Классификация и инструменты ипотечного кредитования

Различают ипотечные кредиты по таким признакам, как:

.   По объекту недвижимости:

    Земельные участки;

    Предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

    Жилые дома, квартиры;

    Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

    Воздушные, морские суда, космические объекты;

    Объекты незавершенного строительства.

.   По целям кредитования:

    Приобретение готового жилья;

    На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт;

    Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

.   По виду кредитора:

    Банковские;

    Небанковские.

.   По виду заемщиков:

    Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

    Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.

.   По срокам кредитования ( по данным за 2005 год) :

    Краткосрочные (Великобритания до 3-х лет, Россия до 1 года);

    Среднесрочные (Великобритания 2-10 лет, Россия 1-3 года);

    Долгосрочные (Великобритания более 10 лет, Россия более 3-х лет).

.   По способу амортизации долга:

    Постоянные ипотечные кредиты;

    Кредиты с переменными выплатами;

    Кредиты с единовременным погашением согласно особым условиям.

.   Процентная ставка может быть фиксированной или переменной.

.   По возможности досрочного погашения:

    С правом досрочного погашения;

    Без права досрочного погашения;

    С правом досрочного погашения при условии оплаты штрафа.

.   По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

.   Кредиты могут быть: обычными и комбинированными.

Инструменты ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты бывают с постоянными и переменными выплатами. Переменные делятся на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Также существуют альтернативные инструменты кредитования.

Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты.

Заемщик выплачивает ежемесячно равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

R - Размер месячного платежа по кредиту;

P - Сумма ипотечного кредита;

n - Общее число платежей за весь срок;

r - Процентная ставка по кредиту за месяц.

«Шаровые» платежи предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита.

«Шаровой» платеж может быть структурирован так:

§ Неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

§ Выплаты только процентов, а затем «шаровой» платеж;

§ Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга. Некоторые ипотечные кредиты имеют одинаковые платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним не изменяются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах.

Ипотека с нарастающими платежами предусматривает переменные выплаты. В таких странах, как Турция, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и другие, с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции, используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией. Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга. Они позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами, при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен; доллара США; стоимости потребительской корзины; минимальной заработной платы; других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. Для обеспечения доступности кредита и его возвратности используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции.

Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента. Институтом экономики г. Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП).

Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных - в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке.

Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная.

Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита. Она выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами:

* 100 %

Пи - ипотечная постоянная, %;

Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Факторы, которые влияют на ипотечное кредитование:

Экономические факторы:

.   все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов;

.   общая ситуация на рынке финансового капитала;

.   необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;

.   процентные ставки по государственным ценным бумагам;

.   наличие альтернативных финансовых инструментов;

.   страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти.

Экономические факторы: уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов; уровень экономической грамотности населения.

При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.

Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке.