документам о зонировании территорий, обязательным нормам и правилам (СНиП, СанПиН и т.п.);

- резервирование участка для государственных или муниципальных нужд;

- наличие решения о предоставлении земельного участка или предварительном согласовании места размещения объекта на испрашиваемом земельном участке другому лицу;

- иные основания в соответствии с действующим законодательством РФ.

*Отказ должен быть мотивированным.

6.6. Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Субъектам малого и среднего предпринимательства (СМСП) в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»       № 159-ФЗ от 22.07.2008 года предоставлены определенные преференции и гарантии при отчуждении государственного или муниципального недвижимого имущества, в том числе, в части участия в приватизации арендованного имущества.

ü Решение о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято не ранее чем через 30 дней после направления уведомления соответствующим координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства.

ü СМСП при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 05.08.2008г.) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

5) СМСП не относится к категории СМСП:

-  являющихся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

-  являющихся участниками соглашений о разделе продукции;

-  осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;

-  являющихся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

-  осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

! Внимание Указанное преимущественное право можно реализовать до 01.07.2010 года.

ü Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого СМСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки в установленных пределах принадлежит СМСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

ü Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

ü Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, изложенный выше, ничтожны.

ü В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение СМСП в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.