Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся

К этой группе относятся следующие принципы:

- остаточной продуктивности (производительности) земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- сбалансированности (принцип пропорциональности);

- оптимальных величин;

- оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличие четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы – замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляется свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рыке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знание, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получать максимальную прибыль.

Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачивается труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Подобное суждение согласуется с основными положениями экономической теории – земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной продуктивности (принцип вклада).

Принцип предельной продуктивности (или производительности) или принцип вклада означает, что в результате инвестиций дожжен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому эксперт-оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого он сможет сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающийся доходности.

Принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Принцип оптимальных величин.

Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономической величины), при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Эксперт-оценщик всегда должен помнить о принципе оптимальных величин и использовать его при оценке недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав.

Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности имущественными правами является право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитуты – право ограниченного пользования объектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи и т.д. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и т.д.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищество, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделения по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости.