Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов
Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности. Этапы оценки: 1. изучение рынка; 2. сбор и проверка данных; 3. анализ и сравнение данных; 4. внесение поправок; 5. согласование данных. Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости. Каждая продажа, используемая как сопоставимая в отчете об оценках, должна быть лично проверена оценщиком. Необходимо сравнить каждый объект с оцениваемым и проанализировать различия: - дата продажи; - физические характеристики; - местоположение; - условия продажи. Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность этого этапа - скорректировать цены продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями. Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками. Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получаться различный результат. Кумулятивные поправки получаются путем перемножения всех индивидуальных поправок. В этом случае соблюдение последовательности не требуется. Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации. Простое усреднение не всегда приводит к точному результату и, кроме того, не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости. Использование диапазона величин более корректно [21, c. 265]. Для применения метода сравнения рыночных аналогов необходимо собрать данные о десяти двухкомнатных квартирах, выставленных на продажу в Заельцовском районе («Сибирская ярмарка, Ботанический сад). Данные об аналогичных квартирах представлены в таблице в таблице 1 в приложении 2. Каждую из десяти представленных квартир необходимо охарактеризовать коэффициентами затратного метода и результаты свести в таблицу. Коэффициент соотношения общей и жилой площади квартиры Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и её жилой площади. Принимается равным: 0,95 – соотношение менее 1,50 1,00 – соотношение от 1,50 до 1,66 1,05 – соотношение от 1,66 до 2,00 1,10 - свыше 2,00 [21, c. 267]. Коэффициент наличия балкона или лоджии Кбл: - при наличии балкона данный коэффициент равен 1,00; - при наличии лоджии – 1,05; - при их отсутствии – 0,95; при наличии двух и более балконов или лоджий – 1,10. Коэффициент этажа Кэт в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях – 1,00. Коэффициент изолированности комнат Киз принимается равным: 1,04 - все комнаты изолированы; 0,96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 - 6 комнатных квартирах; 1,00 - во всех остальных случаях. Коэффициент наличия лифта Клиф принимается равным: 1,03 – лифт есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей; 1,00 - лифт есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей; 0,97 – лифта нет в домах, имеющих более 5 этажей. Коэффициент высоты помещений Квыс равен: 0,98 – высота помещений менее 2,5 м ; 1,00 – высота помещений от 2,50 м до 2,80 м; 1,02 – высота помещений от 2,80 м до 3,00 м; 1,04 - высота помещений от 3,00 до 3,40 м; 1,06 - высота помещений свыше 3,40 м. Коэффициент наличия мусоропровода К мус принимается равным: 1,02 - есть в домах, имеющих менее 5этажей; 0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей; 1,00 – в остальных случаях. Коэффициент, учитывающий площадь кухни Кк: 0,95 - при площади кухни до 6 кв. м; 1,00 - при площади от 6 кв. м до 9 кв. м 1,02- при площади от 9 кв. м до 12 кв. м; 1,10 - свыше 12 кв. м. Значения коэффициентов по каждому объекту недвижимости представлены в таблице 2 в приложении 2. Эквивалентная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная в таблице 2, – стоимость двухкомнатной квартиры в пяти этажном доме с соотношением общей и жилой площади от 1,5 до 1,66, с балконом, на среднем этаже, высота потолка более 2,5 м, без мусоропровода, площадью кухни от 6 до 9 м. Умножив среднюю арифметическую стоимость по десяти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры, которая составит 2410714: 54 тыс. руб. * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) = 2410714 руб. Таким образом, в результате оценки исследуемого объекта недвижимости сравнительным методом было получено, что рыночная цена двухкомнатной квартиры составляет 2410714 руб.
Популярное: Как выбрать специалиста по управлению гостиницей: Понятно, что управление гостиницей невозможно без специальных знаний. Соответственно, важна квалификация... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (177)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |